Andreas Spahni, VR-Präsident Fundamenta Real Estate, im Interview
von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Spahni, Ihre Homepage sorgt bei mir auf den ersten Blick etwas für Verwirrung, besitzt die Fundamenta Real Estate AG nun 39, 40 oder 43 Liegenschaften?
Andreas Spahni: Wie in unserem soeben publizierten Geschäftsbericht 2016 ausgewiesen, umfasst unser Immobilienportfolio per Ende 2016 unter Berücksichtigung der Neubauprojekte Winterthur, Hinwil und Zürich insgesamt 45 Liegenschaften mit einem Marktwert von 508.6 Mio Franken. Berücksichtigt man nur die ertragsbringenden Bestandsimmobilien ohne die Neubauprojekte, so sind es 42 Objekte mit einem Marktwert von 449.9 Mio Franken.
Das macht bald eine halbe Milliarde Franken an Assets aus. Wieso ist das Asset Management mit Fundamenta Group (Schweiz) AG in eine eigene Gesellschaft ausgelagert?
Das Modell hat sich äusserst bewährt. Wie bei offenen Immobilienfonds wollten wir von Beginn weg klare und transparente Strukturen. So weiss der Investor stets, welche Management Fee und Kosten er für die erbrachte Dienstleistung bezahlt. Ausserdem können wir seit dem Start vor etwas über 10 Jahren bei der Fundamenta Group (Schweiz) AG auf ein sehr erfahrenes Team von Immobilien- und Finanzspezialisten zugreifen, welches einer kleinen Immobilien Investment Gesellschaft in dieser Form nicht zur Verfügung gestanden hätte.
Ihre Anbindung an den Hypothekenkapitalmarkt liegt bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent. Ist das noch aktuell?
Wir haben mit dem Asset Manager ein erfolgreiches Finanzierungsmanagement umsetzten können das uns erlaubte, einzelne Hypothekarverträge neu zu bündeln sowie Anpassungen in der Finanzierungsstruktur vorzunehmen. Trotz substantiell höherem Fremdkapitalbedarf konnte der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten deutlich auf 1.5% (Vorjahr 1.9%) gesenkt werden. Die durchschnittliche Zinsbindung (Duration) beträgt aktuell 6.6 Jahre (Vorjahr 7.1 Jahre).
Wie ist die Fundamenta Real Estate AG auf einen Zinsanstieg vorbereitet?
Per Bilanzstichtag am 31. Dezember 2016 waren 72% der zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten hauptsächlich durch Festhypotheken als auch durch Zinsabsicherungsinstrumente fest angebunden, respektive langfristig gegen steigende Zinsen abgesichert. Zusätzlich haben wir eine sehr gute Staffelung der Fälligkeiten über die nächsten 15 Jahre. Die Passivseite weist somit eine sehr geringe Zinssensitivität bei steigenden Zinsen auf und gibt der Gesellschaft weiterhin eine grosse Flexibilität bei der Gestaltung ihrer Finanzierungsstruktur im Rahmen weiterer Wachstumsschritte.
Im letzten Geschäftsjahr lag der Return on Equity mit 7,6 Prozent sogar ein Prozent höher als im Vorjahr. Wo liegt neu Ihre Zielgrösse?
Das Geschäftsjahr 2016 zeigte einen Rekordgewinn. Dank einer soliden operativen Entwicklung und durch die Aufwertung des Portfolios erhöhte sich der Reingewinn auf eine neue Bestmarke von CHF 14.21 Mio. Der Return on Equity lag damit bei 7.6% (Vorjahr 6.6%). Nun ist es aber schwierig, die Marktbewertung zu prognostizieren, auch wenn wir für das laufende Geschäftsjahr mit einer nochmaligen, leichten Abschwächung der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssätze rechnen müssen. Deshalb ist unsere Zielgrösse vielmehr das operative Ergebnis, das wir mit unsern Aktivitäten und Entscheidungen sehr direkt beeinflussen können. Der Verwaltungsrat hat sich eine Bandbreite von 3.5% bis 4.5% gesetzt, wobei wir aufgrund unserer aktuellen Portfoliostruktur mit einer Zielgrösse von circa 4 Prozent rechnen. Dieser Erwartungswert stellt im aktuellen Tiefstzinsumfeld ein sehr solides Ergebnis dar.
«Die Ostschweiz, insbesondere aber die Bodensee-Region und St. Gallen, verzeichnete über viele Jahre eine sehr stabile Entwicklung ohne Übertreibungen.»
Andreas Spahni, Verwaltungsratspräsident der Fundamenta Real Estate
Sie bekommen sicher häufig Objekte zum Kauf angeboten. Wo liegt die Bruttorenditeschwelle, ab der Sie den Daumen senken?
Da gibt es keinen pauschalisierten Wert. Vielmehr werden unsere Überlegungen durch die Lage des Objektes, die Grösse, das Alter, die Zweckmässigkeit der Wohnungsgrössen, den Sanierungsbedarf, die Potenziale und die damit verbundene Objektstrategie beeinflusst. Zentralstädtische Lagen haben da auch eine ganz andere Dynamik als periphere und ländliche Gegenden. Auch bewegen wir uns grundsätzlich nicht beliebig vom Bewertungsgutachten weg, da schlussendlich der Marktwert in die Bücher einfliessen wird. Zusammen mit dem Asset Manager, der Fundamenta Group (Schweiz) AG, stellen wir deshalb eine relativ hohe Spannweite der Brutto und auch Netto-Anfangsrenditen im aktuellen Marktumfeld fest.
Sie haben neulich schwerpunktmässig in Zürich zugekauft. Ist die City von der Gefahr eines Immobiliencrashs gefeit?
Von den sieben Objekten, die wir letztes Jahr erwerben konnten, liegen zwei in der Stadt Zürich selbst, während die Objekte in Berikon und Kilchberg eher zum Grossraum Zürich gezählt werden müssen. Daneben konnten wir auch in der Stadt Bern, in Netstal und Arbon sehr gute Bestandsliegenschaften dazu erwerben. Die Wirtschaftsmetropole Zürich zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage nach Wohnraum aus. Im Hinblick auf das gesamte Portfolio sind unsere Liegenschaften ausgewogen über die Deutschschweiz verteilt. Unabhängig von den marktbedingten Zinssatzänderungen und Bewertungseinflüssen bleiben in unserer Einschätzung Bestandsliegenschaften im mittleren Mietzinssegment in wirtschaftlich starken Regionen wie beispielsweise Zürich langfristig attraktiv.
Sie haben auch ein Objekt in Arbon gekauft. Wird das Schwäbische Meer ähnlich wie der Genfersee eine begehrte Hochpreisregion werden?
Die Ostschweiz, insbesondere aber die Bodensee-Region und St. Gallen, verzeichnete über viele Jahre eine sehr stabile Entwicklung ohne Übertreibungen. Das neuwertige und nach Minergiebauweise erstellte Objekt aus dem Jahre 2013 überzeugte durch eine attraktive Brutto-Rendite, einen attraktiven Cash Flow und durch Voll-Vermietung. Wir sind glücklich über diese Diversifikation und erwarten in der wirtschaftlich stabilen Region keine vergleichbaren Entwicklungen wie am Genfersee.
Fundamenta Real Estate AG bedient das mittlere Mietpreissegment. Macht Sie das absolut konjunkturresistent?
Als wir vor über 10 Jahren zusammen mit dem Asset Manager diese Strategie formulierten, hat man uns zum Teil sogar belächelt, weil wir konsequent auf risikoreichere Immobilienanlagen verzichtet haben. Wir sind unserer Strategie treu geblieben und konnten unseren Investoren über viele Jahre eine prognostizierbare Rendite- und Dividendenentwicklung bieten. Auch unser Portfolio ist nicht befreit von Zinssatzänderungen und Markteinflüssen. Jedoch versuchen wir zusammen mit dem Asset Manager Standorte und Objekte zu finden, die im mittleren Mietzinssegment liegen und wo die Menschen auch leben, wenn es einmal in der Wirtschaft nicht mehr so gut läuft.
«Wir prüfen aktuell den Umfang und den Zeitpunkt einer weiteren Kapitalerhöhung.»
Sie sind sehr solide finanziert. Welche EKQ wäre denn der Trigger für eine weitere Kapitalerhöhung?
Bezüglich Eigenkapitalquote bewegen wir uns in einer für das Fundamenta Portfolio definierten Bandbreite von ca. 40-60%. Wichtig für uns sind die solide, langfristige Eigenkapitalrendite und die dafür benötigten guten Investitionsmöglichkeiten. So möchten wir unseren Investoren dann wieder die Chance geben zu investieren, wenn wir eine gute Anlage-Pipeline aufgebaut haben und das Eigenkapital ertragsbringend angelegt werden kann. So prüft aktuell der Verwaltungsrat im Rahmen der vorgegebenen Anlage- und Wachstumsstrategie sowie in Abhängigkeit von weiteren Investitionsmöglichkeiten den Umfang und den Zeitpunkt einer weiteren Kapitalerhöhung.
Der Aktienkurs der Fundamenta Real Estate AG ist in den letzten Monaten deutlich gestiegen. Damit rutscht die Dividendenrendite unter die 3 Prozent-Schwelle. Werden Sie für die Aktionäre bald einmal nachbessern?
Die sehr erfreuliche Renditeentwicklung und der deutlich gestiegene Net Asset Value widerspiegeln sich natürlich auch im Aktienkurs der Fundamenta Real Estate AG. Jedoch führen die deutlichen Höherbewertungen der Anlageimmobilien nicht automatisch zu einem höheren operativen Geschäftsergebnis. Der Verwaltungsrat stellt für die Dividendenpolitik nach wie vor auf das sehr stabile operative Geschäftsergebnis ab. Zudem versuchen wir eine vernünftige Pay-Out Ratio sicher zu stellen, die sowohl die Dividendenbedürfnisse der Investoren als auch die Frage nach dem Zeitpunkt und dem Umfang nach neuem Kapital berücksichtigt. Selbstverständlich macht sich der Verwaltungsrat im Rahmen seiner Mehrjahresplanung entsprechende Überlegungen, wissen wir doch um die Bedeutung der Dividendenrendite.
Zum Gesprächspartner:
Andreas R. Spahni, Jahrgang 1958, Schweizer, wohnhaft in 6300 Zug, machte 1985 seinen Abschluss in Betriebswirtschaft an der Universität Zürich mit anschliessender Lehr- und Assistenztätigkeit am Institut für Schweizerisches Bankwesen der Universität Zürich. 1987 promovierte er zum Dr. oec. publ., 1990 schloss er ein Management-Programm an der London Business School an. Von 1987 bis 1996 arbeitete Andreas Spahni für die Credit Suisse Gruppe in Frankfurt, London, New York, Tokio und Zürich. Er leitete für die Bank die gesamten Investmentfondsaktivitäten mit einem Anlagevermögen von über CHF 50 Milliarden. Er gründete in dieser Zeit den Credit Suisse Euro Real und verantwortete ein Immobilienfondsportfolio von über CHF 5 Milliarden. In den Jahren 1996 bis Ende 2000 leitete Dr. Andreas Spahni als CEO und Delegierter des Verwaltungsrates während fünf Jahren den erfolgreichen Aufbau des AWD Schweiz. Während seiner Beratungs- und Management Tätigkeiten für Spahni Consulting war er von 2002 bis 2004 CEO von AdvisorTech Corp., eines amerikanischen Finanz- und Technologieunternehmens. Von 2005 bis 2016 arbeitete er für die FundStreet AG als Partner und Mitglied des Verwaltungsrates der Gesellschaft. Seit 2008 ist er Verwaltungsratspräsident der Fundamenta Real Estate und übernahm 2014 zusätzlich die Funktion des Delegierten des Verwaltungsrates.
