«Betongold verdient seinen Namen zu Recht»
Letzter Teil der fünfteiligen Serie „Investieren in Inflationszeiten“ von Man Investments:
Zürich – Grundbesitz ist ein Klassiker, wenn es darum geht, der Teuerung entgegenzuwirken. Allerdings: Immobilie ist keineswegs gleich Immobilie. Und auch die Wahl der konkreten Anlageform – direkt oder beispielsweise indirekt über Fonds und Real Investment Trusts (REIT) – spielt eine erhebliche Rolle. „Grundsätzlich gilt aber, dass direkte Immobilien-Anlagen ein brauchbares Instrument zur Absicherung gegen Inflation darstellen“, resümieren die Autoren der von Man erstellten Studie „Inflationsgefahr – Ursachen und Schutzinstrumente“. Diese untersucht verschiedene Anlageklassen und ihre Wertentwicklung im Fall von Teuerung. Der vorliegende fünfte und letzte Teil konzentriert sich auf die im Volksmund oftmals als Betongold bezeichneten Immobilien.
Ob ein direktes Immobilien-Investment – also etwa der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung – als Inflationsschutz funktioniert, entscheidet sich unter anderem an der Frage, ob höhere Kosten an die Mieter weitergegeben werden können. Denn nur bei entsprechenden Mietererhöhungen ist der Eigentümer des Objekts vor negativen Renditen geschützt. Das wiederum setzt eine gewisse Qualität des lokalen Immobilien-Marktes voraus – sprich: Angebot und Nachfrage sollten weitgehend im Gleichgewicht sein. Andernfalls suchen Mieter erfahrungsgemäss das Weite, wenn der Eigentümer versucht, seine durch die Teuerung gestiegenen Kosten über höhere Mietpreise auf sie abzuwälzen. Das Überangebot an Mietraum begünstigt in diesem Fall den Umzug.
Marktstruktur von hoher Wichtigkeit
Das Beispiel der USA in der letzten Hochinflationsphase in den 1970-er und 1980-er Jahren macht deutlich, wie wichtig die Struktur des Immobilienmarktes für die Absicherung gegen Inflation ist. So waren damals die Leerstände bei Gewerbeimmobilien deutlich geringer als bei Bürogebäuden. Eigentümer von letzteren fiel es folglich schwer, ihre gestiegenen Kosten abzuwälzen. Die Vermieter von Gewerbeimmobilien konnten die Effekte der Teuerung hingegen über höhere Mieten an die Nutzer weiterreichen.
Immobilien-Aktien als Inflationsabsicherung nicht zu empfehlen
Neben der Marktstruktur ist zudem die Dauer von Mietverträgen entscheidend, wenn es darum geht, ob Immobilien als Inflationsschutz sinnvoll einsetzbar sind. Bei steigendem Preisniveau ist es für die Eigentümer vorteilhaft, höhere Kosten in kurzen Abständen an die Mieter weiterzugeben. Dies wird bei langen Vertragslaufzeiten von fünf Jahren und mehr naturgemäss immer schwieriger. Darüber hinaus können Anleger natürlich auch auf indirekte Art und Weise – etwa über so genannte Real Estate Investment Trusts (REITs) – in Immobilien investieren. Allerdings hat sich gezeigt, dass diese in der Umgangssprache als Immobilien-Aktien bezeichneten Konstrukte keine gute Absicherung gegenüber Inflation darstellen. Studien belegen, dass ihre Rendite eher mit der von Small-Cap-Aktien korreliert, als mit der von Teuerungsindikatoren.
Managed Futures als geeignete Portfoliobeimischung
Mit der Analyse von Immobilien endet die fünfteilige Man-Serie “Investieren in Inflationszeiten“. In den vorausgegangenen Folgen war die Schutzfunktion von Aktien, Anleihen, Gold und so genannten Trendfolgern – im Fachjargon Managed Futures – in Phasen hoher Teuerung untersucht worden. Letztere profitieren gerade in Krisenzeiten, indem sie etwa Aktienindizes leerverkaufen und gleichzeitig in Anleihefutures investieren. So konnten Managed Futures beispielsweise nach dem Platzen der New-Economy-Blase und in der Finanzkrise Rekordrenditen verbuchen. Sie eignen sich deshalb nicht nur in normalen Zeiten, sondern vor allem in Phasen hoher Teuerung zur Portfoliobeimischung.
Autoren der Man-Studie „Inflationsgefahr – Ursachen und Schutzinstrumente“:
Felix Gasser, Senior Portfolio Manager bei Man,
Claus Huber, Rodex Risk Advisers LLC
Nicolas Bürkler, Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ
Bisher auf Moneycab besprochen:
– Teil 1: “Mit Managed Futures die Inflation erfolgreich meistern”
– Teil 2: “Aktien sind als Teuerungsschutz bedingt tauglich”
– Teil 3: “Anleihen können der Inflation kaum standhalten”
– Teil 4: “Mit Gold die Teuerung umschiffen”
Über Man
Man ist einer der weltweit führenden alternativen Investment Manager. Das Unternehmen verfügt über Fachwissen in einem breiten Spektrum von liquiden Anlagestilen, einschliesslich Managed Futures, Aktien, Unternehmensanleihen, Schwellenländer, Global Macro und Multi-Manager. Hinzu kommen starke Produktstrukturierungs-, Vertriebs- und Kundenservice-Kompetenzen. Man verwaltete am 30. September 2011 ein Vermögen in Höhe von USD 64,5 Mrd.
Die Ursprünge des Unternehmens reichen bis 1783 zurück. Heute ist Man Group plc an der London Stock Exchange gelistet und Mitglied im FTSE 100 Index mit einer Marktkapitalisierung von rund GBP 2,5 Mrd.
Die Man Group ist im Dow Jones Sustainability World Index und im FTSE4Good Index vertreten. Die Gesellschaft sponsert weltweit zahlreiche Auszeichnungen, wohltätige Organisationen und Förderprogramme, unter anderem die Man-Booker-Literaturpreise. Weitere Informationen finden Sie unter www.man.com.
