Pensionskassen: Viel Investitionspotential bei Auslandsimmobilien
Zürich – In Zeiten von Negativzinsen und tiefen Renditen auf dem Obligationenmarkt setzen Pensionskassen stark auf Immobilienanlagen. Steigende Leerstände und sinkende Renditen schmälern den relevanten Beitrag zur Gesamtperformance der Vorsorgewerke aber zusehends. Viel Investitionspotential besteht hingegen bei Auslandsimmobilien. Dies und mehr zeigt der aktuelle Pensionskassen Real Estate Benchmark von KPMG.
Derzeit ist fast ein Fünftel des Investitionsvolumens von Pensionskassen in Immobilien angelegt. Im Umfeld sehr tiefer Zinsen und schwankender Aktienmärkte leisten sie einen bedeuten-den Beitrag, dass die Sparkapitalien in der obligatorischen beruflichen Vorsorge die Mindestverzinsung von 1.00% pro Jahr (2017) erreichen. Im Rahmen des jährlichen Pensionskassen Real Estate Benchmark hat KPMG erneut die Performance der Immobilienportfolios von Pensionskassen und Vorsorgestiftungen untersucht.
Deutlicher Anstieg der Leerstände
Die durchschnittlichen Bruttorenditen im untersuchten Immobilienpool betragen über alle Liegenschaften 5.4%. Die Bruttorenditen des Wohnsegments liegen mit 5.3% unter den Renditen des gemischt-kommerziellen Segments mit 5.6%. Die hohe Nachfrage nach Anlageimmobilien mit Wohnnutzung setzt die Renditen für dieses Anlagesegment unter Druck: Lagen die Nettorenditen 2013 noch bei 4.7%, waren es 2016 noch 4.3%.
62% des untersuchten Immobilienpools sind Wohnliegenschaften. 38% werden gemischt o-der kommerziell genutzt, wobei der Hauptanteil auf die gemischt genutzten Liegenschaften mit einem relativ hohen Wohnanteil entfällt. Investitionen in rein kommerziell genutzte Liegenschaften stellen bei den Vorsorgewerken nach wie vor eine Minderheit dar. Spezialimmobilien werden von den untersuchten Pensionskassen kaum gehalten.
Die Leerstandsquote bzw. der Ertragsausfall über die gesamten Immobilienanlagen der unter-suchten Pensionskassen liegt bei 3.6% der Jahres-Sollmiete. Dabei weisen die Wohnliegenschaften einen durchschnittlichen Ertragsausfall von 2.9% (2016: 2.4%) und die gemischt-kommerziell genutzten Liegenschaften eine Leerstandsziffer von 5.6% auf (2016: 4.0%). Im Ver-gleich zum Vorjahr verzeichnen also beide Segmente einen deutlichen Anstieg der Leerstände.
Anhaltende Zurückhaltung bei Investitionen in Auslandsimmobilien
Durch den Ausbau des Immobilienengagements der Pensionskassen und Versicherer sowie das beschränkte Angebot sind adäquate Investitionsmöglichkeiten in Schweizer Immobilien schwieriger geworden. Seit einigen Jahren werden daher zunehmend auch Investitionen in Auslandsimmobilien diskutiert. Gesetzlich erlaubt wäre für Pensionskassen ein ausländischer Immobilienanteil von 10%, wobei insgesamt 30% des Gesamtvermögens in Immobilienanlageklassen investiert werden dürfen. Während viele Vorsorgeeinrichtungen das Potenzial des Schweizer Immobilienmarktes mittels einer sehr hohen Anlagequote bereits ausschöpfen, sind Investitionen in ausländische Immobilien mit 1.3% des Gesamtvermögens immer noch relativ selten.
«Die erhöhte Bautätigkeit in der Schweiz und der tiefere Referenzzinssatz resultieren in steigenden Leerständen und stagnierenden bis sinkende Mietzinseinnahmen. Damit kommen die Pensionskassen nun auch in dieser Anlageklasse unter verstärkten Renditedruck. Eine Ausweichmöglichkeit wären Investitionen in Auslandsimmobilien. Allerdings fehlt hier oft das Know-how bei den Vorsorgewerken», fasst Ulrich Prien, Leiter Immobilien von KPMG Schweiz, die Resultate zusammen. (KPMG/mc/ps)
Methodik
Für den jährlichen Pensionskassen Real Estate Benchmark hat KPMG Schweizer Pensionskas-sen und Vorsorgestiftungen unterschiedlicher Grösse befragt. Insgesamt beinhaltet die Daten-analyse Immobilienanlagen mit einem Marktwert von rund CHF 20 Mrd. Dies entspricht ca. 15% des gesamten Immobilienvermögens von Schweizer Pensionskassen bzw. 35% des di-rekt gehaltenen Immobilienvermögens und lässt repräsentative Schlüsse zu. Befragt wurden Vorsorgeeinrichtungen in der Deutschschweiz und in der Romandie. Die Datensätze für die Studie basieren auf den Zahlen der Liegenschaftsabrechnungen aus dem Jahre 2016. Zeitreihenanalysen basieren zusätzlich auf den Zahlen der Abrechnungen 2013 bis 2016.
