Christopher Valkovsky, VR-Präsident ipartment AG, im Interview
Christopher Valkovsky, VR-Präsident ipartment AG. (Foto: ipartment/mc)
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Valkovsky, ipartment betreibt in Deutschland derzeit über 200 sogenannte Serviced Apartements. 2017 kommen nicht nur 40 weitere Einheiten in Hamburg dazu, sondern Sie planen auch den Markteinstieg in der Schweiz. Wo wird ipartment mit dem «Wohnen auf Zeit»-Konzept starten?
Christopher Valkovsky: Unser grosses Ziel ist ganz klar, dass wir uns als Anbieter in Zürich etablieren. Wir starten zwischen der City und dem Flughafen im neuen Glattpark mit einem kleineren Projekt, welches bereits 2017 fertig realisiert ist. Da Zürich ein grosses Potential hat, suchen wir weiter nach geeigneten Immobilien und Flächen. In Verhandlung für grössere Projekte sind wir auch in den Städten Bern und Luzern.
Wie siehts in Deutschland aus?
In Deutschland stehen die Kollegen an den Standorten Hamburg (2. Haus), Frankfurt (2. Haus), Stuttgart und Wolfsburg in fortgeschrittenen Verhandlungen. Der geschäftsführende Gesellschafter Matthias Rincón ist überzeugt, dass bis Ende März die Verträge für mindestens zwei weitere Standorte unter Dach und Fach sind.
Welches Ziel strebt ipartment hierzulande mittelfristig an?
ipartment möchte die Expansion in die festgelegten Städte um ein flächendeckendes Netz anbieten zu können. Qualitativ wollen wir die Nummer 1 sein.
Mit dem Flagship-House in Frankfurt ist ipartment in den Jahren 2014 und 2015 übrigens bestes Apartmenthaus in Deutschland geworden. Ein kleineres neues Projekt in Köln ist in zwei Kategorien auf dem 2. Platz gelandet. Wir haben uns hierbei gegen Konzepte grosser Hotelgruppen durchgesetzt. Wir sind hoffnungsvoll, dass wir in diesem Jahr mit unserem „Green Energy“ Haus in Köln Mülheim (50 Einheiten) wieder Chancen haben. Es wurde am 1. Dezember letzten Jahres eröffnet und wird sehr gut am Markt angenommen. Es ist auch architektonisch etwas ganz besonderes.
«Wir sind auf der Suche nach geeigneten Immobilien und Liegenschaften in Zürich, Zug, Luzern, Basel, Bern, Winterthur sowie Baden.»
Christopher Valkovsky, VR-Präsident ipartment AG
Sie haben die Suche nach geeigneten Immobilien angesprochen. Wie sieht es damit aktuell aus?
Das ist unsere grösste Herausforderung. Der Schweizer Immobilienmarkt ist sehr kompetitiv. Wir sind auf der Suche nach geeigneten Immobilien und Liegenschaften in Zürich, Zug, Luzern, Basel, Bern, Winterthur sowie Baden. Die Westschweiz, welche ebenfalls sehr interessant ist (Lausanne, Genf), werden wir zu einem späteren Zeitpunkt angehen. Das Konzept kann als Betreiberkonzept mit einem Managementvertrag geführt werden. Auch ist es möglich, dass wir als Mieter auftreten und mit dem Eigentümer einen Mietvertrag abschliessen. Die verschiedenen Varianten werden individuell mit der Eigentümerschaft besprochen. Wir sind hier sehr flexibel. Auch ein Ankauf der Immobilien ist denkbar.
Wir können mit unserem Konzept in der Wohnzone sowie auch in der Gewerbezone aktiv werden. Insbesondere auch für Eigentümer leerstehender Büroflächen kann eine Nutzung durch ipartment interessant sein. Wir sind allen Angeboten gegenüber offen.
Lassen Sie uns näher auf das «Wohnen auf Zeit»-Konzept eingehen. Auf welche Kundschaft fokussiert Ihr Angebot?
Die grösste Gruppe von Kunden sind Businesskunden, Expats sowie projektbezogene Mitarbeiter welche für ein paar Monate in der Stadt sind. ipartment ist das „Wohnen auf Zeit“-Konzept für Menschen, die lieber wie Zuhause wohnen als in einem Hotel. Denn auch wenn Sie ein ipartment beziehen, müssen Sie auf die Annehmlichkeiten eines persönlichen Services nicht verzichten. Ein Übriges leisten die funktionale Ausstattung und das sehr private Ambiente. Sie sorgen ebenso dafür, dass Sie sich in einem ipartment schnell heimisch fühlen – selbst wenn Sie in Köln, Frankfurt oder einem anderen unserer Standorte fremd sind.
«Die grösste Gruppe von Kunden sind Businesskunden, Expats sowie projektbezogene Mitarbeiter welche für ein paar Monate in der Stadt sind.»
Ihre Apartements präsentieren sich sehr edel. Wie sieht Ihr Einrichtungskonzept aus?
Zusammengefasst: Ästhetik + Funktion + Service + Lage = ipartment. Sich wohl und zuhause zu fühlen, kommt nicht von ungefähr. Bei uns ist es das Ergebnis eines durchdachten Einrichtungs- und Servicekonzepts: Wir wählen italienische Designmöbel und Designleuchten von Arper, Artemide, Bonaldo und anderen, ergänzen diese mit eigens für ipartment entwickelten Massmöbeln und achten auf reduzierte, warme Farben – auch bei der textilen Ausstattung.
Doch es wollen nicht nur der Schöngeist, sondern auch ein gesunder Pragmatismus bedient werden. Deshalb ist an moderner Technik alles da, was das Leben erleichtert. Vom obligatorischen WLAN über den grossen Flachbildfernseher bis hin zur iPod-Dockingstation – um einige Beispiele zu nennen. Kaum Wünsche offen lässt auch die Küche. Essen zu gehen ist ja schön und gut – aber jeden Tag? Manchmal muss es eben auch etwas Selbstgezaubertes sein. Deshalb ist das auch bei uns möglich: Kühlschrank, Herd, Mikrowelle, Espressomaschine, Töpfe, Geschirr, Gläser, Besteck, … Sie brauchen nur noch die Zutaten einkaufen.
Ausserdem schaut unser Reinigungsservice bei Ihnen vorbei, um zu putzen und die Wäsche zu wechseln: im Schlafbereich, in Küche und Bad. Ausserdem achtet er darauf, dass es Ihnen an nichts fehlt – von der hochwertigen Badeausstattung über unser Muesli bis zum Wein.
Welche Services bietet ipartment darüber hinaus an?
Standardmässig bieten wir u.a. einen Concierge Service, eine 24h-Hotline oder die persönliche Begrüssung und Einweisung. Viele weitere Services ermöglichen wir auf individuelle Anfrage.
Der Markt verlangt nach flexiblen Angeboten. Wie kurzfristig lässt sich ein Apartment buchen?
Grundsätzlich so kurzfristig wie nötig. Theoretisch können Sie heute ein ipartment für den nächsten Tag buchen. Jedoch ist die Nachfrage sehr gross, sobald ein ipartment-Haus auf dem Markt bekannt ist. Es ist somit empfehlenswert, ein wenig früher für freie ipartments anzufragen, damit die Verfügbarkeit gegeben ist.
Wie läuft die Buchung ab? Direkt online?
Unsere Kunden haben verschiedene Möglichkeiten, mit uns in Kontakt zu treten. Hauptsächlich erfolgen Anfragen per Telefon, per E-Mail oder über unser Anfrageformular auf der ipartment Homepage. Daneben besteht die Möglichkeit, über Buchungsportale oder Relocationagenturen bei uns zu buchen.
Sobald ein Interessent seine Anfrage gestellt hat, prüfen unsere Mitarbeiter über unsere Hotelsoftware die jeweilige Verfügbarkeit des gewünschten ipartments. Es werden dabei im Vorfeld die jeweiligen Wünsche der Kunden abgefragt wie z.B. Aufenthaltsdauer, Lage, Grösse, Budget usw. Nachdem alle Präferenzen geklärt sind, erhält der Kunde in der Regel per E-Mail ein Exposé. Darin sind alle Einzelheiten zum angebotenen Apartment zusammengefasst. Darüber hinaus wird dem Interessenten ein verbindlicher Preis angeboten sowie der genaue Grundriss des gewünschten ipartments dargestellt. Mit Unterzeichnung und Rücksendung des Angebots kommt der Mietvertrag zustande. Ungeachtet des unterzeichneten Mietvertrags hat der Kunde die Möglichkeit, bis zu vier Wochen vor Anreise kostenfrei zurückzutreten. Da wir in der Regel auf eine Kaution verzichten, erhält der Kunde vor Wohnungsübergabe seine Rechnung. Diese Rechnung muss bis spätestens drei Tage vor Anreise beglichen sein.
Bestehen Pläne, sich einer Buchungsplattform anzuschliessen, die die Angebote der verschiedenen Anbieter bündelt?
Unsere ipartments sind auch auf apartmentservice.de buchbar. Diese Plattform bietet mehr als 13’000 Serviced Apartments in rund 120 Destinationen in Deutschland und weltweit. In Kooperation mit dem Apartmentservice wurde auch das Label «The best for long stays»geschaffen. Serviced Apartments mit diesem Label sind handverlesen. Sie befinden sich in wohnlichen Häusern mit mindestens 20 Einheiten, bieten einen Wohn- und einen Schlafbereich sowie eine Ausstattung, die Sie bei langen Aufenthalten nicht missen möchten – alle Nebenkosten, Services und kostenfreies WLAN inklusive.
In Frankfurt bewegen sich die monatlichen Kosten je nach Grösse der Apartments zwischen 1150 Euro und rund 3000 Euro. In welchen Bereichen dürften die Mietpreise in der Schweiz angesiedelt sein?
Eine pauschale Aussage zu machen ist hier schwierig, denn es wird sicherlich grössere Unterschiede zwischen den Städten und Lagen geben. Mitten in Zürich werden die Mieten verständlicherweise höher liegen als in Bern. Wie in Deutschland ist es aber auch in der Schweiz unser Ziel, insgesamt ein Top Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten. Wir wollen nicht nur den Topmanager ansprechen, sondern für eine relativ grosse Zielgruppe erschwinglich sein.
Welche durchschnittliche Mietdauer haben Sie in Ihren Apartments in Deutschland?
Unsere Gäste bleiben im Schnitt rund 5,3 Monate.
» Grosse Investoren sehen im Bereich Serviced Apartment noch ein grosses Investitionspotential.»
In Frankfurt und Köln bietet ipartment mit iconference auch einen Raum für Konferenzen, Meetings, Tagungen oder Tagesbüros. Ist dieses Angebot auch in der Schweiz geplant?
Dies wird für jede Liegenschaft individuell abgeklärt. Es ist jedoch kein primäres Ziel, diese Art von Nutzung auszubauen.
Wie gross ist die Nachfrage der Investoren, die in diesem Segment noch nicht investiert sind?
Das Segment für Serviced Apartments ist für viele Investoren neu. Das Hotelsegment ist sehr bekannt und die Wohnimmobilie als Investitionsobjekt ebenfalls. Die Nachfrage steigt laufend. Grosse Investoren sehen im Bereich Serviced Apartment noch ein grosses Investitionspotential. Im Ausland wie in Grossbritannien und Deutschland ist dieser Bereich bereits besser etabliert. Eine grosse Nachfrage, eine gesunde Rendite, tiefe Fixkosten aufgrund eines nicht personalintensiven Geschäftsmodells sowie eine Diversifikation des Portfolios sprechen für eine Investition in das ipartment-Konzept. Für Investoren haben wir individuelle Lösungen, welche sehr interessant sind. Es ist möglich, direkt oder indirekt in die Immobilie in der Schweiz zu investieren. Wir wollen weiter wachsen. Deshalb sind wir offen für Partner wie Projektentwickler, Immobilieneigentümer oder -vermieter, Makler und Family Offices, die von unserem Konzept profitieren und mit uns wachsen möchten.
Herr Valkovsky, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
Christopher Valkovsky wurde am 27. August 1986 in Wien geboren.
Ausbildung
09/2011 – 07/2013 Hochschule Luzern (HSLU), Zug / Nachdiplomstudium in Immobilienmanagement mit Schwerpunkt in Real Estate Management, Corporate Real Estate Management und Real Estate Development. Abschluss als Master of Advanced Studies Hochschule Luzern/FHZ in Immobilienmanagement. Masterarbeitsthema: „Immobilien-Marketing, Erfolgsfaktoren für Teilnehmer in der Immobilienwirtschaft.“
10/2005 – 10/2009 Universität St. Gallen (HSG), St.Gallen / Bachelorstudium in Betriebswirtschaftslehre mit Schwerpunkt in Marketing und Management. Abschluss als Bachelor of Arts HSG in Betriebswirtschaftslehre (B.A. HSG).
Bachelorarbeitsthema: „M&A Motive in der neuen globalisierten Autoindustrie – der Fall Jaguar.“
09/2000- 07/2005 Kantonsschule Alpenquai, Luzern / Matura in Wirtschaft und Recht.
Maturaarbeitsthema: „Marketing, der eigenen DVD-Produzierenden Unternehmung.“
Praktische Erfahrung
- 10/2010 – heute Valkovsky Immobilienmanagement GmbH, Meggen
Unternehmensgründer, Geschäftsführer und Verwaltungsratspräsident - 11/2015 – heute Ipartment AG, Zug
Unternehmensgründer und Verwaltungsratspräsident - 06/2015 – heute Valssen Immobilien AG, Buchrain
Unternehmensgründer und Mitglied des Verwaltungsrates - 12/2014 – heute Valkovsky Immobilien AG, Buchrain
Unternehmensgründer und Verwaltungsratspräsident
