Gebührenunterschiede: Wie immobil sind Immobilien?

Beim Erwerb vom Wohneigentum kommen zum eigentlichen Kaufpreis noch die Transaktionskosten hinzu. Diese variieren je nach Kanton beträchtlich.

Von David Strohm

Ist vor dem Kauf des Traumhauses die Finanzierung endlich geregelt und die vereinbarte Summe beisammen, so erleben die Glücklichen mitunter ganz am Schluss noch eine Überraschung. Da kann die Rechnung des Notars, der die Handänderung durch seine Unterschrift erst rechtlich wirksam macht, die für das Wohnzimmer vorgesehene Polstergarnitur oder den Planschpool für die Kinder im Garten noch in Frage stellen.

Kein Abschluss ohne Gebühren
Auch für den Anbieter kann sich zur Freude des Verkaufs noch finanzieller Ärger gesellen. Dann nämlich, wenn die Grundstückgewinnsteuer den erzielten Preis um bis zu 20 Prozent mindert. Weder für den Käufer noch für den Verkäufer sind Immobilientransaktionen nicht ohne gewisse monetäre Reibungsverluste abzuwickeln. Doch Transaktionskosten gehören seit je zum Handel wie das Amen zur Kirche.


Hohe kantonale Unterschiede
Die öffentliche Hand bittet beim Liegenschaftentransfer als Erbringerin von Dienstleistungen zur Kasse. Da sind zum einen die Notariatsgebühren als Entgelt für die beglaubigte Handänderung. Die Ansätze dafür sind kantonal geregelt und unterscheiden sich erheblich.

Wesentlicher Kostenfaktor
Im Vergleich zu den übrigen Gebühren fallen die Kosten für den Notar allerdings nicht gross ins Gewicht. Denn der Staat bittet nochmals zur Kasse mit der sogenannten Handänderungssteuer. «Die Handänderungssteuer ist oft der wesentliche Kostenfaktor für Immobilientransaktionen», stellt Peter Rickli, Partner des Basler Advokaturbüros Christen Rickli Partner, fest. Rickli hat die hohen Transaktionskosten im schweizerischen Immobilienhandel unter die Lupe genommen.

Die Handänderungssteuer ist eine Transaktionssteuer im klassischen Sinne und wirkt wie eine zähflüssige Masse im Immobilienmarktgetriebe. Sie bewegt sich in der Grössenordnung von 1 Prozent bis 3 Prozent und wird häufig je hälftig durch Käufer und Verkäufer getragen. Spitzensätze erreicht der Kanton Waadt, in welchem zu den 2.2 Prozent des Kantons jede Gemeinde noch die Hälfte, also 1.1 Prozent dazu schlagen kann. Nur weniger Kilometer weiter wechseln Häuser zum Handänderungssteuersatz von lediglich 1,2 Prozent die Hand, nämlich im Kanton Wallis.


Günstig in Zug und im Wallis
Bescheiden nimmt sich die Abgabe im Kanton Zug aus, wo maximal vier Promille des Verkehrswertes in Rechnung gestellt werden. Der Kanton Zürich liegt mit einem Satz von 1,5 Prozent für Liegenschaften, die nach weniger als zehn Jahren die Hand wechseln und einem von 1 Prozent für Liegenschaften, die nach mehr als zehn Jahren die Hand wechseln im Bereich der günstigen Kantone, wohingegen Basel-Stadt mit 3 Prozent Handänderungssteuer im oberen Feld rangiert.

Kompliziert, aber bescheiden in Basel-Stadt
Genau umgekehrt verhält es sich dagegen mit den Sätzen der Grundstückgewinnsteuer. Kompliziert, aber am Ende doch eher bescheiden gibt sich der Fiskus in Basel-Stadt: nach einer kaum zu durchschauenden Formel werden von rund 12 Prozent des erzielten Gewinnes verrechnet. In Zürich dagegen kann die in ihrem Kern gegen die Bodenspekulation gerichtete Steuer selbst für ein Haus, das über zwanzig Jahre in den gleichen Händen war, bis zu 20 Prozent des Wertzuwachses betragen. Im Kanton Wallis resultiert ein Satz von lediglich 3 Prozent als Belastung.Schon der Name sagt es: die Grundstückgewinnsteuer fällt immer und nur dann an, wenn Immobilien zu höheren Preisen weiterverkauft werden.

Finanzierungskosten nicht vergessen
Zumeist vergessen werden die Kosten, welche eine Immobilientransaktion auf der Finanzierungsseite bewirken. Tatsächlich ist die Errichtung eines im Grundbuch eingetragenen Schuldbriefes in den meisten Kantonen nicht wirklich teuer. Wer aber das Pech hat, in Genf davon Gebrauch machen zu müssen, wird mit prohibitiven hohen Sätzen konfrontiert. Darum prüfe die Gebühren, die ewig binden, lautet daher die leicht abgewandelte Devise beim Erwerb einer Liegenschaft.


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