Daniel Ducrey, CEO Mobimo, im Interview
von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Ducrey, Sie haben am 1. April 2019 die Geschäftsleitung bei Mobimo übernommen. Welche persönliche Bilanz ziehen Sie nach 10 Monaten im Amt?
Daniel Durcrey: Ich kannte Mobimo selbstverständlich schon vorher und fand ihre Entwicklung seit dem Börsengang im Jahr 2005 eindrücklich. Mobimo geniesst in der Branche einen guten Ruf und daher war es keine Überraschung, dass ich vor knapp einem Jahr ein strategisch und operativ gut aufgestelltes Unternehmen angetroffen habe. Ich habe mir genug Zeit genommen, das Unternehmen und seine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter kennenzulernen und zu verstehen. Es war ein intensives und schönes Jahr. Wir haben Akzente neu betont und mit der Steigerung der Miteinnahmen auf eine neue Höchstmarke ein wichtiges Zwischenziel erreicht.
Welche Veränderungen haben Sie vorgenommen?
Die prominenteste Veränderung ist sicherlich, dass die Bewirtschaftung seit Sommer 2019 mit dem langjährigen Leiter in der Geschäftsleitung vertreten ist. Damit stärkten wir die operative Tätigkeit rund um das auf über CHF 3 Mrd. angewachsene Portfolio.
Besonders gefreut haben dürften Sie sich 2019 über das Mietgeschäft. Die Einnahmen überstiegen mit 125 Mio Franken das Vorjahresergebnis um rund 11 Mio Franken. Was hat hier das Ergebnis positiv beeinflusst?
Wir haben in den vergangenen zwei Jahren einige grosse Bauvorhaben abgeschlossen und die neuen Objekte, beispielsweise Labitzke, die Gewerbeliegenschaft Seehallen Horgen oder die Anlageobjekte des Aeschbachquartiers, aus der Entwicklungspipeline in das Portfolio überführt. Wir verdanken das Wachstum also insbesondere unserer eigenen Entwicklung.
«Ein Angebot verschiedener Wohnungstypen sorgt dafür, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen angesprochen werden und diese Mischung wiederum belebt unsere Quartiere.»
Daniel Ducrey, CEO Mobimo
Im Aeschbachquartier betrug der Vermietungsstand der Gewerbe- und Wohnflächen zu Jahresbeginn über 90% und im Mattenhof aktuell 70%. Welche Faktoren, welche Mischung machen diese Quartiere attraktiv für die Bewohner?
Wir wollen, dass die Bewohnerinnen und Bewohner ein Gemeinschaftsgefühl entwickeln können und fördern das daher. Ein Angebot verschiedener Wohnungstypen sorgt dafür, dass unterschiedliche Bevölkerungsgruppen angesprochen werden und diese Mischung wiederum belebt unsere Quartiere. In beiden Quartieren haben wir einen voll ausgerüsteten Quartierraum zur Verfügung gestellt, der vielseitig genutzt wird. Im Mattenhof sind die Dachterrassen möbliert und können von den Bewohnern genutzt werden. In beiden Quartieren gibt es Gastronomie, Convenience-Angebote und Orte, wo sich Bewohner und Besucher treffen, sodass ein Quartierleben entsteht. Im Erdgeschoss fokussieren wir auf publikumswirksame Nutzungen. Und wir haben in beiden Quartieren mit Künstlern zusammengearbeitet, die auf den Ort zugeschnittene Werke geschaffen haben, die Identität stiften.
Setzen Sie auch Anreize, um die Wohnungen so schnell wie möglich vermieten zu können – und wenn ja, welche?
Langfristig bewährt sich dieser Ansatz nicht, daher setzen wir insgesamt die Mietzinsen wie geplant um, räumen uns teilweise aber etwas mehr Zeit ein.
Welches sind nun aktuell die wichtigsten Projekte in der Mobimo-Pipeline?
Wir haben eine Pipeline, die fast CHF 2 Mrd. Projekte für unser eigenes Portfolio und für Dritte umfasst. Und jedes Projekt in der Pipeline hat seine Bedeutung und ist daher wichtig.
Worauf legt Mobimo bei Arealentwicklungen besonders wert?
Einer unserer Grundsätze heisst: «Wir kommen, um zu bleiben». Wir denken also langfristig und verantwortungsvoll. Es braucht Geduld und einen langen Horizont – 15 Jahre mindestens – um die die nötige Qualität zu realisieren. Wir legen Wert auf die Verankerung vor Ort: Eine Arealentwicklung gelingt nur, wenn sie von Anwohnern, Behörden und Politik akzeptiert und angenommen wird, wenn sie mit der lokalen Gemeinschaft verbunden ist. Und ein attraktiver Nutzungs- und Mietermix ist ganz entscheidend. Um dieses Ziel zu erreichen, muss man auch mal bereit sein, auf den maximalen Mietertrag zu verzichten.
«Einer unserer Grundsätze heisst: «Wir kommen, um zu bleiben».»
Geographische Schwerpunkte des Immobilienportfolios sind Wirtschaftsräume Zürich und die Westschweiz. Welche Unterschiede bestehen zwischen diesen Regionen?
In den Städten Lausanne und Genf gibt es einen sehr starken Mieterschutz. Die Mieten werden für eine gewisse Periode staatlich eingefroren. Das führt dazu, dass die Immobilieneigentümer keine Anreize haben, in den Unterhalt zu investieren. Auch ist der Leerstand dort noch tiefer und die Wohnungsnot grösser als in der Deutschschweiz, weil niemand baut. Im Gegenzug ist zum Beispiel das Lausanner Quartier du Flon ein Vorzeigebeispiel für die Vorteile flexibler Nutzungsvorschriften.
Viele Menschen zieht es in die Stadt. Gerade in den Innenstädten fehlt es aber meist an Entwicklungsflächen. Wie beurteilen Sie die Situation?
Sollte sich Wachstumsmüdigkeit in den Städten deutlich ausbreiten, wird es für alle schwierig. Politik und Investoren müssen mehr Einsatz zeigen, um die Bevölkerung für ihre Vorhaben zu gewinnen, die Raumplanungsvorgaben umzusetzen und mit nachhaltigen Wachstumsprojekten die Stadt weiter zu entwickeln und zu verdichten. Den Kantonen muss die Balance gelingen, gut erschlossene Gebiete ausserhalb der Stadt attraktiv zu gestalten, um so den Druck von der Stadt zu nehmen.
«Sollte sich Wachstumsmüdigkeit in den Städten deutlich ausbreiten, wird es für alle schwierig.»
Die Zinsen sind schon länger tief und sie werden es wohl auch noch lange bleiben. Wie stark war und ist der Einfluss von Negativzinsen und Frankenstärke auf die Branche?
Der Anlagedruck der institutionellen Anleger, die auf wenig Fremdkapital angewiesen sind, bleibt hoch. Eine Änderung der Diskontierungssätze dürfte zu Wertkorrekturen führen. Der Cashflow der Mieten bleibt aber auch dann gesichert. Im Moment profitieren alle Marktteilnehmer von den guten Refinanzierungsmöglichkeiten.
Wie präsentiert sich Ihnen das Marktumfeld über diese Aspekte hinaus?
Die Stimmung im Schweizer Immobilienmarkt bleibt positiv. Die wirtschaftlichen Aussichten sind grundsätzlich gut und die Zinsen unverändert rekordtief. In den urbanen Zentren der Schweiz bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Auch kommerzielle Flächen zu vernünftigen Preisen werden schnell absorbiert, wie das Beispiel der Seehallen Horgen zeigt. Auf dem Transaktionsmarkt ist nach wie vor viel Dynamik auszumachen.
Wo setzen Sie im laufenden Jahr die Schwerpunkte?
Nach dem Abschluss grosser Bauvorhaben in den vergangenen zwei Jahren liegt unser Fokus auf dem Anlageportfolio. Eine kundenorientierte Bewirtschaftung, ein aktives Portfoliomanagement und eine effiziente Vermarktung sind unsere Hebel, um die Mietertragsbasis weiter zu stärken. Langfristig sehen wir in der Schaffung von preisgünstigen Wohnraum das grösste Potenzial.
Herr Ducrey, besten Dank für das Interview.
