Pax Anlage mit Gewinneinbruch im Halbjahr
Basel – Die Aktivitäten und die Ergebnisse des ersten Halbjahres 2016 reflektieren die konsequente Umsetzung der strategischen Neuausrichtung der Pax Anlage AG. Das Risikoprofil der Gesellschaft hat sich in den letzten zwölf Monaten erheblich verbessert und die Basis für eine erfolgreiche Weiterentwicklung der Immobiliengesellschaft ist gelegt. Der Gewinn für das erste Halbjahr beträgt CHF 0.6 Mio. (Vorjahr CHF 12.7 Mio., stark geprägt von Einmaleffekten) und liegt damit im Rahmen der Erwartungen, wie die Immobiliengesellschaft am Donnerstag mitteilte. Die Eigenkapitalquote bleibt demnach mit 62.4 Prozent hoch und der Innere Wert der Gesellschaft ist mit CHF 293.4 Mio. stabil.
Nebst den strategischen Themen widmete sich die Gesellschaft nach der Phase der Überprüfung und Bereinigungen im letzten Jahr verstärkt operativen Themen. Die Vereinfachung der Gruppenstruktur wurde rückwirkend per 01. Januar 2016 erreicht. Der Vertrag für den Verkauf der 51 Prozent Beteiligung an der Sonnenhof Immobilien AG wurde am 30. Juni 2016 unterschrieben und Ende Juli vollzogen. Die Ausarbeitung von Handlungsalternativen für die 2015 gestoppten Bauprojekte in Grenchen, Gerlafingen und Reinach wurde aufgenommen. Parallel dazu wurden die als nicht strategisch beurteilten Projekte in Niederlenz und Seon an Dritte verkauft. Im Weiteren wurden alle als Bestandesliegenschaft geeigneten Wohnliegenschaften aus der Entwicklung in den Anlagebestand überführt. Zudem wurden die nötigen Massnahmen ergriffen, um die Vermarktung der fertiggestellten Stockwerkeigentumseinheiten zu intensivieren.
Segment Bestandesliegenschaften
Im ersten Halbjahr 2016 kaufte die Gesellschaft eine Mietliegenschaft in Küsnacht/ZH. Nach intensiver Analyse der Entwicklungsliegenschaften auf Eignung als Bestandesliegenschaften wurden eine Liegenschaft in Schönenwerd und vier Wohnblöcke in Niederrohrdorf per 30. Juni 2016 in den Anlagebestand überführt. Die Liegenschaft in Schönenwerd ist fertiggestellt. Die 57 Wohnungen in Niederrohrdorf befinden sich bis Dezember 2016 im Endausbau. Durch den Zugang der Liegenschaften sowie infolge der Aufwertung von insgesamt CHF 0.7 Mio. ist das Portfolio der Bestandesliegenschaften seit Jahresende um 69.3 Prozent auf einen Verkehrswert von CHF 151.5 Mio. angestiegen (inkl. Anlagen im Bau).
Das Segmentergebnis reduzierte sich gegenüber der Vorjahresperiode um 34.3 Prozent auf CHF 2.1 Mio. Dies ist darauf zurückzuführen, dass im Vorjahr Liegenschaften verkauft wurden und in der Berichtsperiode der direkte Aufwand aus Vermietung zunahm. Die erwirtschaftete Bruttorendite betrug per Bilanzstichtag 6.2 Prozent (31. Dezember 2015: 6.7 Prozent).
Die Leerstandquote stieg gegenüber dem Vorjahresende auf 18.2 Prozent (31. Dezember 2015: 8.1 Prozent). Der Anstieg resultiert vornehmlich aus dem Zugang der Liegenschaft in Schönenwerd, deren Erstvermietung noch nicht abgeschlossen ist.
Segment Entwicklungsliegenschaften
In der Berichtsperiode wurden Verkäufe von Stockwerkeigentum im Wert von CHF 60.3 Mio. beurkundet, davon CHF 14.4 Mio. mit Besitzantritt im ersten Halbjahr 2016 und CHF 45.9 Mio. mit Besitzesantritt im zweiten Halbjahr 2016. Der Ertrag aus dem Verkauf der fertiggestellten Objekte mit Besitzesantritt im ersten Halbjahr 2016 belief sich auf CHF 34.4 Mio. (Vorjahresperiode CHF 38.6 Mio.). Daraus resultierte ein Segmentergebnis von CHF 1.5 Mio. (Vorjahresperiode CHF 5.1 Mio.).
Insgesamt sank der Bestand an nicht verkauftem Stockwerkeigentum im ersten Halbjahr von 727 auf 437 Einheiten. Die Vermarktung von Stockwerkeigentum ist aufgrund des hohen Angebots und den gestiegenen Finanzierungsanforderungen allerdings anspruchsvoller geworden. Aufgrund der durchgeführten Analysen wird auch von einem marktseitig deutlich erhöhten Druck auf die Projektmargen ausgegangen.
Segment Liegenschaftsverwaltung
Mit der Liegenschaftsverwaltung wurden gegenüber der Vorjahresperiode volumenbedingt etwas geringere Honorareinnahmen erwirtschaftet. Die Pax Verwaltungen AG erwirtschaftete ein Segmentergebnis von CHF 0.7 Mio. (Vorjahresperiode CHF 0.8 Mio.).
Hohe Eigenkapitalquote und tiefe Finanzierungskosten
Die Bilanzsumme blieb gegenüber dem 31. Dezember 2015 nahezu unverändert und betrug CHF 470.3 Mio. (31. Dezember 2015: 470.4 Mio.). Der Innere Wert der Gesellschaft blieb unter Berücksichtigung der ausbezahlten Dividende stabil und belief sich per 30. Juni 2016 CHF 293.4 Mio. (31. Dezember 2015: CHF 297.3 Mio.). Auch die Eigenkapitalquote blieb mit 62.4 Prozent auf dem hohen Niveau des Vorjahresendes (63.2 Prozent). Die Nettoverschuldung stieg wegen der seit dem 31. Dezember 2015 getätigten Investitionen um CHF 28.0 Mio. auf CHF 126.3 Mio. an.
Konkretisierung der mittelfristigen Ziele
Die Pax Anlage Gruppe beabsichtigt, bei einer Eigenkapitalquote von mindestens 40 Prozent mittelfristig ein Immobilienportfolio in der Grössenordnung von CHF 700 Mio. aufzubauen. Dieses soll mindestens 80 Prozent Bestandesliegenschaften umfassen und je hälftig aus Wohnliegenschaften und kommerziell genutzten Immobilien bestehen. Der geografische Fokus liegt dabei an den Hauptverkehrsachsen im zentralen, deutschschweizerischen Mittelland. Der angestrebte Zuwachs soll aus eigener Entwicklung und vor allem aber über Zukäufe erfolgen. Das gegenwärtige Marktumfeld erlaubt eine Finanzierung von neuen Liegenschaften zu günstigen Konditionen. Die für den Zuwachs notwendigen Kapazitäten und die entsprechende Projektpipeline sind im Aufbau. Dies mit dem Ziel, mittelfristig aus den Mieterträgen eine ansprechende, stabile Dividende ausschütten zu können.
Ausblick 2016
Der Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung sind überzeugt, dass die Pax Anlage gut positioniert ist, um ihre Neuausrichtung erfolgreich umzusetzen. Für das Geschäftsjahr 2016 rechnet die Gesellschaft mit einem Gewinn, der unter jenem des Vorjahres, aber deutlich über jenem der ersten Jahreshälfte 2016 liegen wird. (Pax Anlage/mc/ps)
