ZKB Index Hypothek: Ein neuer Weg in der Eigenheimfinanzierung

Die Zürcher Kantonalbank lanciert mit der ZKB Index Hypothek eine Finanzierung, mit welcher nicht nur Zinsschwankungen, sondern ? eine gesamtschweizerische Novität – auch mögliche Werteverluste auf Immobilien aufgefangen werden können.

Zahlreiche Finanzierungsmodelle auf dem Markt
Festhypothek, variable Hypothek, Liborhypothek und eine Vielzahl von Spezialhypotheken: Wer sich mit dem Thema Hypothekarfinanzierungen befasst, weiss, dass auf dem Schweizer Hypothekarmarkt über 100 Finanzierungsmodelle angeboten werden. Welches Modell für welchen Kunden das richtige ist, hängt vom konkreten Kundenbedürfnis ab. Am häufigsten nachgefragt wird die Festhypothek. Da bei diesem Modell ein fixer Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit (in der Regel zwei bis zehn Jahre) festgelegt wird, lässt sich die Zinsbelastung exakt budgetieren. Aehnlich verhält es sich mit der Libor Hypothek. Der Zinsfuss, der hier zur Anwendung gelangt, basiert auf dem Libor (London Interbank Offered Rate), jenem Zinssatz also, zu dem sich die Banken auf dem internationalen Kapitalmarkt gegenseitig Geld ausleihen. Obwohl der Zinssatz je nach Vertrag alle drei oder sechs Monate den aktuellen Marktgege-benheiten angepasst wird, bleibt die Zinsbelastung jederzeit transparent und kann mit einem Zinsdach, dem sogenannten Cap, nach oben begrenzt werden.

Bei der variablen Hypothek wiederum orientiert sich der Zinssatz an dem aktuellen Marktverhältnissen auf dem Geld- und Kapitalmarkt. Unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist ist sie jederzeit kündbar. Geeignet ist dieses altbekannte Hypothekarmodell somit vor allem für Wohneigentümer, die kurz- oder mittelfristig grössere Amortisationen leisten oder ihre Liegenschaft in absehbarer Zeit verkaufen möchten.

Schutz vor möglichen Wertverlusten
Mit den traditionellen Hypothekarmodellen, welche sich auch untereinander kombinieren lassen, können sich Bauherren und Hausbesitzer bezüglich Zinsrisiken weitgehend schützen. Oft zu wenig bedacht wird jedoch, dass sich Zinsen und Wohneigentumspreise nicht im Gleichschritt bewegen und bei fallenden Immobilienpreisen auch der Wert des eingesetzten Eigen-kapitals abnimmt. Hier schafft die Zürcher Kantonalbank (ZKB) nun mit einer Produkteneuheit Abhilfe und lanciert die ZKB Index Hypothek, eine Finanzierung, die an den Zürcher Wohneigentumsindex (ZWEX See oder ZWEX Regio) der ZKB gekoppelt ist und die Entwicklung der Wohneigentumspreise im Kanton Zürich mitberücksichtigt.

Zwei Varianten der ZKB Index Hypothek
Angeboten wird die ZKB Index Hypothek in zwei Varianten: Wünscht der Kunde feste Zinssätze und legt gleichzeitig Wert auf eine Absicherung der investierten Eigenmittel, so wählt er die Variante ZKB Index Hypothek (Absicherung). Um möglichen Wertverlusten auf dem Eigenkapital vorzubeugen, kauft der Kunde beim Abschluss der Hypothek eine vordefinierte Absicherungsoption. Der vereinbarte Zins, welcher auf einer ZKB Festhypothek für fünf Jahre basiert, und die Optionsprämie werden dem Kunden vierteljährlich belastet und bleiben über die fünfjährige Laufzeit der Hypothek fest. Entwickeln sich die Wohneigentumspreise gemäss ZWEX See oder ZWEX Regio rückläufig, erhält der Kunde bei Fälligkeit der Hypothek auf der Basis des Hypothekarbetrages eine entsprechende Gutschrift.

Möchte der Kunde Schwankungen der Wohneigentumspreise hingegen über die Hypothekarzinsen abfedern, empfiehlt sich die ZKB Index Hypothek (Variabel), bei welcher die Höhe der Zinszahlungen von der Entwicklung des ZWEX See oder ZWEX Regio abhängen. Basis der halbjährlichen Zinsberechnung bildet wiederum der Zinssatz für die ZKB Festhypothek auf fünf Jahre. Sind die Wohneigentumspreise für die vergangenen Zinsperiode gemäss ZWEX See oder ZWEX Regio angestiegen, erhöht sich im gleichen Umfang auch der zu entrichtende Zins. Sinken die Preise für Wohneigentum dagegen, so vermindert sich die Zinsbelastung ebenfalls im selben Masse.

Um die Zinsausschläge zu begrenzen, sieht die ZKB Index Hypothek (Variabel) sowohl ein Zinsdach (Cap = Basiszinssatz zuzüglich 1,5% p.a.) als auch einen Zinsboden (Floor = Basiszinssatz abzüglich 2% p.a.) vor. Die Laufzeit der ZKB Index Hypothek (Variabel) erstreckt sich wie bei der ZKB Index Hypothek (Absicherung) über fünf Jahre.

Unterschiedliche Preisentwicklung für Wohneigentum
Der ZWEX bildet die Entwicklung der Marktpreise für Wohneigentum im Kanton Zürich auf der Basis von Freihand-Transaktionen von Einfamilienhäusern und Stockwerkeigentum ab. Zusätzlich zum Hauptindex bestehen zwei Unterindizes, der ZWEX See (inkl. Stadt Zürich) und der ZWEX Regio, die den Kanton in zwei Regionen aufteilen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich die Preisentwicklung von Wohneigentum im Kanton Zürich nur in diesen beiden Regionen massgeblich unterscheidet. Die Unterindizes beinhalten somit jeweils Gemeinden mit analoger Preisentwicklung.

Klumpenrisiko Eigenheim
Gemäss einer Umfrage des GfS-Instituts verschulden sich Wohneigentümer in der Schweiz zwar zurückhaltend, gehen aber dennoch ein nicht unerhebliches Risiko ein, weil ein Grossteil ihres Vermögens in Immobilien investiert ist. Wie wichtig die Produkteinnovation der ZKB für den Hypothekarmarkt im Kanton Zürich ist, lässt sich allein schon daran ermessen, dass im Zeitraum zwischen 1980 und heute theoretisch nicht weniger als 40% aller ZKB Hypothekarkunden mit Eigenheimen von einer Absicherung ihres Eigenkapitals mit einer ZKB Index Hypothek profitiert hätten. Die ZKB geht deshalb davon aus, mit der ZKB Index Hypothek eine nicht unwesentliche Lücke im bisherigen Hypothekarangebot adäquat zu schliessen, und rechnet sich für ihr neues Hypothekarmodell dementsprechend gute Marktchancen aus. (ZKB/mc)