Coronavirus verstärkt Trends auf dem Immobilienmarkt

Zürich – Dank einer raschen aber noch unvollständigen Erholung vom coronabedingten Wirtschaftseinbruch im ersten Halbjahr beschränken sich die unmittelbaren negativen Folgen im Schweizer Immobilienmarkt auf kleinere Teilsegmente. COVID-19 dürfte als Katalysator und Beschleuniger verschiedener Trends längerfristig jedoch verstärkt Wirkung entfalten. So zementiert die krisenbedingte Verlängerung der Tiefzinsphase die Überproduktion von Mietwohnungen zum Preis anhaltender Knappheit im Wohneigentum. Ein Ende der wachsenden Leerstände bei Mietwohnungen ist bis auf Weiteres daher nicht in Sicht. Grössere Sorgen bereiten den Immobilieninvestoren der von der Pandemie beschleunigte Wandel der Arbeitsformen. Sicher ist, dass in Zukunft das Homeoffice einen höheren Stellenwert einnehmen wird und dadurch der Büroflächenbedarf sinkt. Da die Produktivitätswerte im Homeoffice mit der Zeit abnehmen und die Innovationskraft sinken dürften, erwarten die Ökonomen der Credit Suisse keine radikale Abkehr vom Büro, sondern eher eine graduelle Anpassung an die neuen Arbeitswelten.

COVID-19 bremst die Nachfrage und verursacht mehr Leerstände
Bereits letztes Jahr war klar, dass die etwas geringere Zahl zusätzlicher Leerwohnungen nicht den Beginn einer Trendwende bei den seit Jahren steigenden Leerständen markierte, sondern schlicht das Ergebnis der guten Wirtschaftsentwicklung in den Jahren 2017 und 2018 war. Wenn daran jemals Zweifel bestanden, hat COVID-19 diese ausgeräumt. Die Ungewissheit über die Folgen der Pandemie hat die Wohnungsnachfrage, die bereits Schwung verlor, zusätzlich reduziert. Entgegen den Erwartungen hat sich die Nettozuwanderung hingegen als relativ robust erwiesen, da die Zahl der Auswanderer (sowohl Ausländer als auch Schweizer Bürger) stärker gesunken ist als die Zahl der Einwanderer. Im Endergebnis hat sich dadurch das Wachstum der Leerstände wieder leicht beschleunigt. Der bereits rekordhohe Bestand an Leerwohnungen erhöhte sich in diesem Jahr um weitere 3449 Einheiten auf 78’832 Leerwohnungen, nachdem im letzten Jahr noch ein Plus von 3029 zu Buche schlug. Damit liegt die Leerstandsziffer von Mietwohnungen nun bei hohen 2.75 %.

Kein Ende der steigenden Leerstände in Sicht
Für das kommende Jahr dürfte die Zuwanderung trotz fortschreitender Erholung weiterhin rückläufig bleiben. Dafür spricht das rezessionsbedingt negative Beschäftigungswachstum, das eine Erholung des Arbeitsmarktes vorerst verhindert und auch weniger Erwerbstätige aus Europa oder Drittstaaten anzieht sowie eine geringere Zahl von Statuswechseln von Kurzaufenthaltern. Deren Zahl ist dieses Jahr stark rückläufig, was sich verzögert in einem geringeren Wachstum der Jahresaufenthalter niederschlagen wird. Damit fehlt dem Mietwohnungsmarkt nicht nur im laufenden, sondern auch im kommenden Jahr die Kraft, um die neu auf den Markt gelangenden Wohnungen vollständig zu absorbieren. Die Zahl der leeren Mietwohnungen dürfte demnach auch 2021 weiter steigen.

Bautätigkeit zeigt sich von Corona wenig beeindruckt
Für die Fortsetzung des bereits seit 11 Jahren dauernden Anstiegs der Leerstände ist auch die hohe Bautätigkeit von Mietwohnungen verantwortlich, die trotz der Corona-Krise und der tieferen Wohnungsnachfrage auf erhöhtem Niveau bleibt. Als unmittelbare Folge der Corona-Krise und des Lockdowns ging die Anzahl der Baubewilligungen im März und April um 21 % drastisch zurück. Dieser Rückgang wurde jedoch bereits im zweiten Quartal mit einem Plus von 15 % weitgehend wettgemacht. Im gleitenden Mittel über vier Quartale ist die Delle vom ersten Quartal kaum noch zu erkennen. Einmal mehr ist das Umfeld extrem niedriger Zinsen und die dadurch resultierende hohe Attraktivität von Immobilienrenditen der entscheidende Faktor für die robuste Bautätigkeit. Die wachsenden Leerstände erhöhen zwar die Risiken für die Immobilienbesitzer und erschweren die Vermarktung, vermögen jedoch die übermässige Erstellung von Mietwohnungen nicht zu korrigieren, sondern bestenfalls zu mildern.

Knappheit regiert Wohneigentum
Anders als im Mietwohnungsmarkt muss bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern auch in den nächsten ein bis zwei Jahren mit einer sinkenden Bautätigkeit gerechnet werden. So haben die Baubewilligungen im gleitenden Mittel über vier Quartale einen neuen Tiefststand erreicht. Die erwartete Ausweitung in den kommenden 6 bis 18 Monaten liegt damit noch bei 0.8 % des Bestands an Wohneigentum. Auch die jüngsten Werte der Baugesuche zeigen keine Trendwende. Solange das Negativzinsumfeld anhält und die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern hoch bleibt, dürften vielerorts weiterhin eher Mietwohnungen anstatt Eigentumswohnungen realisiert werden, weil diese für die Entwickler einfacher zu veräussern sind. Das knappe Angebot sorgt für weiter steigende Eigenheimpreise, was bestehende Wohneigentümer vor Werteinbussen schützt, für Neuerwerber hingegen die Finanzierungshürden noch mehr erhöht.

Büromarkt: Revolution oder Evolution?
Obwohl COVID-19 bei den Mieterträgen von Büroimmobilien praktisch kaum unmittelbare Mindererträge auslöst, sorgen sich die Investoren um die dauerhaften Auswirkungen vermehrter Heimarbeit. COVID-19 hat Homeoffice salonfähig gemacht und beschleunigt dadurch die Abkehr von der Präsenzkultur im zentralen Büro. Verschiedene Unternehmen haben angekündigt, ihren Arbeitnehmern künftig mehr Spielraum bei der Wahl des Arbeitsortes zu lassen. Andere dagegen sehen auch inskünftig das Büro als zentralen Standort der Leistungserbringung. Die Auswirkungen auf die langfristige Nachfrage nach Büroflächen lässt sich daher erst schwer abschätzen. Nachdem anfänglich die Produktivität vieler Mitarbeiter im Homeoffice erstaunlich hoch ausgefallen ist, rechnen die Ökonomen der Credit Suisse mittel- bis langfristig mit Produktivitätseinbussen. Zudem dürfte auf längere Frist die Innovationskraft unter einem zu hohen Heimarbeitspensum leiden. Viele Unternehmen dürften daher mittelfristig am Büro als zentraler Ort der Arbeitsausführung festhalten.

Die Büroflächennachfrage dürfte daher langfristig weniger stark einbrechen, als die Börsenkurse der auf Geschäftsflächen ausgerichteten Immobilientitel derzeit signalisieren. Nichtsdestotrotz ist dem Homeoffice dank der Pandemie der Durchbruch geglückt. Das Arbeiten von zu Hause aus dürfte in Zukunft einen fixen Anteil am Arbeitspensum vieler Beschäftigter einnehmen. Daher rechnen die Ökonomen der Credit Suisse auf längere Sicht mit einer spürbaren Reduktion der Büroflächennachfrage von ungefähr 15 %. Da jedoch andere Trends wie die Digitalisierung, die Tertiarisierung der Industrie und das Wirtschaftswachstum die Büroflächennachfrage weiterhin positiv beeinflussen, ist langfristig mit einem gleichbleibenden Flächenbedarf, sprich mit einer Stagnation der Flächennachfrage zu rechnen. Vorerst dürften jedoch die Rezession und der damit einhergehende Beschäftigungsabbau die Nachfrage nach Büroflächen einbrechen lassen.

Strukturelle Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt im Extremszenario
Sollte uns das Coronavirus noch länger begleiten, sind langfristige Veränderungen auch auf dem Wohnungsmarkt denkbar. Angenommen das Virus würde uns noch weitere vier bis fünf Jahre begleiten, dann gewännen Mikrolagefaktoren wie Besonnung, Ruhe, vorhandene Infrastruktur etc. ein markant höheres Gewicht bei der Wohnortwahl. Ebenso dürften die Eigenschaften der Wohnung an Bedeutung gewinnen, insbesondere die Qualität der Grundrisse und der Aussenräume. Wohnstandorte in der Peripherie wären plötzlich attraktiver, da viele Beschäftigte nicht mehr täglich ins Büro pendeln müssten. Steuergünstige Standorte würden vermehrt nachgefragt, während der Siedlungsdruck auf die Grosszentren etwas nachlassen würde. Als Folge davon würde sich auch das aktuell sehr ausgeprägte Stadt-Land-Preisgefälle etwas verkleinern. (Credit Suisse/mc/ps)

Die vollständige Studie «Immobilienmonitor Schweiz 3. Quartal 2020» ist im Internet in Deutsch, Französisch, Italienisch und Englisch verfügbar unter:
credit-suisse.com/immobilienmonitor