BFW Liegenschaften baut Anlageportfolio weiter aus
Der Erfolg aus Vermietung stieg gegenüber der Vorjahresperiode um 33% auf CHF 9.0 Mio. Die Liegenschaft Webermühle, Neuenhof / AG wurde um CHF 4.2 Mio. tiefer bewertet, wodurch insgesamt ein Verlust aus Neubewertung entstand. Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte verringerte sich auf CHF 0.6 Mio. Exklusive die Neubewertungseffekte wurde ein Gewinnanstieg um 15% erzielt. Der Net Asset Value pro Aktie belief sich per 30. Juni 2008 auf CHF 31.07.
Erneut Ausbau des Anlageportfolios
Das Liegenschafts-Portfolio der BFW Liegenschaften ag (SWX: BLIN) erreichte per 30. Juni 2008 einen Gesamtwert von CHF 443.3 Mio. Dies entspricht einem wertmässigen Zuwachs von 10% gegenüber mit dem Jahresende 2007, bzw. von 50% gegenüber dem Bilanzstichtag vom 30. Juni 2007. Während des ersten Halbjahres 2008 wurden acht Renditeliegenschaften mit einem Wert von rund CHF 42 Mio. neu in das Portfolio aufgenommen (6 Wohnliegenschaften, 1 Wohn-/Geschäftsliegenschaft, 1 Geschäftsliegenschaft). Verkäufe gab es im Berichtszeitraum keine. Das im Portfolio enthaltene Neubauprojekt in Haag / SG wurde dem Baufortschritt entsprechend per Bilanzstichtag 30. Juni 2008 mit CHF 2.4 Mio. bewertet.
Portfolio neu durch KPMG AG bewertet
Nach vielen Jahren der Zusammenarbeit mit der HEV Verwaltungs AG, St. Gallen beschloss der Verwaltungsrat aufgrund des stetigen Ausbaus des Liegenschafts-Portfolios, das Mandat für den unabhängigen Immobilienschätzer neu auszuschreiben. Die Ausschreibung und Evaluationsphase fand im ersten Halbjahr 2008 statt und KPMG AG Real Estate, Zürich konnte als renommierte Immobilienschätzerin beauftragt werden.
Mieterträge gesteigert
Der starke Ausbau des Liegenschafts-Portfolios während der zweiten Jahreshälfte 2007 wirkte sich im 1. Halbjahr 2008 sehr positiv auf die Entwicklung der Mieterträge aus. Diese stiegen im Berichtszeitraum um 36% auf CHF 13.4 Mio. (1. HJ 2007: CHF 9.8 Mio.). Der direkte Aufwand für die vermieteten Renditeliegenschaften, in dem für das 1. Halbjahr 2008 auch grosszyklische Erneuerungsaufwendungen von CHF 1.3 Mio. enthalten sind, belief sich auf CHF 4.3 Mio. (1. HJ 2007: CHF 3.0 Mio.).
Leerstandsquote bei 6.5 Prozent
Der Erfolg aus Vermietung stieg somit im 1. Halbjahr 2008 um substanzielle 33% auf CHF 9.0 Mio. (1. HJ 2007: CHF 6.8 Mio.). Die stichtagsbezogene Leerstandsquote war 6.5% per 30. Juni 2008. Im Vergleich zum Jahresendwert 2007 (6.7%) wurde sie um 0.2% reduziert. Bereinigt um die drei grössten Leerstandsobjekte im Anlageportfolio betrug die Leerstandsquote 4.6%.
Verlust bei Neubewertung von Renditeliegenschaften
Beim Erfolg aus Neubewertung von Renditeliegenschaften wurde in der Berichtsperiode ein Verlust von CHF 2.7 Mio. ausgewiesen (1. HJ 2007: Gewinn CHF 1.9 Mio.). Im Rahmen einer Neueinschätzung des Marktwerts der grössten Liegenschaft im Portfolio, Webermühle in Neuenhof / AG, wurde bei dieser Liegenschaft eine Tieferbewertung um CHF 4.2 Mio. vorgenommen. Das gesamte Anlageportfolio wurde durch KPMG geprüft und unabhängig bewertet. Die KPMG bestätigt einen Portfoliowert von CHF 443.3 Mio. per Bilanzstichtag 30. Juni 2008. Im 1. Halbjahr 2008 wurden keine Liegenschaften verkauft. Der Erfolg aus Verkauf im 1. Halbjahr 2007 lag bei CHF -0.02 Mio.
Neubewertung Webermühle führt zu unbefriedigendem Gewinn
Der Beratungs- und Verwaltungsaufwand stieg im Berichtszeitraum auf CHF 2.2 Mio. (1. HJ 2007: CHF 1.2 Mio.). Der Mehraufwand ist auf höhere Kosten für Grundstücksbewertungen (grösseres Immobilienportfolio), neue Projekte für Portfoliomanagement / internes Kontrollsystem und Aufwand für Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem «Being Public» an der SWX Swiss Exchange (BLIN seit 12. Juni 2007 an SWX kotiert) zurückzuführen. Das Managementhonorar wurde unverändert gegenüber der Vorjahresperiode mit 0.5% auf den durchschnittlichen Aktiven der Gesellschaft berechnet. Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) belief sich im 1. Halbjahr 2008 auf CHF 4.1 Mio. (1. HJ 2007: CHF 7.5 Mio.).
Finanzverbindlichkeiten: Durchschnittliche Restlaufzeit bei 1,4 Jahren
Die kurzfristige Zinsbindung einzelner Hypothekarschulden wurde verlängert und dadurch veränderte sich die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten per Bilanzstichtag 30. Juni 2008 auf 1.4 Jahre (31. Dezember 2007: 0.6 Jahre). Die durchschnittlichen Zinskosten beliefen sich im 1. Halbjahr 2008 auf 3.04% (1. HJ 2007: 2.56%). Durch den starken Ausbau des Liegenschafts-Portfolios und die höheren Zinskosten stieg der Finanzaufwand im Vergleich zur Vorjahresperiode um 50% auf CHF 3.8 Mio. (1. HJ 2007: CHF 2.5 Mio.). Der Gewinn inkl. Neubewertungseffekte reduzierte sich im 1. Halbjahr 2008, insbesondere als Folge der Neubewertung Webermühle, auf CHF 0.6 Mio. (1. HJ 2007: CHF 3.8 Mio.). Der Gewinn exkl. Neubewertungseffekte erhöhte sich in der Berichtsperiode um 15% auf CHF 2.5 Mio. (1. HJ 2007: CHF 2.2 Mio.). Der innere Wert pro Namenaktie (Net Asset Value) beträgt per Bilanzstichtag CHF 31.07.
Solide finanziert
Mit einem Eigenkapital von CHF 154.4 Mio. per 30. Juni 2008, entsprechend einer Eigenkapitalquote von 34.4%, weist BFW Liegenschaften eine solide Bilanzstruktur aus. Dies ermöglicht eine weitere Aufnahme von Fremdkapital und zusätzliche Investitionen in attraktive Liegenschaften. Die Ziel-Eigenkapitalquote per Ende 2008 beträgt unverändert rund 30%.
Wechsel in der Geschäftsleitung
Stephan Ehrsam übernahm per 1. September 2008 die Funktion des Chief Financial Officer und wurde Mitglied der Geschäftsleitung der BFW Liegenschaften ag. Er trat die Nachfolge von Carlos Schaufelberger an, der innerhalb der BFW group bei den nicht kotierten Gesellschaften für die Bereiche Finanzen & Controlling verantwortlich zeichnet. Der Verwaltungsrat der BFW liegenschaften ag dankt Carlos Schaufelberger für die geleistete Arbeit und wünscht ihm alles Gute für seine Aufgaben innerhalb der BFW group. (bfw/mc/ps)
