Büromarkt Schweiz 2025: Leerstandsanstieg setzt sich fort
Zürich – In den fünf grössten Büromärkten der Schweiz – Zürich, Genf, Bern, Basel und Lausanne – hat sich das Angebot an verfügbaren Büroflächen im Vergleich zum Vorjahr um 9 % erhöht und beträgt per Ende 2024 neu 995’500 m2, wie die neue Studie zum Büromarkt in der Schweiz von Jones Lang LaSalle (JLL) zeigt.
Damit nahm in den letzten Jahren das Büroangebot nahezu stetig zu. Seit Ende 2019, als Homeoffice vielerorts noch ein Schattendasein fristete, stieg die durchschnittliche Angebotsquote in den fünf grössten Schweizer Büromärkten von 4.1 % auf 5.0 % per Ende 2024 (+0.9 %). Im internationalen Vergleich relativiert sich jedoch dieser Anstieg, denn in 24 europäischen Städten erhöhte sich im selben Zeitraum die durchschnittliche Leerstandsquote von 5.2 % auf 8.5 % (+3.3 %).
Bautätigkeit: Talsohle durchschritten
In Bezug zu den 1.16 Mio. m2 neuen Büroflächen, welche seit dem Jahr 2020 erstellt wurden, fällt die im selben Zeitraum gemessene Angebotszunahme von 231’000 m2 moderat aus. Die Bautätigkeit erreichte im Jahr 2020 mit rund 343’000 m2 neu erstellten Büroflächen einen Höchstwert und verringerte sich anschliessend kontinuierlich auf noch 57’000 m2 im Jahr 2024. Die Talsohle ist damit durchschritten, 2025 bis 2027 werden die Volumen jährlich wieder ansteigen.
Zwischen den verschiedenen Marktregionen gibt es dabei beträchtliche Unterschiede: Gemessen am heutigen Bestand verzeichnete Genf 2019 bis 2024 das höchste Wachstum (Ø 2.0 % des Bestandes), wobei die Flächenexpansion bis 2027 gar noch stärker ausfallen wird (Ø 2.3 % des Bestandes). In Bern steigen die Bauaktivitäten im Vergleich zur Vergangenheit markant an, doch das zukünftige Wachstum wird mit durchschnittlich 1.1 % pro Jahr nur geringfügig über dem Schweizer Mittelwert liegen. Umgekehrt werden in Zürich und Basel bis 2027 durchschnittlich 71 % bzw. 58 % weniger neue Büroflächen erstellt verglichen mit dem Zeitraum von 2019 bis 2024. Bis 2027 wächst der Bürobestand durchschnittlich 1.0 % pro Jahr, das sind 26 % weniger als in der jüngeren Vergangenheit.
Die Flächennachfrage ist insgesamt intakt. Bei leeren Flächen in älteren Gebäuden ohne Bahnhof in Gehdistanz gestaltet sich die Mietersuche jedoch unverändert als Herausforderung. Moderne, flexibel nutzbare und bestenfalls nachhaltigkeitskonforme Büroflächen mit guter Anbindung absorbiert der Markt hingegen vergleichsweise rasch. Dies widerspiegelt sich nicht zuletzt im limitierten Angebot an diesen Lagen.
In Zürichs Kreis 1 sind 3.0 % der Büroflächen verfügbar, in Lausannes CBD 1.5 % und in Berns Innenstadt gar nur 0.4 %. In den Städten Luzern (1.3 %), Zug (1.7 %), Fribourg (2.0 %) und Lugano (2.1 %) sind verfügbare Büroflächen ebenfalls knapp. Der Genfer CBD bietet mit 3.9 % ein umfangreicheres Angebot. In der Innenstadt von Basel stehen sogar 9.2 % der Flächen leer.
Transaktionsmarkt
Die Perspektiven für Büroimmobilien in der Schweiz sind zwiegespalten. Einerseits stiegen die Leerstände zuletzt leicht an, und nach wie vor verhalten sich Investoren zurückhaltend, weil aufgrund flexiblerer Arbeitsplatzkonzepte der zukünftige Flächenbedarf mit Unsicherheiten behaftet ist. Andererseits stützt das robuste Wirtschafts- und Beschäftigtenwachstum die Nachfrage und der Schweizer Büromarkt bewies eine hohe Resilienz. Zudem verfügen Mietzinsen über einen Inflationsschutz und im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt ist das Risiko durch politische Markteingriffe im Gewerbesektor limitiert.
Viele Fonds und Anlagestiftungen führten in der zweiten Jahreshälfte 2024 Kapitalerhöhungen durch und werden mit vollen Portemonnaies ins neue Jahr starten. Ihr Investitionsschwerpunkt dürfte sich bei Core-Immobilien manifestieren, welche im Einzugsgebiet der urbanen Zentren liegen, keinen Sanierungsbedarf haben und im besten Fall die benötigten Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. In den letzten Wochen war eine höhere Zahlungsbereitschaft gepaart mit einem grundsätzlich breiteren Interesse spürbar. Dies und die tiefere Zinslandschaft dürften in diesem Jahr zu einer Renditekompression und höheren Transaktionsvolumen führen. (mc/pg)
