Zürich – Die Freude über die Lockerungsschritte darf nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Wiederherstellung der vormaligen Wirtschaftsdynamik viel mehr Zeit benötigen wird, als ursprünglich erwartet. Für Immobilien heisst das, dass der Fokus weniger auf den unmittelbaren Mietertragsausfällen liegen sollte, als vielmehr auf den mittel- und langfristigen Folgen der Pandemie. Sinkende Beschäftigungszahlen sowie vermehrte Konkurse werden mittelfristig auf die Nachfrage nach Geschäftsimmobilien durchschlagen. COVID-19 beschleunigt zudem den Strukturwandel nicht nur im Verkaufsflächenmarkt, sondern auch auf dem Büroflächenmarkt. Home-Office ist salonfähig geworden. Gemäss den Ökonomen der Credit Suisse wird sich dies langfristig negativ auf die Büroflächennachfrage auswirken.
Trotz erstaunlich rascher Eindämmung der Coronavirus-Pandemie in der Schweiz und gestaffelt umgesetzten Lockerungen der Schutzmassnahmen wird das Ausmass der wirtschaftlichen Schäden des Lockdowns erst allmählich sichtbar. Eine Wirtschaft lässt sich nicht wie eine Glühbirne einfach aus- und wieder anknipsen. Das zeigen Daten über die Mobilität, die sich erst langsam wieder den alten Werten annähert. Entsprechend langwierig dürfte sich der Erholungsprozess gestalten, bis die Wirtschaft wieder das Vorkrisenniveau erreicht haben wird. Nachdem Immobilienanlagen vom Kurssturz Mitte März nicht verschont geblieben sind, hat sich mittlerweile ein differenzierteres Bild durchgesetzt und die langfristigen Folgen der Pandemie rücken in den Vordergrund.
Verwaiste Büroflächen
Bei Büroliegenschaften halten sich die Mietertragsausfälle bisher in engen Grenzen. Man könnte daraus folgern, dass die Pandemie den Büroflächenmarkt nur am Rande trifft – wenn nicht das verstörende Bild von verwaisten Büroflächen wäre: Grossraumbüros, wo kein einziger Mitarbeiter zu sehen ist. Dennoch funktionieren Banken, Versicherungen, Anwaltskanzleien und viele weitere Dienstleistungsunternehmen einwandfrei weiter, ferngesteuert von den Mitarbeitern im Home-Office. Viele Geschäftsleitungen auch von grossen globalen Unternehmen haben das schlummernde Sparpotenzial erkannt und liebäugeln bereits mit Flächenreduktionen.
COVID-19 ist trotzdem kein Game Changer, dafür ein massiver Beschleuniger bereits bestehender Trends: Während das Arbeiten von zu Hause aus bereits vor der Pandemie technisch absolut möglich war, arbeiteten noch nicht sehr viele Erwerbstätige regelmässig von Zuhause. Erst der Lockdown hat das Home-Office salonfähig gemacht und bewiesen, dass Heimarbeit funktioniert. Diverse Umfragen zeigen unisono, dass die grosse Mehrheit der Mitarbeiter auch nach Wochen im Home-Office diese Arbeitsform nicht mehr missen möchte. Inskünftig stellt sich daher nicht die Frage, ob es zu einer Verlagerung von Arbeitsplätzen ins Home-Office kommt, sondern nur in welchem Ausmass – zu verlockend sind die Einsparpotenziale bei vielen Dienstleistungsunternehmen, bei denen die Raumkosten ein wesentlicher Kostenfaktor sind und meist einen mittleren einstelligen Prozentsatz der Erträge ausmachen.
Erwarteter Beschäftigungsabbau vorerst das grössere Problem
Welchen Anteil des Arbeitspensums die Beschäftigten in Zukunft aus dem Home-Office leisten werden, wird erst nach Bewältigung der Pandemie messbar sein. Von der Credit Suisse regelmässig befragte Unternehmen rechnen im Durchschnitt mit 14%. Nur ein Teil davon lässt sich in Einsparungen von Büroflächen ummünzen – gemäss Umfrage 7%. Im Zeithorizont von zehn Jahren rechnen die Ökonomen der Credit Suisse selber im wahrscheinlichsten Szenario mit Flächeneinsparungen von durchschnittlich 15%. Sie machen jedoch auch geltend, dass wegen anderweitiger struktureller Trends wie die Tertiarisierung und Digitalisierung die Büroflächennachfrage letztlich um einen geringeren Prozentsatz sinken wird.
Nichtsdestotrotz werden Nachfrageverlagerungen in der oben genannten Grössenordnung die Büromieten in Mitleidenschaft ziehen. Das grössere Problem für die Büroflächenvermieter dürfte vorerst der erwartete Beschäftigungsabbau darstellen. Der von den Ökonomen der Credit Suisse erwartete Beschäftigungsrückgang von 1.5% per Jahresende wird zu einem Nachfragerückgang um 770’000 m2 führen. Das entspricht beinahe drei Viertel der am Markt beobachteten kumulierten Zusatznachfrage der letzten beiden Jahre.
Detailhandel arg in Bedrängnis
COVID-19 beschleunigt den Strukturwandel auch im Detailhandel. Bisher war die Trägheit der Konsumenten der beste Freund des stationären Handels, doch die Pandemie zwang viele zum Ausweichen auf den Online-Einkauf. Nicht wenige dürften dadurch dessen Vorteile schätzen gelernt haben und werden künftig dauerhaft einen Teil ihres Konsums über den Onlinehandel abwickeln. Die Ökonomen der Credit Suisse gehen davon aus, dass die Coronakrise den Strukturwandel um drei Jahre verkürzt hat. Dies dürfte auch die Gesundschrumpfung auf dem Verkaufsflächenmarkt beschleunigen, wo sich in der Folge noch rascher die Spreu vom Weizen trennen wird, da die Krise einen bereits angeschlagenen Sektor getroffen hat. Dabei wird es auch Gewinner geben. Die Pandemie hat nämlich deutlich gemacht, dass sich zwar alle Detailhändler im selben Sturm befinden, aber nicht alle im selben Boot.
Verschmähte Geschäftsimmobilien
Die düsteren Aussichten sind den Investoren nicht verborgen geblieben. Sie begegnen daher Immobilienanlagen, die auf Geschäftsflächen ausgerichtet sind, mit grösserer Skepsis. Seit dem kräftigen Kursrutsch Mitte März, dem sich auch die Schweizer Immobilienanlagen nicht entziehen konnten, haben sich sowohl die Immobilien-Aktiengesellschaften (YTD -7.5%) wie auch die Fonds mit Fokus auf Geschäftsliegenschaften (YTD -9.3%) weniger gut erholt. Dagegen werden die Wohnimmobilien von den Anlegern deutlich positiver beurteilt (YTD -0.8%). Mit Blick auf die bei Fonds für Wohnimmobilien an der Börse bezahlten Aufpreise auf dem inneren Wert der Immobilien, ist das Vorkrisenniveau bereits wieder nahezu erreicht: Die Aufpreise sanken zwar kurzfristig auf unter 15%, stehen derzeit aber wieder bei 28%. Anfang Jahr stand dieser Wert bei 32%.
Mietwohnungsliegenschaften: Stabile Werte trotz erwartetem Nachfragerückgang
Die Coronovirus-Pandemie dürfte zwar auch der Nachfrage nach Mietwohnungen einen herben Dämpfer versetzen, doch im Unterschied zu den Geschäftsimmobilien ist weniger mit längerfristigen, strukturwandelbedingten Mietreduktionen zu rechnen. Zudem werden dank der umfassenden und raschen Hilfsmassnahmen des Bundes Einkommensverluste und Arbeitslosigkeit gemildert. Dadurch dürfte es bei Wohnimmobilien kaum zu Mietzahlungsausfällen kommen. Ausserdem wird die desinflationär wirkende Krise die Zinsen für sehr lange Zeit tief halten, was die Immobilienbewertungen erheblich stützt.
Wohneigentum: Marktlähmung war nur von kurzer Dauer
Die tiefen Zinsen bilden auch auf dem Wohneigentumsmarkt ein solides Fundament. Sie bescheren den Wohneigentümern ausgesprochen tiefe Wohnkosten, so dass Wohneigentum sehr attraktiv bleibt. Vorübergehend ist die Zahl der ausgeschriebenen Eigentumsobjekte stark eingebrochen. Seit Mitte April zeichnet sich eine schrittweise Rückkehr zur Normalität ab. Die Zahl der neu inserierten Objekte liegt allerdings noch weit unter dem Vorkrisenniveau. Auch hier dürfte der Weg bis zu einer vollständigen Erholung noch weit sein.
Abbildung: Unternehmensbefragung über die Auswirkungen von Home-Office
Befragung von Einkaufsmanagern über das erwartete Pensum der Belegschaft im Home-Office nach Aufhebung der COVID-19-Restriktionen sowie die daraus erwarteten Einsparungen an Büroflächen
Die vollständige Studie «Immobilienmonitor Schweiz 2. Quartal 2020» ist im Internet in Deutsch, Französisch, Italienisch und Englisch verfügbar unter:
credit-suisse.com/immobilienmonitor
(Credit Suisse/mc/ps)