Der Moneycab-Börsenblog: Immobilien – Preiseinbruch von 25% wahrscheinlich
Der wöchentliche Blick an die Börse von Robert Jakob
Noch hält sie, die Immobilienblase. Wenn jedoch überall Beruhigungspillen verteilt werden, sollte der Anleger skeptisch sein. Seit Jahren steigen die Immobilienpreise in den deutschsprachigen Ländern. In Österreich im letzten Jahr sogar um satte 7,7 Prozent. In der Grossstadt Wien, in der ich 1980 für 40 Euro pro Monat wohnen konnte, sind die „gebrauchten“ Eigentumswohnungen seit 2004, also in nur 12 Jahren im Schnitt um 125 Prozent in die Höhe geschnellt, landesweit um 85%. Dennoch wiegelt die österreichische Nationalbank ab. Obwohl zusammen mit der TU Wien Verfasser der alarmierenden quartalsweise aktualisierten Indexreihe, sieht sie in der augenblicklichen Rallye keine Gefahr. So die offizielle Presseerklärung.
Ähnlich klingt es bei der Deutschen Bundesbank. Diese gibt vor, die Lage genau zu beobachten. Ihr Wohnimmobilienpreisindex – zusammengerechnet aus Transaktionspreisen von Reihenhäuser, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in 127 Städten – stieg seit 2004 um 55 Prozent. Zwar erkennt die Bundesbank, dass im Niedrigzinsumfeld die Immobilienkredite in den Bankbilanzen zugenommen haben – sowohl was das Gesamtvolumen als auch die durchschnittliche Kreditgröße anbetrifft – aber sie sieht noch keine unmittelbare Gefahr. Allerdings scheinen die Institute bereit zu sein, Kredite gegen geringere Sicherheiten zu vergeben, so die Bundesbank. Im Unterschied zu Österreich startete die Immobilienrallye deutlich später. Zwischen 2004 und 2008 verlief die Preislinie flach. Deutschland hat also 55 Prozent in nur 8 Jahren zugelegt. Österreich fing früher an und brauchte für 85% 12 Jahre. Arithmetisch sind das in beiden Fällen 7% pro Jahr.
Die Schweizer Nationalbank hebt ebenfalls ganz leicht den Finger. Sie nimmt die Banken in die Pflicht und mahnt zu höheren Eigenkapitalleistungen vor der Hypothekarvergabe, und das bereits seit mehr als einem Jahr. Und siehe da: Die Schweiz ist das erste deutschsprechende Land, in dem die Preisentwicklung mittlerweile flach verläuft. Die Schweiz erlebte aber im Vergleich zu den Nachbarländern noch früher steigende Immobilienpreise. Hier startete die Bonanza genau zur Jahrtausendwende. Es brauchte 17 Jahre für gut 50% Preissteigerung, im Landesdurchschnitt.
Ist das nun alles so harmlos, wie es die Nationalbanken sehen?
Wohl kaum, denn Immobilien für den Eigenbedarf sind kein Spekulationsobjekt. Sie sind Objekte des täglichen Bedarfs (Gebrauchsgegenstände) und bewegen sich damit langfristig parallel zur Inflationsrate. Wenn sie zu weit davon eilen, kehren sie unweigerlich zu diesem Mittelwert der kumulierten Inflationsraten zurück. Die Inflation wiederum lag in den letzten 15 Jahren bei gut 25 Prozent im Euroraum und um einiges darunter in der Schweiz.
Daraus ergibt sich ein deutlicher Korrekturbedarf, damit der Markt wieder ins wirtschaftliche Gleichgewicht gerät. Er liegt in der Grösse von einem Viertel der augenblicklichen Verkaufspreise. Dem Markt wird es gleichgültig sein, ob diese Bereinigung zwei Jahre oder zehn Jahre dauert. Der Börse jedoch nicht. Denn sollte der Preiseinbruch schlagartig erfolgen, kommt es zum Crash.
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Zum Autor:
Robert Jakob ist promovierter Naturwissenschaftler und Buchautor und arbeitete sowohl in der Grundlagenforschung als auch für Verlage, Versicherungen und Banken. Seit Jahrzehnten ist der Wissenschaftler und Kommunikationsspezialist ein ausgewiesener Kenner der Finanzszene. Er leitete nicht nur die Redaktion des Swiss Equity Magazins (einem Tochterunternehmen der NZZ), sondern dortselbst auch das Team der Aktienanalysten.
