HIAG Immobilien steigert operativen Ertrag
Martin Durchschlag, CEO HIAG Immobilien (Bild: NZZ Event)
Basel – HIAG Immobilien erzielte im Geschäftsjahr 2014 mit CHF 50,4 Mio. ein erfreuliches Unternehmensergebnis im Rahmen der Erwartungen. Unter Berücksichtigung der Einmaleffekte aus dem IPO von insgesamt CHF 1,5 Mio. betrug das Unternehmensergebnis CHF 48,9 Mio. Der hohe Vergleichswert des Vorjahres von CHF 77,9 Mio. war von besonderen Bewertungseffekten (Umzonung und Baubewilligung) geprägt. Vor dem Hintergrund des guten Geschäftsjahrs 2014 und der planmässigen Entwicklung in der Projektvermarktung schlägt der Verwaltungsrat der Generalversammlung vom 21. April 2015 die Ausschüttung einer Dividende von CHF 3,30 je Aktie vor.
Die Dividende wird in Form einer für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz steuerfreien Kapitalrückzahlung ausgerichtet.
Liegenschaftsportfolio ist per 31. Dezember 2014 mit CHF 1,15 Mrd. bewertet
Der vereinnahmte Liegenschaftsertrag wurde im Jahresvergleich um 11,8% auf CHF 48,7 Mio. (Geschäftsjahr 2013: CHF 43,5 Mio.) gesteigert. Der annualisierte Liegenschaftsertrag nahm gegenüber dem Vorjahr um 6,9% auf CHF 49,8 Mio. (31. Dezember 2013: CHF 46,6 Mio.) zu. Die Steigerung auf Vergleichsbasis (like for like) betrug 4,1%. Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 6,84 (31. Dezember 2013: CHF 11,85) bzw. ohne Wertänderung mit Ausnahme Wertänderung Promotion CHF 4,13 (31. Dezember 2013: CHF 6,53).
Die Neubewertungseffekte lagen mit CHF 28,7 Mio. erwartungsgemäss unter dem Vorjahr, das von besonderen Bewertungseffekten (Umzonung und Baubewilligung) in Baar geprägt war. Entsprechend ging der Betriebsertrag auf CHF 78,9 Mio. zurück. Ohne Neubewertungseffekte wurde der Betriebsertrag um 10,1% gesteigert. Das Liegenschaftsportfolio ist per 31. Dezember 2014 mit CHF 1,15 Mrd. bewertet und umfasst zum Stichtag 115 Liegenschaften.
Solide Eigenkapitalbasis
Im Zug der Kotierung der Aktien der HIAG Immobilien Holding AG an der Schweizer Börse (SIX Swiss Exchange) am 16. Mai 2014 wurde die Eigenkapitalquote massgeblich gestärkt und betrug am 31. Dezember 2014 54,4% (31. Dezember 2013: 45,3%) bzw. 58,9% (31. Dezember 2013: 53,7%) auf EPRA-Basis (European Public Real Estate Association). Der Erlös aus dem IPO von insgesamt CHF 122,6 Mio. wurde zudem verwendet, um eine Überbrückungsfinanzierung in der Höhe von CHF 30 Mio. abzulösen sowie die Transaktionen in Cham und Dornach (Vollzug Januar 2015) voranzutreiben. Am 31. Dezember 2014 entsprach die Loan-to-Value Ratio (LTV-Ratio) 37,0% (31. Dezember 2013: 45,8%) und die gewichtete Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten lag bei 2,1 Jahren (31. Dezember 2013: 1,3 Jahre). Der durchschnittliche Zinssatz für die Finanzverbindlichkeiten belief sich im Geschäftsjahr 2014 auf 1,03% (Geschäftsjahr 2013: 1,11%).
Reduktion der Leerstandsquote
Die Leerstandsquote wurde im Berichtsjahr leicht auf 18,0% reduziert (31. Dezember 2013: 18,5%). Während die Leerstände im Entwicklungsportfolio und bei Liegenschaften in Repositionierung reduziert werden konnten, erhöhte sich die Leerstandsquote im Bestandesportfolio auf 11,7% da die fertiggestellten Projekte Leuchtturm und Spinnerkönig vor Vollvermietung aus dem Entwicklungsportfolio in das Bestandesportfolio übertragen wurden. Zudem werden drei Mieter in Kleindöttingen ihre Flächen im Geschäftsjahr 2015 reduzieren. Der Rückgang entspricht CHF 0,7 Mio. pro Jahr. Die Nettorendite im Bestandesportfolio konnte trotzdem bei attraktiven 5,4% gehalten werden.
Weitere Stärkung des Entwicklungsportfolios
In Cham wurde mit dem Zukauf einer Fläche von 26‘231 m2 der Standort an der Lorze um wichtige Entwicklungsflächen erweitert. Die Vergrösserung des Entwicklungspotenzials um 200 Wohneinheiten und rund 25‘000 m2 Büro- und Gewerbenutzung unterstützt zudem die Vermarktung der Bestandesliegenschaften in Cham. Im Geschäftsjahr 2014 lag der Schwerpunkt der baulichen Tätigkeit auf den Arealen Baar und Windisch. In Windisch entwickelt sich mit den weit fortgeschrittenen Projekten Spinnerei III und Spinnerkönig ein lebendiges Wohnquartier. Auch die Fertigstellung des Projekts in Baar entwickelt sich mit der Verurkundung der ersten Wohnungen Ende November 2014 planmässig. 18 Monate vor Bezug konnten 13 Reservierungen in Verkäufe gewandelt werden. In Neuchâtel wurden wesentliche Teile des Areals nach Auslaufen des Mietvertrages mit den ehemaligen Eigentümern nahtlos an den Kanton weitervermietet. In Meyrin wurde mit der Unterzeichnung eines langfristigen Mietvertrags mit Hewlett Packard die erste Entwicklungsstufe des Areals angestossen. Insgesamt umfasste das Entwicklungsportfolio am Stichtag 51 Projekte, die rund 653‘000 m2 Nutzfläche umfassen und ein Investitionsvolumen von rund CHF 1,8 Mrd. auslösen werden. Davon sollen 13 Entwicklungsprojekte mit einer Nutzfläche von rund 75‘000 m2 mit einem Investitionsvolumen von rund CHF 175 Mio. in den nächsten drei Jahren in Angriff genommen werden.
Dividendenantrag
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 21. April 2015 für das Geschäftsjahr 2014 eine Ausschüttung von CHF 3,30 je Aktie. Die Dividende wird in Form einer für Privatpersonen mit Wohnsitz in der Schweiz steuerfreien Kapitalrückzahlung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen ausgerichtet. Bezogen auf den Unternehmensgewinn ohne Wertänderung inklusive Wertänderung Promotion entspricht dieser Betrag einer Payout-Ratio von 79,9%; die Rendite auf den Aktienkurs per Ende Jahr beträgt 3,95%.
Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Wie am 8. Oktober 2014 bekanntgegeben, hatte HIAG Immobilien mit der Weidenmetall AG in Nachlassliquidation einen Vertrag über den Erwerb des rund 130’000 m² grossen Swissmetal-Areals in Dornach (SO) abgeschlossen. Nach Erfüllung der vertraglich vorgesehenen Vollzugsbedingungen wurde am 12. Januar 2015 der Eigentumsantritt vollzogen.
Marktumfeld und Ausblick
Das Jahr 2014 war geprägt von zahlreichen regulatorischen Eingriffen, die darauf abzielten, dämpfend auf die Immobilienmärkte einzuwirken. Nicht zuletzt die unverändert hohe Bauaktivität führte in den Teilsegmenten Büro und Retail lokal zu ersten Abkühlungstendenzen, während die Nachfrage nach Stockwerkeigentum aufgrund des unverändert attraktiven Zinsumfelds ungebrochen ist.
Die Aufhebung der EUR-Untergrenze am 15. Januar 2015 zeigt keine unmittelbaren Auswirkungen auf das Bestandesportfolio der HIAG Immobilien. Jedoch geht das Management davon aus, dass die Währungsentwicklung langfristige Investitionsentscheide exportorientierter Unternehmen mit hoher Wertschöpfung in der Schweiz im kommenden Jahr beeinflussen kann. Vor diesem Hintergrund gewinnt das Entwicklungspotenzial im bestehenden Portfolio an Bedeutung. Das Tiefzinsumfeld schafft zudem die zeitliche Flexibilität, das Wertschöpfungspotenzial in den Arealentwicklungen zu maximieren. Für das Geschäftsjahr 2015 strebt HIAG Immobilien eine Zunahme des Betriebsertrags (ohne Wertänderung und Akquisitionen) um 5% und des Liegenschaftsertrags ohne Akquisitionen um 4% an. (HIAG/mc/hfu)
