Mietrechtsrevision in Vernehmlassung – Von der Kosten- zur Indexmiete

Auf den Übergang von der Kosten- zur Indexmiete hatten sich Mieter- und Vermieterorganisationen im November 2007 geeinigt. Heute sind die Mieten von den Hypothekarzinsen der einzelnen Kantonalbanken abhängig, was zu sprunghaften Ausschlägen führt und vorab bei fälligen Reduktionen mangelhaft funktioniert.

Abkopplung vom Hypothekarzins
Neu sollen die Mietzinse nun vom Hypothekarzins abgekoppelt werden und ausschliesslich der Entwicklung des Landesindexes der Konsumentenpreise folgen. «Dies führt sowohl für Vermieter wie für Mieter zu einer Vereinfachung und mehr Transparenz», sagte Volkswirtschaftsministerin Doris Leuthard am Mittwoch vor den Medien.

Anpassung höchstens einmal jährlich
Die Vermieter sollen den Zins höchstens einmal jährlich an die Teuerung anpassen dürfen und dies grundsätzlich bis zu 100 Prozent. Übersteigt die durchschnittliche Jahresteuerung während zweier aufeinanderfolgender Jahre fünf Prozent, reduziert der Bundesrat den Überwälzungssatz. Sinkt der Landesindex, muss der Mietzins entsprechend gesenkt werden.

Spezielle Anpassungsregeln
Im Übrigen sollen die Parteien weiterhin spezielle Anpassungsregeln vereinbaren dürfen. Dies gilt beispielsweise für gestaffelte Mietzinse oder für die Umsatzmiete bei Geschäftsräumen. Mietzinsanpassungen bleiben auch zulässig, wenn der Vermieter Mehrleistungen erbringt.

Auf Missbräuchlichkeit sollen – anhand von Vergleichsmieten – nur noch die Anfangsmieten überprüft werden. Bei Wohnungen wird die Vergleichsmiete mit wissenschaftlichen Methoden ermittelt. Bei Geschäftsräumen gilt weiterhin die Orts- und Quartierüblichkeit.

Keine Mietzinserhöhung bei Handänderung
Eine Handänderung – das heisst der Hausverkauf – berechtigt nicht mehr zu einer Mietzinserhöhung. Einzige Erhöhungsgründe sind künftig der Index und wertvermehrende Investitionen. Bei Wertvermehrung gilt eine einjährige Sperrfrist, wenn die Arbeiten nicht schon bei Vertragsabschluss schriftlich angekündigt wurden.

«Moderate» Steigerungen
Mit der Anpassung an die Teuerung würden die Mietzinse im Jahresrhythmus «nur noch moderat» steigen, sagte Leuthard. Bei den schwankenden Hypothekarzinsen in Kombination mit weiteren Erhöhungsgründen fielen die Aufschläge weit stärker aus. Entscheidend werde in Zukunft die Phase des Vertragsabschlusses sein. Übergangsbestimmungen sollen einen reibungslosen Systemwechsel ermöglichen. Die Vermieter können so die Mietzinse während längstens fünf Jahren nach bisherigem Recht anpassen, solange der hypothekarische Referenzzinssatz 4,5% nicht übersteigt.

Revision nicht vor Mitte 2010 in Kraft
«Niemand wird jubeln», sagte Leuthard. Sie hoffe aber, dass die in monatelangen Verhandlungen erreichte Einigkeit nicht wieder auseinanderbreche. Bei positiver Vernehmlassung kann der Bundesrat die Änderung des Obligationenrechts (OR) noch dieses Jahr dem Parlament zuleiten. Mit dem Inkrafttreten der Revision ist nicht vor Mitte oder Ende 2010 zu rechnen.

Zwischenschritt
Einen Zwischenschritt hat der Bundesrat auf den 1. Januar 2008 mit einer Änderung der Mietrechtsverordnung getan. Voraussichtlich ab 1. September gilt erstmals anstelle des Hypothekarzinssatzes der Kantonalbanken ein von der Nationalbank für die ganze Schweiz errechneter Referenzzinssatz.

Energetische Sanierungen = wertvermehrende Investition
Die Verordnungsänderung nutzte der Bundesrat auch dazu, ein dringliches Anliegen der Energiepolitik aufzunehmen. Neu werden energetische Sanierungen von Wohn- und Geschäftsräumen wie wertvermehrende Investitionen behandelt, so dass sie zu Mietzinserhöhungen berechtigen.

Leidvolle Geschichte
Die Revision des Mietrechts von 1990 hat eine leidvolle Geschichte. 2003 scheiterte die Volksinitiative «Ja zu fairen Mieten», 2004 auch der indirekte Gegenvorschlag. Ein Neuanlauf mit einem dualen System – Wahl zwischen Kostenmiete und Indexmodell – wurde vom Bundesrat im Herbst 2006 wegen Uneinigkeit zwischen Hauseigentümern und Mieterverbänden abgebrochen. (awp/mc/pg)