CS Immobilienmonitor: Leerstände werden zum chronischen Problem

Zürich – Die Ursachen für den erneuten Anstieg der Leerstände auf dem Schweizer Immobilienmarkt liegen in der Negativzinspolitik der Zentralbanken. Nach der Kehrtwende der US-Geldpolitik ist die Normalisierung des Zinsniveaus vorerst – und möglicherweise auf Jahre hinaus – vom Tisch. Immobilien sind daher wieder die Anlageklasse der Stunde, da sie äusserst attraktive Renditen liefern. Die hohen Bewertungen dürften im aktuellen Marktumfeld Bestand haben und sich sogar noch weiter erhöhen. Das gilt gleichermassen für die Leerstände, die zum zehnten Mal in Folge anstiegen und zu einem chronischen Problem des Immobilienmarktes werden. Das hat letztlich auch die Regulatoren wieder auf den Plan gerufen mit dem Versuch, die wachsenden Risiken auf dem Immobilien- und Kreditmarkt über Selbstregulierungsmassnahmen der Banken einzudämmen.

Mit der abrupten Kehrtwende der US-Notenbank (Fed) im letzten November hat sich die Hoffnung auf eine Normalisierung der Zustände auf den Kapitalmärkten zerschlagen. Null- und Negativzinsen dürften Investoren und Sparer noch auf Jahre hinaus begleiten und mit ihnen auch die positiven und negativen Begleiterscheinungen. Dazu zählen rekordtiefe Kosten für die Hypothekarschuldner und satte Aufwertungsgewinne für Immobilienanleger. Allerdings haben auch die Risiken nochmals zugenommen, denn die Preise koppeln sich immer mehr von den Fundamentaldaten ab. Gleichzeitig haben sich die Zinsänderungsrisiken jedoch auch stärker in die Zukunft verschoben.

Negativzinsen befeuern die hohen Leerstände
Die Negativzinsen, die ursprünglich als vorübergehendes Phänomen eingestuft wurden, deuten auch viereinhalb Jahre nach ihrer Einführung keinen Kurswechsel hin zu einer Normalisierung der Zinssätze an. Im Gegenteil, das Volumen der mit Negativzinsen versehenen Anleihen und Krediten hat sich in den letzten Monaten noch mehr ausgeweitet. Für den Schweizer Immobilienmarkt heisst das: «Mehr vom Gleichen». Noch mehr Kapital wird in den Immobiliensektor fliessen und dort die Preise weiter nach oben drücken. Es ist daher zu erwarten, dass sich zusätzlich zu den vergleichsweise attraktiven Netto-Cashflowrenditen (Abbildung 1) in den nächsten Jahren noch positive Wertänderungsrenditen addieren werden. Der Superzyklus auf dem Immobilienmarkt geht damit in eine weitere Verlängerung. Die Wohnbautätigkeit bleibt bei dieser Ausgangslage auf hohem Niveau und die Überproduktion auf dem Mietwohnungsmarkt ist nicht aufzuhalten, was letztlich die Leerstände ungehindert weiterwachsen lässt.

Erneut mehr Wohnungsleerstände
Trotz dem kräftigen Konjunkturauftrieb im letzten Jahr haben die Wohnungsleerstände 2019 erneut zugenommen. Die Zahl der leerstehenden Wohnungen ist um 3029 auf neu 75’323 Wohneinheiten angestiegen. Der erneute Anstieg der Leerwohnungsziffer ist vollständig den Mietwohnungen zuzuschreiben. Innert Jahresfrist ist dadurch die Leerwohnungsziffer der Mietwohnungen von 2.55% auf 2.64% geklettert. Sie hat sich innerhalb von zehn Jahren mehr als verdoppelt. Wohneigentum ist dagegen von der Leerstandsproblematik nicht betroffen. Erstmals seit 2011 konnte sogar ein leichter Rückgang der Leerwohnungen im Eigentum verzeichnet werden (–72 Wohnungen), weshalb die Leerwohnungsziffer von 0.59% auf 0.58% gesunken ist. Die stabile Entwicklung beim Wohneigentum resultiert daher, dass die Bautätigkeit in diesem Segment in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgefahren wurde. Die rekordtiefen Hypothekarzinsen und die gute Wirtschaftslage dürften ausserdem die Nachfrageseite, welche unter der Regulierung und dem hohen Preisniveau leidet, gestützt haben.

Regional ist der Anstieg der Leerstände nicht mehr ganz so breit abgestützt wie noch 2018. 47 der 110 Schweizer Wirtschaftsregionen verzeichneten eine Zunahme der Leerwohnungsziffer, 32 eine Abnahme und die restlichen 31 Regionen eine Seitwärtsbewegung (Abbildung 2). Von den am stärksten von Überangeboten betroffenen Regionen, deren Leerwohnungsziffern bereits 2018 über 2% lagen, konnte nur eine Minderheit (18 von 42 Regionen) ihre Leerstände reduzieren. Gelungen ist dies hauptsächlich in einigen Walliser und Aargauer Regionen. In Regionen, die stark vom Überangebot betroffen sind, wie der Kanton Solothurn, der Thurgau und das Tessin liegen die Leerwohnungsziffern teilweise bei über 3% – bei Mietwohnungen sogar noch deutlich höher. Stabil geblieben oder gar rückläufig sind die Leerwohnungsziffern hingegen in einigen Regionen, in welchen bereits in den letzten Jahren keine Überangebote zu beobachten waren. Dazu gehören insbesondere das Genferseebecken, der Kanton Zürich und weite Teile der Zentralschweiz.

Tessiner Immobilienmarkt in Schieflage
Kräftige Investitionen in den Mietwohnungsbau vor dem Hintergrund einer besseren Anbindung des Tessins durch die beiden Basistunnel Gotthard und Ceneri sowie einer attraktiven S-Bahn im Dreieck Bellinzona-Locarno-Lugano haben den Tessiner Mietwohnungsmarkt in Schieflage gebracht. Nach einer Phase überdurchschnittlicher wirtschaftlicher Dynamik in den Jahren 2012-2015 fiel das zusätzliche Wohnungsangebot mit einer wirtschaftlichen Schwächephase zusammen, ausgelöst vor allem durch die Frankenstärke. Eine seit zwei Jahren schrumpfende Bevölkerung war für die Absorption der rund drei Mal höheren Mietwohnungsproduktion seit 2015 auch nicht förderlich. Die Leerstandsquote bei den Mietwohnungen ist daher stark gestiegen und mittlerweile bei der Marke 4.44% angekommen. Der Wohneigentumsmarkt verhält sich hingegen ausgeglichener. Zwar haben die Schwierigkeiten wichtiger Wirtschaftssektoren wie zum Beispiel des Finanzsektors und des Treuhandwesens auch dem Eigenheimmarkt zugesetzt, doch mit der Erholung des Beschäftigungswachstums im laufenden Jahr scheinen auch die Preise auf dem Wohneigentumsmarkt wieder zum Wachstum zurückzukehren.

Verschärfte Regulierung bei Renditeliegenschaften bringt keine Marktberuhigung
Der Preisanstieg von Mehrfamilienhäusern um mehr als 50% seit Herbst 2008 trotz steigender Leerstände bei Mietwohnungen beunruhigt die Schweizerische Nationalbank und die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA). Sie haben daher den Banken im Rahmen einer Revision der Eigenmittelverordnung (ERV) eine Erhöhung der Risikogewichte für hoch belehnte inländische Wohnrenditeliegenschaften angedroht. Die Banken haben in der Folge eingewilligt auf Anfang 2020 schärfere Selbstregulierungsmassnahmen bei der Kreditfinanzierung von Renditeliegenschaften einzuführen um höhere Eigenmittelunterlegungen zu vermeiden. Konkret werden die Banken sowohl die Belehnungshöhe als auch die Amortisationsfrist reduzieren. Beide Massnahmen werden die Hürden für fremdkapitalfinanzierte Investitionen in Wohnrenditeliegenschaften spürbar erhöhen und primär bei privaten Investoren und kleineren Immobilienfirmen zu einem leichten Rückgang der Nachfrage führen. Aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds dürften die Massnahmen aber kaum zu einer spürbaren Marktberuhigung führen, da die neuerlichen Tiefststände der Zinsen den Bremseffekt mehr als kompensieren werden. Credit Suisse/mc/ps)

Die vollständige Studie «Immobilienmonitor Schweiz 3. Quartal 2019» auf Deutsch, Englisch, Französisch und Italienisch finden Sie im Internet unter: credit-suisse.com/immobilienmonitor