KPMG: Online-Handel setzt Verkaufsflächen unter Druck
Zürich – Marktteilnehmer stufen Immobilienanlagen weiterhin als sehr attraktiv ein. Dies zeigt der jährlich von KPMG Schweiz erhobene Swiss Real Estate Sentiment Index. Sowohl der Gesamtindex als auch der Preiserwartungsindex erreichen Höchststände. Die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage wird leicht optimistischer eingeschätzt als noch im Vorjahr. Sorge bereitet der Branche nach wie vor die Zunahme der Regulierungsdichte. Ausserdem rechnen die Marktteilnehmer wegen des zunehmenden Online-Handels mit einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen.
KPMG hat im Rahmen des Swiss Real Estate Sentiment Index (SRESI) auch in diesem Jahr erneut Investoren und Bewerter zum Schweizer Anlageimmobilienmarkt befragt. Der aggregierte SRESI notiert über alle Teilnehmergruppen bei 27,1 Indexpunkten (pt.). Dies entspricht einer Verbesserung gegenüber dem Vorjahr um 12,3 pt. und ist der Höchstwert seit Beginn der Datenerhebung im Jahr 2012.
Wirtschaftsaussichten weiter negativ – Preiserwartung auf neuem Höchststand
Die Umfrageteilnehmer schätzen die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage weniger pessimistisch ein (-20,9 pt.) als noch im Vorjahr (-45,2 pt.). Dennoch verharrt der Indexwert weiterhin im negativen Bereich. Der Preiserwartungsindex ist mit 39,1 pt. über alle Umfrageteilnehmer im Vergleich zum Vorjahr (29,8 pt.) leicht gestiegen und erreicht – wie auch der Gesamtindex – eine neue Höchstmarke. In den Jahren 2013 und 2014 lag der Preiserwartungsindex noch im negativen Bereich. Die Marktteilnehmer schätzen demnach Immobilienanlagen, trotz einiger Bedenken über die konjunkturelle Entwicklung, weiterhin als sehr attraktiv ein.
Wohnimmobilien weiter top – Verkaufsflächen auf neuem Tiefststand
Mit 70,8 pt. ist der Preiserwartungsindex für Wohnimmobilien erneut eindeutig positiv, auch wenn er gegenüber dem Vorjahr leicht abgenommen hat (-3,5 pt.). In diesem Segment rechnen 65% aller Befragten mit steigenden Preisen. Der Wohnbereich bleibt somit die einzige Anlagekategorie mit konstant positiven Preisprognosen.
Der Preiserwartungsindex für Verkaufsimmobilien hingen ist seit der ersten Erhebung des SRESI negativ und weist einen rückläufigen Trend auf. In der aktuellen Umfrage hat er mit -100,6 pt. (2015: -28,2 pt.) den bisherigen Tiefststand erreicht. Die rückläufigen Umsatzzahlen im stationären Handel schlagen sich auf die Einschätzungen der Umfrageteilnehmer nieder. Für die übrigen Nutzungssegmente werden ähnliche Preisentwicklungen wie im Vorjahr erwartet. Ein leicht positiverer Preisindex ergibt sich für Büroimmobilien mit -69,8 pt. (+14,6 pt.).
Schere zwischen Lagequalitäten schliesst sich etwas
Die Schere zwischen den verschiedenen Lagequalitäten hat sich im Vergleich zum Vorjahr etwas geschlossen. Für zentrale Lagen werden mit 84,0 pt. weiterhin klare Preisanstiege erwartet. Mit einem Plus von 6,4 Prozentpunkten gegenüber dem Vorjahr konnten die peripheren Lagen die letztjährige Talsohle durchschreiten. Der Index für diese Lagen ist aber nach wie vor deutlich im negativen Bereich (-71,3 pt.) Für die Mittelzentren zeigen sich die Umfrageteilnehmer weiterhin verhalten optimistisch (13,7 pt.).
Die gestiegenen Preiserwartungen für zentrale Lagen reflektieren sich auch in der Aufschlüsselung nach Regionen: Wie bereits im Vorjahr erwarten die Umfrageteilnehmern in allen Wirtschaftszentren (Zürich, Basel, Luzern/Zug, Lausanne, Genf und Bern) steigende Preise – ausser für Lugano und St. Gallen.
Regulierungsdichte grösserer Risikofaktor als der Brexit
Lediglich 22% der Befragten erwarten aufgrund des Brexit sinkende Renditen. Die Aufhebung des Euro-Mindestkurses hatte in der letztjährigen Umfrage einen weitaus stärkeren Einfluss auf die Renditeerwartungen der Umfrageteilnehmer. Fast die Hälfte der Teilnehmer hat damals mit sinkenden beziehungsweise stark sinkenden Renditen für Anlageimmobilien gerechnet.
46% der Teilnehmer erwarten für die nächsten 12 Monate eine Erhöhung des Marktrisikos. Die Risikoeinschätzung der Umfrageteilnehmer hat sich gegenüber dem Vorjahr um 12 Prozentpunkte reduziert. Gemessen über die letzten fünf Jahre, liegt die allgemeine Risikowahrnehmung fast wieder auf dem Tiefststand von 2012. Einzig die Gefahr einer europäischen Krise wird als akuter als im Vorjahr eingestuft. Das grösste Risiko orten die Umfrageteilnehmer nach wie vor in einer Verschärfung von Regulierungen. Hier zeichnet sich jedoch seit zwei Jahren eine leichte Entspannung ab. Eine stark rückläufige Risikowahrnehmung ist bei der Einschätzung der Zinsrisiken zu beobachten. Die Marktteilnehmer scheinen sich mit der neuen Zinsnormalität abgefunden zu haben und rechnen nicht mit abrupten Zinserhöhungen.
Steigende Leerstände bei Büro- und Verkaufsflächen
Knapp drei Viertel der Umfrageteilnehmer rechnen damit, dass bis zum Jahr 2020 der Marktanteil des Online-Handels von heute 10% auf über 25% ansteigen wird. Dies wird einhergehen mit einer rückläufigen Nachfrage nach Verkaufsflächen und somit Auswirkungen auf die Renditen und Werte der Verkaufsimmobilien haben. Die Vermieter von Detailhandelsflächen müssen deshalb mit steigenden Leerständen rechnen beziehungsweise diese Flächen neu positionieren.
Auch bei den Büroflächen rechnen die Umfrageteilnehmer mit steigenden Leerständen: Laut den Befragten ist im Jahr 2020 ist eine Leerstandsquote für Büroflächen von 10% in den Grosszentren kein Anlass zu besonderer Sorge sondern Normalität. Als wenig wahrscheinlich wird eine starke Preiskorrektur für Anlageimmobilien bis im Jahr 2020 eingestuft: 72% der Umfrageteilnehmer rechnen nicht mit einer solchen Preiskorrektur. (KPMG/mc/pg)
