Daniel Ducrey, CEO Mobimo, im Interview

von Patrick Gunti

Moneycab.com: Herr Ducrey, Mobimo hat ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2024 hinter sich. Der Erfolg aus Entwicklungen und Verkauf Promotion konnte um 21,4 Prozent auf 33 Mio. Franken gesteigert werden und der Ertrag im Vermietungsgeschäft war mit 145 Mio. Franken trotz wegfallender Sondereffekte stabil. Wie umschreiben Sie das Umfeld, in dem dieses Resultat erreicht werden konnte?

Daniel Ducrey: Nachdem die letzten Jahre durch höhere Inflation und Zinserhöhungen geprägt waren, hat der Immobilienmarkt 2024 wieder eine positive Dynamik erfahren. Die Inflation war stark rückläufig und die Schweizerische Nationalbank hat die Zinsen mehrmals gesenkt. Das hat sich stimulierend auf den Transaktionsmarkt und auf die Immobilienwerte ausgewirkt. Selbstverständlich ist es aber kein Selbstläufer, sondern wir haben bei Mobimo das positive Umfeld gezielt genutzt, in dem wir mit den richtigen Produkten am Markt sind. Unser Angebot erfreut sich sowohl im Stockwerkeigentum, sowieso bei Mietwohnungen, aber auch bei den Gewerbeflächen einer guten Nachfrage.

Der Erfolg aus Neubewertungen betrug 43,1 Mio. Franken nach einer Abwertung von 50 Mio. Franken im Vorjahr. Ist dieser Erfolg einzig auf die gestiegenen Mietzinse zurückzuführen?

Die Bewertung spiegelt den Marktwert einer Immobilie. Unsere Mieteinnahmen konnten wir steigern, daher sind sie der wichtigste Treiber für unseren Neubewertungserfolg. Hinzukommen aber auch operative Fortschritte in den Entwicklungsliegenschaften. Insbesondere der Baubeginn für die 126 Wohnungen im Hof- und Hallenhaus in Aarau ist deutlich spürbar. Die allgemein gestiegene Attraktivität von Immobilien am Transaktionsmarkt ist hingegen noch nicht oder nur schwach abgebildet.

«Unser Angebot erfreut sich sowohl im Stockwerkeigentum, sowieso bei Mietwohnungen, aber auch bei den Gewerbeflächen einer guten Nachfrage.»
Daniel Ducrey, CEO Mobimo

Sie haben es gesagt: Die Zinswende im Jahr 2024 hat für eine Dynamisierung der Transaktionsmärkte gesorgt. Inwiefern haben die niedrigeren Zinsen die Investitionsentscheidungen und die Zusammensetzung des Immobilienportfolios beeinflusst?

Durch die Zinswende wurden Bonds wieder weniger attraktiv und als Bondersatz dienen oft die inflationsgeschützten Investitionen in Immobilien. Konkret auf die Zusammensetzung unseres Portfolios hat dies jedoch keinen Einfluss. Aber wir haben die positive Marktstimmung genutzt, anlässlich unserer regelmässigen Portfolioüberprüfung die beiden Anlageliegenschaften Rue de Malatrex in Genf und das Ziil-Center in Kreuzlingen je an einen privaten Investor zu verkaufen. Mit diesen planmässigen Portfoliobereinigungen setzt Mobimo Kapital frei für Investitionen in neue Projekte.

Sie erwarten im laufenden Jahr einen noch höheren Erfolg aus Entwicklung und Verkauf Promotion als 2024. Dabei steht Stockwerkeigentum im Fokus. Welche Faktoren tragen massgeblich zur starken Nachfrage nach Stockwerkeigentum bei?

Treiber für eine verstärkte Nachfrage nach Wohneigentum sind einerseits die tieferen Finanzierungskosten. Sie sind auf die gesunkenen Zinsen zurückzuführen. Andererseits ist der Mietwohnungsmarkt ausgetrocknet, was unter den genannten Vorzeichen die Nachfrage nach Wohneigentum zusätzlich verstärkt. Es gibt nach wie vor wenig Angebot und eine hohe Nachfrage am Markt. Daher bleibt dieses Segment für uns interessant.

Wie ist der Verkaufsstand Ihrer verschiedenen Überbauungen in Oberägeri, Niederwangen/Köniz, Merlischachen und Lausanne?

Im Projekt Edenblick in Oberägeri sind 88 von 90 Wohnungen zu Eigentum übertragen oder reserviert. In Köniz im Projekt Feuerfalter, eines der ersten Plus-Energiequartiere im Kanton Bern, sind von den 64 Wohnungen bereits 48 Einheiten beurkundet bzw. reserviert. Im idyllischen Merlischachen am Vierwaldstättersee sind im Projekt Burgmatt bereits 35 von 79 Wohnungen reserviert. Und in Beaumont Lausanne, dem ersten Stockwerkeigentumsprojekt von Mobimo in der Westschweiz, sind von 19 Einheiten 4 reserviert. Teilweise sind diese Projekte erst wenige Monate in der Vermarktung. Dies verdeutlicht, dass die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohneigentum an gut erschlossenen Lagen nach wie vor ungebrochen ist.

«Die Nachfrage nach qualitativ hochwertigem Wohneigentum an gut erschlossenen Lagen ist nach wie vor ungebrochen.»

Vor allem in den Städten fehlt Wohnraum – vor allem günstiger. Sehen Sie da irgendwo ein Licht am Horizont?

Wohnraum, vor allem in Städten, ist gesucht und wird es auch bleiben. Wir leisten unseren Beitrag, um zusätzlichen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Nach den Projekten Manegg und Tiergarten in Zürich, wo wir total 216 Mietwohnungen realisierten, entwickeln wir nun in Oerlikon erneut rund 150 Wohnungen. Es ist aber wichtig zu verstehen, dass wenn die Politik das Wohnen in der Stadt mehr und mehr vergünstigen will, dass sie damit die Nachfrage nur noch anheizt. Je günstiger, desto gefragter. Es ist also wichtig, dass auch zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird, der zu Marktmieten angeboten wird, so wie wir das machen. Es braucht in einer Stadt ein Angebot für alle Einkommen.

«Es ist wichtig zu verstehen, dass wenn die Politik das Wohnen in der Stadt mehr und mehr vergünstigen will, dass sie damit die Nachfrage nur noch anheizt.»

Wo liegen die grössten Probleme beim Wohnungsbau?

Ganz allgemein sind viele gegensätzliche Kräfte am Werk, die das Problem aufrechthalten. Zum einen haben wir eine starke Nachfrage und zu wenig zusätzliches Angebot. Dann haben wir die Raumplanung, die zur Verdichtung im Bestand zwingt, und gleichzeitig den Ortsbildschutz, der praktisch keine Veränderung in eben diesem Bestand zulässt. Weiter gibt es den Bestandesschutz der Mieter aus dem Mietrecht, und gleichzeitig die aus diesem «Lock-in-Effekt» entstehenden Schwierigkeiten für Neumieter, eine den Lebensumständen passende Wohnung zu finden. Ich vermisse oftmals den politischen Willen, allen diesen Herausforderungen auch tatsächlich lösungsorientiert zu begegnen.

Die Nachfrage im Wohnbereich ist ungebrochen – wie sieht es mit Büroimmobilien und Geschäftsliegenschaften aus?

Die Nachfrage nach guten Büroflächen an guten Lagen ist unverändert, nicht nur an zentralen innerstädtischen Lagen, den sogenannten CBD-Lagen. Aber der Anspruch der Mieter an die Qualität der Räume ist gestiegen. Die Ausbauqualität, die Nutzungsflexibilität und das Umfeld sind die relevanten Kriterien. Wir passen unser Angebot laufend der Nachfrage an und achten darauf, Flächen zu entwickeln, die grösstmögliche Flexibilität erlauben.

In 70 Liegenschaften und Quartieren ist die Mobimo FM Service präsent, die Facility Management-Tochter von Mobimo. Ist sie fix an Mobimo gebunden oder ist sie auch im Drittkundengeschäft tätig?

Es zeichnet Mobimo aus, dass wir den ganzen Life Cycle einer Immobilie unter einem Dach vereinen – von der Entwicklung bis hin zur Bewirtschaftung und zum Facility Management. Die Mobimo FM Service arbeitet nur in Mobimo-Liegenschaften auch für Dritte, beispielsweise wenn ein Mieter zusätzliche Dienstleistungen wünscht oder wenn wir ein Gebäude ursprünglich entwickelt und danach einem Dritten verkauft haben. Ansonsten ist die FM ausschliesslich für Mobimo und unsere eigenen Liegenschaften tätig.

2021 hat sich Mobimo neue ehrgeizige Ziele zur Senkung von CO2-Emissionen bis zum Jahr 2050 gesetzt. Was hat sich seither, speziell im vergangenen Jahr, getan?

Allein 2024 konnten wir unsere Emissionen um 8% auf 7,2 kgCO2/m2 EBF (Scope 1 + 2) reduzieren. Seit 2020 entspricht dies einer kontinuierlichen Reduktion von insgesamt 14%. Zurückzuführen ist das einerseits auf regelmässige Sanierungen von Anlageobjekten und den Ersatz konventioneller Heizträger sowie andererseits auf die hohe bauliche und energetische Qualität der eigenen Entwicklungen. Hinzukommen ein systematisches Energiemanagement und fortlaufende Betriebsoptimierungen. Durch die laufende Optimierung von Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung werden sowohl der Energieverbrauch als auch die CO2-Emissionen der Bestandsliegenschaften regelmässig reduziert.

Welche Schwerpunkte setzen Sie im laufenden Geschäftsjahr, um den positiven Trend fortzusetzen?

Die hiervor genannten Massnahmen führen wir konsequent weiter. Ausserdem bauen wir die Photovoltaik in unseren Liegenschaften gezielt weiter aus und erhöhen so sukzessive die eigene Stromproduktion. Bereits 2024 konnten wir 7 Anlagen in Betrieb nehmen, 2025 werden vorausaussichtlich 15 zusätzliche Anlagen folgen. Damit kommen wir unserem erklärten Ziel einer jährlichen Eigenstromproduktion von 2 Mio. kWh schon sehr nahe.