Zürich – Inflationsängste trieben die Hypothekarzinsen vor allem im ersten Quartal 2021 angetrieben. «Die Märkte gehen derzeit von einem pandemiebedingten Aufflackern der Inflation aus. Mittelfristig werden sich die Inflationsraten um den Zielwert einpendeln. Davon profitieren auch Hypothekarnehmende», sagt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp.
Die Richtzinsen für eine zehnjährige Hypothek erreichten im März sowie im Mai 1,23 Prozent in der Spitze. Mittlerweile liegt der Satz bei 1,15 Prozent (Stand 14. Juli 2021).
Zum Jahresbeginn lag der Wert noch bei rund 1 Prozent. Im Schnitt bewegten sich die Zinsen in der von Comparis im vergangenen Dezember prognostizierten Spanne für 2021 im Bereich 0,9 bis 1,2 Prozent.
Bei den mittelfristigen Zinsen hingegen war die Aufwärtsbewegung deutlich langsamer. Fünfjährige Hypotheken haben sich binnen sechs Monaten gerade mal um 2 Basispunkte auf 0,92 Prozent (Stand: 14. Juli 2021) verteuert. Comparis erwartet für das laufende Jahr eine Bandbreite von 0,7 bis 1 Prozent.
«Der Beginn des Auseinanderdriftens zwischen den Hypothekarzinsen mittel- und langfristiger Laufzeiten ist primär gestiegenen Inflationserwartungen geschuldet», sagt Comparis-Finanzexperte Frédéric Papp.
Pandemiebedingtes Aufflackern der Inflation
Papp erwartet, dass die Inflation im Jahresverlauf noch weiter steigt. Ursache seien unter anderem die staatlichen Hilfsprogramme für die Erholung der Wirtschaft, die ultralockere Geldpolitik der Zentralbanken sowie Lieferprobleme als Folge von Lücken in Produktionsketten.
Vor diesem Hintergrund sei mit einem leichten Aufwärtsdruck primär bei den lang laufenden Hypotheken zu rechnen. Die Comparis-Hypothekarzinsprognose für 2021 für zehnjährige Hypotheken werde deshalb von 0,9 bis 1,3 Prozent, von zuvor 0,9 bis 1,2 Prozent, ausgeweitet. Die Richtzinsen fünfjähriger Hypotheken dürften sich weiterhin in einem Zinsband zwischen 0,7 und 1 Prozent bewegen.
Papp erwartet mittelfristig aber keine anhaltende deutliche Erhöhung der Inflation und hält folglich stark steigende Hypothekarzinsen für sehr unwahrscheinlich. «Es handelt sich primär um ein pandemiebedingtes Aufflackern der Inflation. Danach dürften sich die Teuerungsraten wieder abschwächen und sich um den Zielinflationswert von 2 Prozent einpendeln», sagt Papp.
Was heisst das für Hypothekarnehmende?
- Zinsschwankungen nutzen
Die Hypothekarzinsen orientieren sich jeweils an den Kapitalmarktzinsen. Sinken die Swap-Sätze, sinken auch die Hypothekarzinsen. Ein Beispiel: Von Oktober 2018 bis September 2019 stürzte der Swap-Satz (10 Jahre) von 0,61 auf –0,68 Prozent ab. In der Folge gab auch der Richtzins für zehnjährige Hypotheken um 70 Basispunkte auf 1 Prozent nach. Der umgekehrte Fall gilt auch. Mit dem Ausbruch der Corona-Pandemie im März 2020 erhöhte sich der Swap-Satz von –0,61 auf knapp 0 Prozent und der Richtzins von 0,98 auf 1,1 Prozent.
Vermeintlich kleine Zinsdifferenzen wiegen auf Dauer schwer. Aufgerechnet auf eine Hypothek über 750’000 Franken liegt die Ersparnis bei einer um 20 Basispunkte (0,2 Prozent) günstigeren Hypothek bei 15’000 Franken für die gesamte Laufzeit. «Hypothekarnehmende sind gut beraten, Zinsschwankungen am Kapitalmarkt regelmässig zu beobachten und Rückgänge für Hypothekarabschlüsse zu nutzen», empfiehlt Papp. - Konkurrenzdruck hält Zinsen tief
Der Vergleich der Kapitalmarktzinsen mit den Richtzinsen für zehnjährige Hypotheken über einen Zeitraum von fünfeinhalb Jahren zeigt, dass sich der Konkurrenzdruck unter den Hypothekaranbietern verschärft. Ende November 2015 lag der Swap-Satz (10 Jahre) ähnlich wie heute um 0 Prozent. Damals lag der Richtzins für eine zehnjährige Hypothek aber bei über 1,7 Prozent und nicht bei 1,15 Prozent (Stand 14. Juli 2021) (siehe Tabelle).
Die Tabelle zeigt eindrücklich: Hypothekarinstitute verzichten auf Marge, um Hypothekarvolumen zu gewinnen. «Regelmässig lancieren Hypothekargeber zudem Zinsaktionen für bestimmte Laufzeiten. Die angebotenen Zinssätze liegen deutlich unter den Richtzinsen», weiss Papp. - Rechtzeitig handeln
Eile ist der grösste Feind guter Finanzentscheidungen. In diesem Sinne kümmern sich Hypothekarnehmende mit Vorteil rund 15 Monate vor Ablauf der Hypothek um die Verlängerung beziehungsweise Ablösung. Die Wahrung der Kündigungsfrist ist somit sichergestellt. «Wer sich erst kurz vor dem Ablauf der Hypothek um die Weiterführung der Hypothek kümmert, läuft Gefahr, unattraktive Zinskonditionen von der Hausbank vorgelegt zu bekommen», warnt Papp. - Vorzeitige Zinsfixierung prüfen
Eine vorzeitige Reservation eines Zinssatzes ist sinnvoll, wenn Hypothekarnehmende steigende Zinsen erwarten oder das Hypothekargeschäft schnellstmöglich abschliessen wollen. In der Regel ist die Zinssicherung innerhalb von drei bis sechs Monaten im Voraus kostenlos. Die Zinsen können je nach Bank bis 24 Monate vor der Auszahlung der Hypothek fixiert werden. Im Gegenzug wird ein Forward fällig. Ist der Zinssatz einmal fixiert, profitieren Hypothekarnehmer nicht von sinkenden Zinsen und auch nicht von strategischen Entscheidungen, wie Zinsaktionen einzelner Hypothekargeber. «Es empfiehlt sich, eine vorzeitige Zinsabsicherungen genau zu prüfen und allenfalls einen unabhängigen Hypothekarvermittler beizuziehen. Der Hypothekarvermittler kennt auch konkret jene Anbieter, welche spezielle Angebote haben und so beispielsweise auf den Forward (Terminzuschlag) verzichten», so Papp. - Mögliche Abschläge prüfen
Comparis hat kürzlich eine Analyse über gewährte Rabatte auf Hypothekarzinsen beim Einbringen von zusätzlichen Sicherheiten erstellt. Dabei zeigte sich, dass bei einem Eigenkapitalanteil von rund einem Drittel bis zu 25 Basispunkte (0,25 Prozent) möglich sind. Noch mehr Eigenkapital bringt hingegen kaum mehr Vorteile. (Comparis/mc/pg)