Zürich – Insgesamt können Immobilien-Investoren mit dem Jahr 2018 zufrieden sein. Schweizer Immobilienfirmen nahmen Gewinnausschüttungen an ihre Aktionäre vor und boten ihnen dabei eine durchschnittliche Dividendenrendite von 3,8 Prozent (Vorjahr: 3,5 Prozent). Gleichzeitig konnte die Mehrheit der Immobiliengesellschaften ihre Leerstände reduzieren und erreichte so einen Rückgang der durchschnittlichen Leerstandsquote von 6,3 Prozent 2017 auf 6 Prozent per Ende 2018.
Die Immobilien wurden auch im 2018 weiter aufgewertet und zwar um 1,6 Prozent im Durchschnitt. «Die Aufwertungen konnten mit einer weiteren Senkung der Diskontierungssätze erreicht werden, wurden aber zusätzlich durch eine Verbesserung der Cash Flows infolge positiver Entwicklung beim Leerstand getragen», kommentiert Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate, Hospitality & Construction bei EY in der Schweiz.
Dynamischer und wertbeständiger Markt
Dies zeigt eine aktuelle Auswertung der wichtigsten Kennzahlen von zehn inländischen an der Schweizer Börse kotierten Immobilienfirmen* durch die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft EY. «2018 präsentierte sich der Schweizer Immobilienmarkt einmal mehr als dynamisch und wertbeständig. Den für Investoren grössten Wermutstropfen stellt eigentlich nur der Rückgang der Aktienkurse um durchschnittlich fünf Prozent dar, wobei diese Buchverluste 2019 bereits wieder wettgemacht werden konnten», erläutert Zaugg.
Auch bezüglich der Finanzierungsaspekte präsentieren sich die untersuchten Immobilienfirmen weiterhin in guter Verfassung: So betrug ihre durchschnittliche Eigenkapitalquote 47 Prozent und blieb im Vergleich zum Vorjahr (48 Prozent) praktisch unverändert. Der Mittelwert der durchschnittlichen Zinsrestlaufzeit betrug per Ende 2018 4,8 Jahre (per Ende 2017: 4,7 Jahre) und der durchschnittliche Zinssatz auf dem Fremdkapital knapp 1,6 Prozent (2017: 1,7 Prozent). «Die historisch tiefen Zinsen helfen den Immobiliengesellschaften ihren Jahresgewinn zwar weiter zu steigern, bergen aber auch ein Risiko für die Zukunft bei einer allfälligen Zinswende», merkt Zaugg an.
Unterschiedliche Einschätzungen für 2019
Aufgrund der anhaltenden Tiefzinspolitik werden auch 2019 wieder viele Mittel in den Immobilienmarkt und in eine rege Bautätigkeit fliessen. Grund dafür ist vor allem, dass Investoren mit «Betongold» im Vergleich zu anderen Anlageklassen weiterhin höhere Renditen erzielen. Andererseits steht dies im Konflikt mit damit einhergehend überhöhten Preisen bei Akquisitionen. «Es besteht eine zunehmende Diskrepanz zwischen den wirtschaftlichen Ballungszentren wie Zürich oder Genf, welche nach wie vor einen Mangel an Wohnraum aufweisen, und den Randregionen, welche mit einem Überangebot zu kämpfen haben», so Claudio Rudolf, Head Real Estate Transaction Advisory Services bei EY in der Schweiz.
Betrachtet man den Schweizer Immobilienmarkt etwas genauer, «bemerken wir speziell im Transaktionsmarkt die anhaltende Sturmwarnung: Die Investoren sind gezwungen, aufgrund des beschränkten Immobilienangebotes und ihrer oft ähnlich ausgerichteten Anlagekriterien auf höchstem Preisniveau einzukaufen, wenn sie weiterhin wachsen wollen», gibt Rudolf zu bedenken und ergänzt: «Höhere Leerstände in peripheren Lagen, überhitzte Preise an attraktiven Standorten und generell tiefe Margen im Baugeschäft sind nur einige Indikatoren, die uns zeigen, dass die Stimmung im Immobilien-Investmentmarkt weniger euphorisch ist, als die aktuellen Zahlen vermuten lassen.» (EY/mc/pg)
[1] In die aktuelle «Immobilien-Investmentstudie» von EY inkludiert sind: Swiss Prime Site AG, PSP Swiss Property AG, Allreal Holding AG, Mobimo Holding AG, Intershop Holding AG, HIAG Immobilien Holding AG, Warteck Invest AG, Swiss Finance & Property Investment AG und BFW Liegenschaften AG. Kriterien: Investmentfokus Schweiz sowie mindestens dreijährige Börsenkotierung und Abschluss per 31. Dezember.
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