von Patrick Gunti
Moneycab.com: Herr Scognamiglio, die Berichte über immer mehr leerstehende Mietwohnungen, vor allem in der Peripherie, mehren sich. Im nationalen Schnitt beträgt die Leerwohnungsquote rund 2%. Für wie ernst schätzen Sie die Situation ein?
Donato Scognamiglio: 2018 werden Immobilieninvestoren weiterhin mit Absatzschwierigkeiten rechnen müssen. Die entstehenden Leerstände werden weiterhin Druck auf die Mietpreise ausüben. Die vom Bundesamt für Statistik gezählten rund 64’900 leerstehenden Wohnungen dürften sich nächstes Jahr erhöhen, denn die Tendenz, in der Peripherie zu bauen, lässt sich erst stoppen, wenn die momentan im Bau befindlichen Wohnungen auf den Markt gekommen sind. Zwar gibt es noch keine Geistersiedlungen oder Geisterstädte in der Schweiz; doch die Zeiten sind wohl definitiv vorbei, wo die Wohnungen wie warme Semmeln weggingen, während die Arbeiter erst die Baugrube ausgehoben hatten.
Wo ist das Leerstands-Risiko im Moment am höchsten?
Wo die Ladenhüter von morgen stehen könnten, zeigt ein Leerstands-Risiko-Indikator, den IAZI auf Gemeindeebene berechnet hat. Die Kennzahl kombiniert die publizierten Baubewilligungen mit den existierenden Leerständen in einer Gemeinde. Besonders hohe Werte weisen die Waadt sowie die Kantone Bern und Aargau aus. Dort im Besonderen, wo eine schwächelnde Nachfrage auf eine rege Bautätigkeit trifft. Berücksichtigt wurden Ortschaften mit einem Minimum von 5000 Einwohnern. Der Jura-Hauptort Délémont und Buchs (im Aargau) weisen mit derselben Kennzahl 11 hohe Werte aus. Im Vergleich dazu liegt der Indikator bei Zürich bei 0.05.
«Zwar gibt es noch keine Geistersiedlungen oder Geisterstädte in der Schweiz; doch die Zeiten sind wohl definitiv vorbei, wo die Wohnungen wie warme Semmeln weggingen, während die Arbeiter erst die Baugrube ausgehoben hatten.»
Donato Scognamiglio, CEO IAZI
Ist die Entwicklung einzig auf Investoren zurückzuführen, die mangels Alternativen trotzdem weiter investieren, obwohl sie wissen, dass die Leerstände auf die Bewertungen drücken werden?
Der Effekt von zunehmenden Leerständen und sinkenden Werten hatte bisher vor allem bei Büro- und Gewerbeobjekten sowie bei Retail-Flächen drastische Auswirkungen. Was die Renditeliegenschaften anbelangt, haben wir festgestellt dass mangels Alternativen viele Investoren in das Betongold investierten, weil sich dort noch Renditen im Rahmen von 3 bis 5 Prozent erreichen lassen. Zudem liegt die nationale Leerstandziffer von rund 2 % noch in einem vernünftigen Rahmen. Es ist auch nicht so, dass die Vermieter auf ihren Wohnungen sitzen bleiben. Es dauert jetzt einfach länger, bis die Wohnungen Interessenten finden, was sich auch in einer längeren Insertionsdauer wiederspiegelt. Mietzinssenkungen oder sogar eine oder mehrere Gratismieten sind bei Neubauten kein Sonderfall mehr. Dies führt letztlich dazu, dass auch die Mieten älterer Wohnungen unter Druck kommen, wenn der Wettbewerb spielt.
Was raten Sie institutionellen Investoren wie Pensionskassen? Haben sie überhaupt Alternativen?
Für die Gremien der Pensionskassen ist es momentan entscheidend, sich mehr mit der Problematik und den Eigenheiten des Immobilienmarktes auseinanderzusetzen, denn im Vergleich zu Obligationen oder anderen Finanztiteln sind Immobilien keine standardisierte Anlagen. Die Analyse von potentiellen Kaufobjekten muss heute sehr sorgfältig vorgenommen werden. Aus meiner Sicht scheint es momentan sinnvoller, Investitionen im bestehenden Immobilienmarkt zu tätigen, als alte Objekte zu kaufen, wo die Renditen 3 Prozent oder weniger betragen.
Rechnen Sie mit baldiger Bewegung an der Zinsfront?
Ich denke schon. Die US-Notenbank wird die Zinsen nochmals erhöhen, die Bank of England zieht nach, und auch die EZB plant den Ausstieg aus ihrer superexpansiven Geldpolitik. Die Schweiz wird sich diesem Trend mittel- bzw. langfristig nicht entziehen können.
Die Preise für Mehrfamilienhäuser sind in den letzten knapp drei Jahren um gut 15 Prozent gestiegen. Können die Preise weiter steigen oder sehen Sie langsam eine Trendwende?
Preissteigerungen liegen noch drin, doch die Luft in der Höhe wird zunehmend dünn. Was momentan gegen steigende Marktpreise spricht, sind die hohen Leerstände und die tendenziell sinkenden Mieten. Der IAZI Netto Rent Index weist für 2017 nur noch ein Preiswachstum von 0.5 % bei den Bestandsmieten aus. Für die Vermieter wird es selbst bei Mieterwechsel zunehmend schwierig, höhere Miteinnahmen zu generieren. In einer kantonalen Betrachtung über ein Jahr haben es Mietpreiserhöhungen nicht über die 1-Prozent-Hürde geschafft, während in den letzten fünf Jahren in vielen Deutschschweizer Kantonen die Mieten in einer Bandbreite von -1.1 bis -5.1 Prozent gesunken sind.
Nur in Genf, Neuenburg und Waadt gab es in der gleichen Periode Mietpreiserhöhungen zwischen 4 bis 6 Prozent. Dennoch lohnen sich Investitionen in Mehrfamilienhäuser immer noch, denn im Vergleich zu Obligationen lassen sich hier noch Renditen realisieren. Erst wenn die Zinswende kommt, werden institutionelle Investoren Umschichtungen vornehmen.
«Preissteigerungen bei Mehrfamilienhäusern liegen noch drin, doch die Luft in der Höhe wird zunehmend dünn.»
Wie beurteilen Sie die Risiken bei Beteiligungen von Privaten ins Immobilien-Crowdinvesting, das auch hierzulande an Bedeutung gewinnt?
Dieses Investment wird nach meinem Dafürhalten ein Nischenangebot im Markt bleiben. Die Grundidee ist sicher attraktiv, gerade für Anhänger der Sharing Economy. Doch natürlich geht es auch bei dieser Kreditform darum, die Risiken richtig bemessen zu können.
Kommen wir noch auf den Eigenheim-Markt zu sprechen. Auch dort steigen die Preise. Sie haben die Preisentwicklung in den letzten 10 Jahren untersucht – welche Regionen waren besonders betroffen?
Wir stellen fest, dass sich das Preiswachstum allmählich von den Metropolitanregionen wegbewegt hat. In der 10-jährigen Entwicklung der Preise für Eigenheime auf regionaler Ebene verzeichnen Zürich (73 %), Lausanne (64 %), Genf (59 %) und Sion (56 %) noch die höchsten Wachstumsraten. In der 5-jährigen Entwicklung hat sich das Bild bereits völlig verändert. Der Boom ist jetzt in die ländlicheren Regionen abgewandert. So verzeichnet beispielsweise die Region Luzern mit 21 % eine der höchsten Wachstumsraten, während sich in Genf (5 %), Lausanne und Sion (je 16 %) das Preiswachstum merklich abgekühlt hat.
«Stetig steigende Wachstumsraten bei Eigenheimpreisen haben effektiv dazu geführt, dass der Kauf eines Objektes sogar für gut Verdienende nicht mehr ohne weiteres möglich ist.»
Immer mehr Leute möchten ein Eigenheim erwerben, gleichzeitig können sich selbst gut Verdienende ein Eigenheim eigentlich nicht mehr leisten. Und die, die es sich leisten können, kriegen für ihr Geld immer weniger. Wird in diesem Segment wie bei Mehrfamilienhäusern trotzdem wacker weiter gebaut?
Nein, es sind primär Mietwohnungen, welche gebaut werden. Stetig steigende Wachstumsraten bei Eigenheimpreisen haben effektiv dazu geführt, dass der Kauf eines Objektes sogar für gut Verdienende nicht mehr ohne weiteres möglich ist. Die regionalen Unterschiede sind besonders markant bei der Wohnfläche. In einer Datenanalyse hat IAZI errechnet, wieviel Wohnfläche mit einem Jahreseinkommen von CHF 120‘000 und Eigenmitteln in der Höhe von CHF 150‘000.— zum jetzigen Zeitpunkt erschwinglich wäre. In Genf müsste man sich mit einer Wohnfläche von knapp 50 m2 zufriedengeben, was in etwa einer 1.5-Zimmer-Wohnung entspricht. Hingegen würde man in Schaffhausen eine Wohnfläche von 155 m2 für dasselbe Geld erhalten. Somit dürfte das Preiswachstum vor allem in den peripheren Regionen noch eine Weile anhalten.
Inwieweit sind neben den gestiegenen Preisen die harten und vielleicht auch veralteten Tragbarkeitsregeln «Schuld» an der aktuellen Situation?
Die Tragbarkeitsregeln basieren auf den historischen, durchschnittlichen Zinsen. Im heutigen Tiefzinsumfeld scheinen für potentielle Käufer diese Regeln oft zu hart. Aus Optik der Bank jedoch, das heisst im Bewusstsein, dass Zinsen auch ansteigen können – so zahlten man in den 90’er Jahre 7 und mehr Prozent für eine Hypothek – haben sich die Regeln bewährt.
Die Tragbarkeitsregeln werden zwar vielfach kritisiert, scheinen aber wie in Stein gemeisselt. Wie könnte Bewegung in die Diskussion kommen?
Es gibt eben nicht eine in Stein gemeisselte Regel. Die individuelle Vermögenssituation des Kunden wird bei der Ausarbeitung der Konditionen stark mitberücksichtig, sei es bei der Berücksichtigung von Zweiteinkommen oder Boni, um nur zwei Beispiele zu nennen. Somit wäre eine differenzierte Diskussion sicher wünschenswert.
Die Abschaffung des Eigenmietwertes scheint wahrscheinlich denn je. Welche Auswirkungen hätte dies Ihrer Meinung nach auf die Finanzierung des Eigenheims?
Die Umsetzung in die Praxis wird sicher noch zu heftigen Diskussionen zwischen den politischen Akteuren führen. Nicht nur Mieter- und Hauseigentümerverbände, sondern auch die Kanton gilt es dabei ins Boot zu nehmen. Die Auswirkungen sehe ich primär woanders. Vor allem die solventen Hypothekarschuldner, werden nach der Abschaffung des Eigenmietwertes ihre Schuld stärker amortisieren. Doch es gilt auch zu berücksichtigen, welche Abzüge weiterhin noch gemacht werden könnten, z.B. für den Unterhalt. Insgesamt rechne ich jedoch nicht mit massiven Verwerfungen.
Herr Scognamiglio, besten Dank für das Interview.
Zur Person:
Prof. Dr. Donato Scognamiglio (1970) ist CEO und Partner der IAZI AG. Er studierte in Bern sowie an der William E.Simon Graduate School of Business Administration in Rochester (NY) Betriebs- und Volkswirtschaftslehre sowie an der ETH Zürich Statistik. Er promovierte an der Universität Bern, ist Dozent für Real Estate Finance und Valuation und Titularprofessor der Wirtschafts- und Sozialwissenschaftlichen Fakultät der Universität Bern.
Zur IAZI AG
Die 1994 gegründete IAZI AG ist bis zum heutigen Zeitpunkt eine privat gehaltene Aktiengesellschaft, die sich im Besitz der aktiven Partnern Dr. Philippe Sormani und Prof. Dr. Donato Scognamiglio befindet. Zu den Stärken der IAZI gehören Immobilienmarkt-Analysen, Liegenschaftsbewertungen, Benchmarking, Berechnung von Immobilienindizes sowie innovative und leistungsstarke Softwarelösungen im Immobilien-Portfoliomanagement und Hypothekarbereich. Zum Kundenkreis von IAZI gehören unter anderem Finanzinstitute, Versicherungen, Pensionskassen, Behörden, Immobilienmakler sowie Immobilieninvestoren.