Schweizer Immobilienmarkt ist nicht frei von Spekulation
Durststrecke bei Büroflächen bleibt auch im laufenden Jahr ein Thema. (Foto: xy – Fotolia.com)
Zürich – Ein Drittel der Preisanstiege bei Eigenheimen in den vergangenen fünf Jahren beruht auf Spekulation. Die grosse Zinswette bei Mehrfamilienhäusern und die anhaltende Durststrecke bei Büroflächen werden 2015 Thema bleiben, wie dem UBS Real Estate Focus zu entnehmen ist.
Das erreichte hohe Preisniveau, die stärkere Bautätigkeit und eine strengere Regulierung haben 2014 den Schweizer Eigenheimmarkt weiter abkühlen lassen. Die Preisanstiege bei Eigentumswohnungen von 2,5 Prozent und bei Einfamilienhäusern von 1,5 Prozent lagen deutlich unter den durchschnittlichen Wachstumsraten der letzten 15 Jahre. Angesichts der robusten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der graduellen Verlangsamung des Preiswachstums wird das aktuelle Preisniveau immer wieder als nachhaltig betrachtet. Doch dabei gehen zwei Faktoren vergessen: Erstens vermitteln fundamental erklärbare Preisbewegungen oftmals eine falsche Sicherheit und zweitens beruht auch in der Schweiz der Immobilienboom teilweise auf Spekulation, so die Spezialisten der UBS in ihrem Real Estate Focus.
In den vergangenen fünf Jahren haben sich Eigenheime inflationsbereinigt insgesamt um knapp 30 Prozent verteuert. Während dieser Periode war das starke Bevölkerungswachstum preistreibend und ab 2011 zeichneten die fallenden Langfristzinsen für die weiteren Preisanstiege verantwortlich. Doch dies ist weder die ganze Wahrheit noch ein Grund zur Beruhigung. Denn insbesondere nach der Finanzkrise flüchteten viele Investoren in Betongold, was einen spekulativen Preisschub bei den Eigenheimen auslöste. Wir rechnen rund einen Drittel der Preissteigerung seit 2009 der Anlegerspekulation zu.
Ungleichgewichte bleiben vorerst bestehen
Spekulative Preissteigerungen stehen auf wackligen Beinen: Selbst bei gleichbleibend günstigen Bedingungen ist eine Preiskorrektur von knapp 10 Prozent jederzeit möglich. Steigen zudem die Zinsen oder Leerstände stark an, so schmelzen auch fundamental gerechtfertigte Preishaussen dahin wie Schnee an der Sonne. Wer argumentiert, der Immobilienmarkt sei in den sicheren Hafen eingelaufen, verkennt klar die am Markt existierenden Ungleichgewichte.
Vorerst dürften die Ungleichgewichte jedoch bestehen bleiben – zu robust zeigen sich nach wie vor die preistreibenden Einflüsse. Für 2015 erwarten wir schweizweit Preiswachstumsraten von lediglich 0,5 Prozent bei Einfamilienhäusern und 1,5 Prozent bei Eigentumswohnungen. Einzig in den Agglomerationen gehen wir von höheren Preissteigerungen aus. Eine neuerliche Beschleunigung der Preisentwicklung dürften die Regulatoren jedoch um jeden Preis verhindern wollen.
Zinswette bei Mehrfamilienhäusern
Orientiert man sich zur Beurteilung der Nachhaltigkeit der aktuell hohen Preise an Alternativanlagen wie Staatsanleihen, dann sind Mehrfamilienhäuser an Toplagen der grössten Schweizer Städte fair bewertet. Bei anhaltend tiefen Realzinsen könnten die Spitzenrenditen dieses Jahr gar nochmals leicht sinken und sich unter der 3-Prozent-Marke festsetzen. Steigen aber die Zinsen der Zehn-Jahres-Eidgenossen innert vier Jahren von aktuell 0,3 auf 4 Prozent an, so dürften Mehrfamilienhäuser bis zu 25 Prozent an Wert einbüssen. Käufer von Mehrfamilienhäusern wetten also auf eine Beibehaltung des Status quo. Denn absolut betrachtet, ist mit Immobilieninvestitionen nur noch gut beraten, wer an eine lang andauernde Tiefzinsphase glaubt.
Die Spitzenrenditen von Direktinvestitionen in Büroflächen stiegen hingegen leicht, womit der seit vier Jahren anhaltende Abwärtstrend der Renditen gebrochen wurde. Angesichts der im vergangenen Jahr stark gefallenen Zinsen verdeutlicht dies die höheren Risiken. Ebenfalls begannen die Angebotsmieten leicht zu korrigieren. Ein Silberstreifen am Horizont zeigt sich bei der Zahl der eingereichten Baugesuche. Diese waren klar rückläufig, was auf einen starken Rückgang der Investitionsvolumen ab 2017 hindeutet. Für das laufende Jahr rechnen wir mit einem Wachstum der Leerstandquote von 0,5 Prozentpunkten und für die Gesamtschweiz entsprechend mit vorerst weiter leicht fallenden Mieten. (UBS/mc/pg)
