Nachfrage-Rückgang bei Wohnungen – Leerstände im Büromarkt

Die Ökonomen der Credit Suisse zeichnen für den Immobilienmarkt Schweiz ein uneinheitliches Bild auf. Während am Wohnungsmarkt die Nachfrage trotz einem leichten Rückgang auf einem hohen Niveau bleibt, werden die Überkapazitäten 2005 noch leicht zunehmen.


Martin Neff, Leiter Schweizer Wirtschaft: Bautätigkeit wird sich verlangsamen.
Dies geht aus der am Mittwoch an einer Medienkonferenz vorgestellten CS-Studie «Der Schweizer Immobilienmarkt – Fakten und Trends» hervor.

Wertberichtigung möglich
Die steigenden Leer-standsquoten werden sich nicht direkt auf die Bewertung von Immobiliengesellschaften auswirken. «Die Gesellschaften sind auch bemüht, dieses Risiko durch für sie alternative Anlagen wie Aktien oder Obligationen auszugleichen», erklärte Martin Neff, Leiter Schweizer Wirtschaft, auf Anfrage von AWP. Allerdings müsse mit den steigenden Risiken aufgrund steigender Leerstandsquoten auch die Diskussion um dadurch höhere Prämien für den Investor geführt werden. Es sei aber nicht auszuschliessen, dass die Gesellschaften 2006 zu Wertberichtigungen gezwungen seien.

Weniger Zuwanderung und frei verfügbares Einkommen
Der leichte Rückgang der Nachfrage am Wohnungsmarkt sei einerseits auf demographische Faktoren, wie die geringere Zuwanderung, wie auch auf den erwarteten moderaten Zinsanstieg sowie auf stagnierende frei verfügbare Einkommen zurückzuführen, erläuterte der Leiter Immobilienanalyse Ulrich Braun.

Verlangsamte Bautätigkeit 2006 erwartet
Für 2005 rechnen die Ökonomen im Wohnungsbau mit der höchsten Bautätigkeit der letzten 10 Jahre. Im laufenden Jahr wird die Fertigstellung von rund 47´000 Wohneinheiten erwartet. «Der derzeitige Rückgang der Baubewilligungen lässt jedoch darauf schliessen, dass sich die Bautätigkeit 2006 verlangsamen wird», sagte Braun. Damit einhergehen dürfte auch bei Wohnungen ein leichter Anstieg der Leerstandsquote.

Stockwerkeigentum attraktiv
Anhand der Baubewilligungen wird ein Anstieg von rund 38% bei Mietwohnungen, von 19% bei Stockwerkeigentum und von 8% bei Eigentumswohnungen erwartet. Es war weiter festzustellen, dass sich die Wohneigentumsquote 2004 auf 36,5 (2000: 34,5)% erhöht haben dürfte. Insbesondere sei die Attraktivität im Stockwerkeigentum gestiegen, so Braun.

Neubauwohnungen stagnieren
«In der Mietpreisentwicklung wird sich die Schere zwischen Neu- und Altbauten langsam verringern», sagte Braun. Während im Altbau die Angebotsmieten um über 1% ansteigen werden, ist bei den Neubauwohnungen eine Stagnation zu erwarten.

Mieten für Büros sinken
Der Büroflächenmarkt steht erneut vor einem schwierigen Jahr. «Grundsätzlich ist festzuhalten, dass ohne ein gesamtwirtschaftliches Wachstum an diesem Markt relativ wenig geht», erklärte Martin Neff. Der Höchststand der Leerstände, insbesondere in den wirtschaftlichen Ballungsräumen, dürfte wohl erst im Sommer/Herbst 2005 erreicht werden. «Es muss sogar mit einer Ausdehnung der Krise bis ins Jahr 2006 gerechnet werden», so Neff. Ein rascher Abbau sei auch danach nicht in Sicht, so dass die Mieten im laufenden Jahr stärker nachgeben als noch 2004.

Keine höheren Wachstumsraten für Beschäftigung
Grundsätzlich gehen die CS-Ökonomen davon aus, dass die Anzahl der Bürobeschäftigten sich auf lange Frist eher weiter zurückentwickeln wird. Dazu beitragen werden Faktoren wie die Auslagerung aus der Schweiz, die längere Lebensarbeitszeit oder Home Office-Szenarien. Für 2005 glauben die Ökonomen nicht an höhere Wachstumsraten in der Beschäftigungsentwicklung.

Druck auf Mietpreise nimmt zu
Im Markt der Verkaufsflächen muss 2005 mit einem schwierigen Jahr gerechnet werden. Der Detailhandel wir auch 2005 keine markante Verbesserung des Geschäftsgangs erleben. «Die Konsumenten werden weiterhin darauf schauen, wie sie ihr Geld einsetzen werden», erklärte Neff. Discounter werden vermehrt das Bild prägen. Der Druck auf die Mietpreise nimmt weiter zu, auch wenn 2005 keine markanten Korrekturen zu erwarten sind, geht aus der Studie hervor.(awp/mc/as)