Von Romina Buchle
Sie wollen oder müssen Ihre Immobilie verkaufen, aber wissen noch nicht genau, wann und wie? Erbschaft, Todesfall, Pensionierung, Auswanderung, Auszug der Kinder oder Wohnortwechsel – Gründe die eigene Immobilie zu verkaufen, gibt es in der Regel viele. Je nachdem beeinflussen sie den Verkaufsprozess stärker oder schwächer. Aber ganz gleich was Ihre Situation ist, eine grundlegende Auslegeordnung ist auf alle Fälle sinnvoll.
Wir zeigen Ihnen, was Sie vorbereiten können und an was Sie alles denken sollten.
Die Immobilienbewertung
Der erste Schritt ist die Bewertung der eigenen Immobilie. Hier können Sie aus einem breiten Angebot an Methoden und Plattformen auswählen. Wir bieten auf unserer Webseite einen schnellen und kostenlosen Online-Rechner an, der auf der hedonischen Analyse basiert, einem Vergleichsverfahren, das Ihnen innert 3 Minuten einen ersten groben Wert liefert.
Sollten Sie eine Liegenschaft besitzen, empfiehlt es sich zur hedonischen Bewertung noch eine weitere Schätzung machen zu lassen, da je nach Grundstück die hedonische Bewertung nicht ausreicht. Auf jeden Fall sollten Sie einen Experten vor Ort haben, um einen akkuraten Wert zu erhalten.
Wenn Sie einen Wert für Ihre Immobilie haben, sind Sie schon einen Schritt weiter, da Sie jetzt basierend auf dem Steuerfuss Ihres Wohnortes schon ungefähr berechnen können, was Sie an Grundstückgewinnsteuer zahlen müssen.
Zudem können Sie sich jetzt auch informieren, was Sie für ein Budget haben für allfällige Sanierungen oder Renovationen, die den Preis Ihrer Immobilie nochmals steigern können. Je nachdem wie bald Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, lohnt es sich mit Experten auszutauschen und herauszufinden, was sich letztendlich lohnt und ob wertsteigernde Massnahmen überhaupt in Ihren Zeitplan passen.
Unterlagen und Dokumente
Ein gewisser Papierkrieg ist beim Immobilienverkauf leider nicht vermeidbar und genau hier passieren oft unnötige Fehler. Zu wissen, was man alles braucht für einen Verkauf (auch während der Vorbereitung), macht später die Vermarktung und Verhandlungen leichter.
Hier eine Liste der notwendigen Unterlagen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Grundrisspläne / Baupläne
- Aufstellung Heiz- und Betriebskosten sowie Jahresrechnung der letzten drei Jahre
- Amtlicher Wert (Steuerwert)
- Liste der getätigten Investitionen
- Gebäudeversicherungspolice (Angabe Kubatur m3)
- Mietverträge / Mieterspiegel
- Baubeschrieb
- Ehemalige Verkaufs- bzw. Kaufdokumentation
- Ehemaliger Kaufvertrag
- Hypothekarvertrag (falls die Hypothek übernommen werden soll)
Gewisse Unterlagen finden Sie beim Grundbuchamt, der Bank und beim Architekt, aber die meisten Unterlagen sollten Sie bei sich haben. Planen Sie genug Zeit ein, um alle Dokumente zusammenzutragen – es muss einmal gemacht werden, dafür aber richtig.
Privatverkauf oder Makler?
Sie kennen jetzt den Wert Ihrer Immobilie und haben alle Unterlagen beisammen. Nun stellt sich die zentrale Frage: Selber verkaufen oder mit einem Makler? Wir haben die Frage in diesem Artikel bereits umfassend beantwortet, wollen Ihnen aber hier die Kurzfassung geben.
- Bilder: Trotz guter Qualität bei Smartphones – zu guten Immobilienfotos gehört mehr als nur viele Megapixel. Zudem wird heute ein virtueller Rundgang erwartet und den selber zu erstellen ist anspruchsvoll und benötigt die entsprechende Spezialtechnik. Lieber Experten überlassen.
- Vermarktung: Natürlich kann man selber die Fotos auf mehrere Plattformen stellen, aber es empfiehlt sich, möglichst viele zu nutzen über mehrere Monate – das kostet unter Umständen sehr viel.
- Käuferinteresse: Wenn Ihre Immobilie dann online ist, kommen auch viele Anfragen auf Sie zu. Genau hier beginnt auch der Stress. Denn viele scheinbare Käufer sind nicht wirklich auf einen Kauf aus. Hier sparen Sie Zeit und Nerven, wenn Experten die Interessenten durchsehen und filtern, damit Sie letztendlich nur die ernsthaften Angebote bekommen. Bei uns erhalten Sie im Verkaufscockpit jederzeit Zugriff auf die Angebot und können so entspannt den Überblick behalten, ohne sich mit vielen Anrufen und E-Mails herumschlagen zu müssen.
- Besichtigungstermine: Studien zeigen, dass Käufer einem neutralen Makler eher Vertrauen schenken als dem Eigentümer, der seine Immobilie natürlich mit grosser Emotionalität anpreist bei der Besichtigung.
Wann verkaufen?
Für Sie die momentan vermutlich schwierigste Frage ist, wann Sie verkaufen sollen? Wann der optimale Zeitpunkt ist? Ihre Situation ist vielleicht unstabil, ungewiss und abhängig von Faktoren, welche Sie selber nicht direkt beeinflussen können. Das macht das Planen eines Verkaufsdatums sehr schwierig.
Wie schon erwähnt, sollten Sie Sanierungen oder Renovationen zur Wertsteigerung geplant haben, dann müssen Sie dies rechtzeitig einplanen und ebenfalls einen ungefähren Zeitrahmen einholen, damit Sie wissen, wann die Arbeiten an der Immobilie fertig sind.
Ob Änderungen vorgenommen wurden oder nicht – die Immobilie muss auf alle Fälle aufgeräumt, vielleicht sogar etwas entrümpelt werden. Idealerweise sollte sie auch hergerichtet werden für das Erstellen von optimalen Bildern und dem virtuellen Rundgang. Dies ist im Frühling oder Sommer am Besten, weil dann viel Tageslicht da ist. Auch Pflanzen rund um Ihre Immobilie stehen dann beispielsweise in voller Blüte und bringen etwas mehr Farbe ins Spiel.
Schöne Bilder sind natürlich auch im Winter möglich. Wir empfehlen aber eine der warmen Jahreszeiten. Dies nicht nur für die Erstellung von besseren Bildern, sondern auch wegen der Durchführung der Besichtigungstermine.
Der Frühling, wie in diesem Artikel beschrieben, eignet sich vorzüglich für Besichtigungen. Im Sommer sind viele in den Ferien, dafür ist die Immobilie dann im Herbst auch schön zu präsentieren, sollten Sie über die Sommermonate Sanierungen o.ä. planen.
Langer Rede kurzer Sinn: Gute Verhältnisse für Besichtigungstermine und gute Momente für die Erstellung von Bildmaterial herrschen zwischen Ostern und Oktober – wie beim Reifenwechsel. Danach wird es etwas schwieriger und je nach Wetter und Schnee sind die Bilder im Ton anders. Auch sinkt die Bereitschaft zu kaufen und Besichtigungen durchzuführen.
Sollte Ihr Horizont langfristiger und keine Sanierungen nötig sein, ist es natürlich auch gut möglich, schöne Bilder und einen virtuellen Rundgang bereits jetzt zu erstellen, auch wenn Sie erst im nächsten Jahr mit dem Verkauf beginnen wollen. Das Bildmaterial hätten Sie dann schon, wie auch die Dokumente und Unterlagen. Von da ist es dann ein kleiner Schritt zur Vermarktung. (AgentSelly/mc/hfu)