Jede Familie, welche ein Haus in ihrem Eigentum hat, wird irgendwann mit der Frage konfrontiert, ob das Haus den Kindern übergeben werden soll und wie dieses Vorhaben umsetzbar ist. Nachstehend erfahren Sie, welche Möglichkeiten bestehen und was vor der Hausübergabe zwingend geklärt werden muss.
Von Romina Buchle
Das Eigenheim ist der Lebensmittelpunkt einer Familie, in welches in der Regel viel Zeit, Geld und Herzblut investiert wird. Gerade bei der aktuellen Entwicklung der Immobilienpreise, welche für viele junge Familien den Erwerb einer Immobilie verunmöglichen, stellt die Übernahme einer Liegenschaft innerhalb der Familie die einzige Möglichkeit für den Erwerb eines Eigenheims dar. Sobald mehrere Geschwister vorhanden sind, welche sich die Übernahme wünschen, wird es wiederum schwieriger zu entscheiden, wie es mit der Immobilie weitergeht. Hierbei ist vor allem anderen wichtig, dass sich die Familie gemeinsam einigen kann, wer von den Geschwistern das Haus übernehmen darf.
Fragen, welche es vor der Überschreibung zu klären gilt
Vor der Übertragung einer Liegenschaft sind zunächst jedoch auch die folgenden Punkte zu klären:
- Wie können die Eltern ihren Lebensabend finanzieren? Sind sie durch die Renten und den übrigen Vermögensertrag genügend abgesichert, um ihr Leben nach ihren Wünschen bestreiten zu können?
- Wie wird das Haus übertragen? Wird es geschenkt, verkauft oder zu einem günstigen Preis übertragen (sog. gemischte Schenkung)?
- Zu welchen Werten werden die Grundstücke übergeben?
- Wie erfolgt der Ausgleich unter den Geschwistern, wenn nur ein Kind das Haus übernimmt?
- Was bedeutet die Abtretung des Grundstücks an die Nachkommen in Bezug auf zukünftig potenziellerweise hohe Kosten eines Alters- oder Pflegeheims?
Je nachdem, wie die vorstehenden Fragen beantwortet werden, kommt man zu einer anderen Lösung. Gerade die grossen Fragen der Finanzierung des Lebensabends, des Ausgleichs unter den Geschwistern und der Problematik von hohen Kosten eines Alters- oder Pflegeheims sind massgebend und sollten mit Fachpersonen wie Notaren, Anwälten und Finanzberatern, oder Pensionsplanern besprochen werden, damit nicht ein böses Erwachen stattfindet.
Verschiedene Formen zur Übertragung des Grundstücks
Sofern Sie zuversichtlich sind, dass Sie eine Lösung zu den aufgeführten Fragen finden, sollten Sie sich um die Übertragung des Grundstücks kümmern. Dabei gibt es verschiedene mögliche Übertragearten:
1. Schenkung an Kind/er
Ein Grundstück kann durch Schenkung / Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft an die Nachkommen übertragen werden. Hierbei besteht der Vorteil, dass die Kinder keine Eigenmittel für den Erwerb eines Hauses zur Verfügung stellen müssen. Sofern die Eltern den übrigen Geschwistern nicht eine wertmässig gleiche Schenkung machen können, müssen jedoch die beschenkten Kinder ihren Geschwistern einen Ausgleich bezahlen. Dieser Ausgleich kann entweder durch freie Eigenmittel oder, sofern die Liegenschaft hypothekarisch noch belastet werden kann, auch mit der Aufnahme einer Hypothek erfolgen. Hier gilt festzulegen wann und in welcher Höhe (amtlicher Wert oder aktueller Verkehrswert?) dieser Ausgleich zu bezahlen ist. Sofern der Verkehrswert als Ausgleichungsbasis bestimmt wird, muss eine aktuelle Verkehrswertschatzung durch eine Fachperson vorgenommen werden. AgentSelly kann Sie hierbei als kompetenten Immobiliendienstleister bei der Bewertung unterstützen.
Der unentgeltliche Übertrag an die Kinder bringt in vielen Kantonen auch steuerliche Vorteile: oftmals ist keine Grundstückgewinnsteuer, Schenkungssteuer und Handänderungssteuer zu bezahlen. Dies ist jedoch auch wieder im Einzelfall abzuklären.
2. Verkauf an Kind/er zu Verkehrswert
Sofern das Haus an ein Kind verkauft wird und dies zum Verkehrswert (vgl. Verkehrswertschatzung) erfolgt, wird zu keinem Zeitpunkt eine Ausgleichung unter den Geschwistern fällig. Die Eltern erhalten den aktuellen geldwerten Gegenwert, welcher sie für das Haus auch von einer Drittperson erhalten hätten. Somit müssen die Geschwister im Erbfall keine Ausgleichung bezahlen.
Vorteile dieser Variante sind, dass die Eltern über flüssige Mittel zur Bestreitung ihres Lebensabends verfügen, keine Ausgleichungen unter den Geschwistern zu tätigen sind und auch bei der Frage der Finanzierung eines Alters- oder Pflegeheims weniger Probleme auftreten. Dies wiederum kann gleichzeitig aber auch als Nachteil gewertet werden: die Eltern müssen zunächst ihr eigenes Geld verwenden, um sämtliche Kosten zur Bestreitung ihres Alltags zu tragen. Erst, wenn die Einkommens- und Vermögensschwellen gemäss Festlegung der Ausgleichskassen zur Beantragung von Ergänzungsleistungen erreicht bzw. unterschritten werden, erhalten die Eltern Ergänzungsleistungen. Hierbei wurde das meiste Geld bereits konsumiert / verbraucht – ein Vermögenserhalt in der Familie, wie dies unter Umständen bei einer Schenkung (siehe oben) beschrieben möglich ist, kann nicht erreicht werden. Zusätzlich werden in diesem Fall des Verkaufs der Liegenschaft Grundstückgewinnsteuern an, welche von den Eltern aus dem Erlös zu bezahlen sind.
3. Gemische Schenkung an Kind/er
Dritte und letzte Möglichkeit ist die sogenannte gemischte Schenkung. Hierbei wird die Übertragung der Liegenschaft teilweise unentgeltlich und teilweise entgeltlich vorgenommen. Die Eltern erhalten einen gewissen Geldbetrag, aber nicht das Gesamttotal, welches sie bei der Veräusserung an eine Drittperson zum Verkehrswert erhalten würden. Für denjenigen Teil, welcher geschenkt wird, sind die übrigen Geschwister wieder nach dem gleichen Prinzip wie oben beschrieben auszugleichen. Ob wiederum Steuern anfallen, kommt ganz auf das bezahlte Entgelt an und ist im Einzelfall abzuklären. Allenfalls bietet sich hier auch die Vorabklärung mit der zuständigen Steuerverwaltung an, um sichergehen zu können, welche Steuerfolgen zu erwarten sind. Weitere Informationen zu den generellen Kosten- & Steuerfolgen aus einem Immobilienverkauf finden Sie hier in unserem Ratgeber.
Begriffserklärungen
Sowohl die «Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft» als auch die «Schenkung» sind sogenannte Rechtsgeschäfte unter Lebenden, bei denen Vermögenswerte zu Lebzeiten einer Person übertragen werden.
Bei einer «reinen Schenkung» erfolgt die Vermögensübertragung vollständig unentgeltlich.
Bei einer «gemischten Schenkung«, wie z.B. bei einer Übertragung eines Grundstücks zu einem deutlich unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis, finden sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Zuwendungen statt.
Die «Abtretung auf Rechnung künftiger Erbschaft» ist im Schweizerischen Zivilgesetzbuch nicht explizit geregelt. Sie ist grundsätzlich auch eine Schenkung, welche im Erbfall des Schenkers unter den Erben zur Ausgleichung gebracht werden muss.
Fazit
Die Übertragung einer Liegenschaft auf die Nachkommen hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Zu den Vorteilen gehört, dass durch eine frühzeitige Übertragung potenzielle Erbstreitigkeiten unter den Erben und Probleme beim Erhalt von Ergänzungsleistungen vermieden werden können. Es ermöglicht zudem, die Kinder zu Lebzeiten zu unterstützen, wenn sie das Vermögen am dringendsten benötigen, und die Eltern können die Freude erleben, ihren Nachkommen zu helfen.
Zu den Nachteilen gehört, dass die Eltern nach der Übertragung der Liegenschaft keinen Zugriff mehr auf ihr Eigenheim haben, es sei denn, sie behalten sich die Nutzniessung am Objekt oder an Teilen davon vor. Jedoch müssen sie immer zusammen mit ihren Kindern als neue Eigentümer agieren. Ausserdem können Übertragungen von Eigenheim, wenn sie nicht sorgfältig geplant sind, zu familiären Spannungen führen, insbesondere wenn nicht alle Kinder gleich behandelt werden. Zusätzlich sind immer auch die steuerlichen Konsequenzen nicht ausser Acht zu lassen und im Einzelfall zu prüfen.
Daher ist es wichtig, sich vor der Übertragung eines Grundstücks an die Kinder umfassend zu informieren und rechtlichen Rat einzuholen. Claudia Buta und das Team von BernLex Juristen unterstützen Sie gerne dabei. (AgentSelly/mc/hfu)