Anlagedruck stabilisiert Immobilienmarkt
Zürich – Die Preiserwartung der Akteure im Schweizer Immobilienanlagemarkt hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht abgeschwächt. Zudem haben die Preiserwartungen für sämtliche Lagequalitäten einen Dämpfer erhalten. Dennoch geht fast die Hälfte der Umfrageteilnehmenden in einer von KPMG Schweiz durchgeführten Studie für die kommenden zwölf Monate von stabilen Preisen aus.
KPMG Schweiz hat im Rahmen des Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi) zum siebten Mal in Folge Immobilieninvestoren und Bewertungsunternehmen zum Schweizer Anlageimmobilienmarkt befragt. Der Sentiment Index notiert über alle Teilnehmergruppen bei 0.8 Indexpunkten (pt). Gegenüber dem Vorjahr ist der Index um 14.4 pt. gesunken. Seit 2016 ist der Index rückläufig und liegt aktuell auf der Stabilitätsachse.
Wirtschaftsaussichten anhaltend optimistisch
Die Schweizer Wirtschaft hat sich erwartungsgemäss positiv entwickelt. Dies schlägt sich in der Einschätzung für die kommenden zwölf Monate nieder: Mit 16.5 pt. prognostizieren die Umfrageteilnehmenden erneut eine Verbesserung der Wirtschaftslage, wenn auch nicht im gleichen Ausmass wie im letzten Jahr.
Der Preiserwartungsindex für Renditeliegenschaften ist im Vergleich zum Vorjahr (10.3 pt.) nochmals gesunken und liegt bei -3.1 pt.. Damit ist der Index seit 2014 erstmals wieder leicht im negativen Bereich. Dennoch erwartet fast die Hälfte der Befragten insgesamt stabile Preise. Vor allem grössere institutionelle Investoren rechnen mit Preissteigerungen. Mehr als ein Viertel der befragten Personen (27%) geht von einer negativen Preistendenz aus.
Zentrale Lagen bleiben gefragt
Obschon der Index für zentrale Lagen um 3.8 pt. gesunken ist, werden mit einem Indexwert von 61.7 pt. weiterhin klare Preissteigerungen in den Zentren erwartet. Ein Rückgang des Index lässt sich auch für Mittelzentren feststellen, deren Wert um 6.6 pt. auf -12.3 pt. zurückfällt. Für periphere Lagen werden mit einem Index von -100.8 pt. auf der 200er-Skala klar sinkende Preise erwartet. Insgesamt lässt sich für sämtliche Lagequalitäten im Vergleich zum Vorjahr ein leichter Rückgang konstatieren.
Der Fokus für Investitionen richtet sich damit weiterhin auf zentrale Standorte. Diese Preiserwartungen reflektieren sich auch in der Segmentierung nach Wirtschaftszentren: Mit Ausnahme von Lugano und St. Gallen werden von den Umfrageteilnehmenden, wie bereits im Vorjahr, in sechs der acht Wirtschaftszentren weiter steigende Preise prognostiziert. Der Index für Lugano ist wieder gefallen und liegt nun mit -50.3 pt. (Veränderung -22.3 pt.) auf dem Tiefststand seit Beginn der Erhebung. In St. Gallen setzt sich mit -45.8 pt. (-12.8 pt.) der Negativtrend fort.
Preiserwartung mehrheitlich gesunken
Der Preiserwartungsindex für Wohnimmobilien ist 2018 nochmals gesunken und hat mit 18.7 pt. den tiefsten Stand seit 2012 erreicht. Während 38% der befragten Personen von steigenden Preisen bei Wohnimmobilien ausgehen und 40% stabile Preise erwarten, rechnen 22% mit einem Preisrückgang.
Der Preiserwartungsindex für Verkaufsimmobilien ist hingegen seit der ersten Erhebung des sresi negativ. Mit -115.5 pt. befindet sich der Index im Vergleich zum Vorjahr auf praktisch unverändert tiefem Niveau (-3.8 pt.). Der Preiserwartungsindex für Büroimmobilien hat mit -51.2 pt. zwar den besten Wert seit der Ersterhebung erreicht, befindet sich aber nach wie vor im moderat negativen Bereich.
Zinsen, Regulierungen und Wertkorrekturen als Risiken
Nach dem Tiefststand im Vorjahr hat sich die durchschnittliche Risikowahrnehmung 2018 wieder leicht erhöht. Am ausgeprägtesten wird die aktuelle Risikosituation von den professionellen Investoren eingestuft. Diese Teilnehmenden schätzen die Gefahren von Zinsänderungen und strikteren Regulatorien sowie sinkenden Immobilienwerten als moderat hoch ein. Im Vorjahr waren Versicherungen, Bewertungsunternehmen und Immobiliengesellschaften risikosensitiver. Diese Verschiebung in der Ausprägung dürfte unter anderem darauf zurückzuführen sein, dass die professionellen Investoren höher fremdfinanziert sind. Allen gemeinsam ist aber, dass sinkende Immobilienwerte ein moderates Risiko darstellen.
50% der Umfrageteilnehmenden erwarten für die nächsten zwölf Monate eine Erhöhung des Marktrisikos. Die Marktrisikoeinschätzung der befragten Personen liegt gegenüber dem Vorjahr um 3 Prozentpunkte tiefer. 41% gehen von einer stabilen Risikolage aus, während 9% eine Abnahme des Risikos prognostizieren.
Adäquate Investitionsmöglichkeiten in Wohnimmobilien sind mit einem Angebotsindex von -104.4 pt. nach wie vor knapp (2017: -133.5 pt.). Der Angebotsindex für Büroimmobilien ist 2018 mit 3.3 pt. nach einem negativen Ergebnis im Vorjahr (-7.8 pt.) wieder leicht positiv. Gut 70% stimmen zu, dass sich die Flächennachfrage nach Büronutzung in den nächsten zehn Jahren um 10% verringern und dass die Nachfrage nach Logistikflächen in urbanen Zentren zunehmen wird. Das Angebot an Verkaufsimmobilien wird mit 22.6 pt. als knapp ausreichend eingeschätzt.
Mobilität und Sharing Economy treiben Strukturwandel an
Über 90% der Umfrageteilnehmenden sehen die demografische Entwicklung und die sich verändernde Mobilität als Treiber für die Nachfrage nach mehr Wohnangeboten für Ein- und Zweipersonenhaushalte. Die zukünftigen Entwicklungen in der Mobilität sollen vorwiegend den zentralen Lagen zugutekommen. Nur knapp 30% attestieren der Peripherie zunehmende Immobilienwerte aufgrund der Mobilitätsentwicklung und gar 42% gehen von sinkenden Werten aus.
Das autonome Fahren wird nicht als Gamechanger für die Immobilienmärkte betrachtet: 38% der Teilnehmenden rechnen nicht mit einer Veränderung der Verfügbarkeit von Bauland in den Kernstädten als Folge der Entwicklungen beim autonomen Fahren. Nur knapp ein Drittel sieht hier ein Potenzial für zusätzliche 10% bebaubare Fläche in den Kernstädten.
Einen weiteren Trend stellt die Sharing Economy dar. Zwei Drittel der befragten Personen (67%) sind der Meinung, dass sich dieses Modell auch im Wohnsegment etablieren wird.
Das Grundbuch wird auf der Grundlage der Blockchain-Technologie organisiert: damit rechnen 27% der Teilnehmenden bis 2028. 44% erwarten zwar eine Umstellung, gehen aber davon aus, dass diese länger dauern wird. Relativ unbeeindruckt von der Blockchain-Technologie zeigen sich 20% der befragten Personen: Sie rechnen nicht mit einer Überführung der Grundbücher auf eine Blockchain.
Der «Swiss Real Estate Sentiment Index» dient als Vorlaufindikator für die erwarteten Entwicklungen auf dem schweizerischen Immobilienanlagemarkt.
Methodik
Der KPMG Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi) dient als Vorlaufindikator für die erwarteten Entwicklungen auf dem schweizerischen Immobilienanlagemarkt. Der Hauptindex wird aus der Einschätzung der wirtschaftlichen Entwicklung und der Preisentwicklung auf dem Immobilienanlagemarkt generiert. Die Subindizes widerspiegeln die Einschätzungen der Marktakteure in Bezug auf einzelne Markt- und Nutzungssegmente. Die Datenerhebung erfolgte erstmals im Jahr 2012 und wird zur Generierung der Indizes jährlich fortgeführt, was den Vergleich der Markteinschätzungen über die Zeit ermöglicht. An der Umfrage nehmen Investoren und Bewertungsunternehmen im Schweizer Anlageimmobilienmarkt teil. Sie erhebt zusätzlich Informationen zu einem jeweils aktuellen Fokusthema, dass die Branche interessiert. Dieses Jahr wurden die Zukunftstrends für den Schweizer Immobilienmarkt untersucht.
