EY: Nachhaltigkeit und Pandemie prägen den Immobilienmarkt

Zürich – Der Schweizer Immobilien-Investmentmarkt bleibt weiterhin attraktiv und wird in diesem Jahr von drei Hauptfaktoren bestimmt werden: Im Bereich Nachhaltigkeit stehen CO2-Bilanzen und ESG-konforme Strategien im Vordergrund und in der Digitalisierung wird smarte Infrastruktur immer wichtiger für die Entwicklung von Immobilien-Projekten. Dritter Hauptfaktor ist die COVID-Pandemie, welche weiterhin als marktbestimmender Faktor fungiert: Sie hält Wohnimmobilien als Investments attraktiv, während vor allem Büroflächen und Shopping-Center unter ihr zu leiden haben. Das zeigt der neueste Immobilien-Trendbarometer von EY in der Schweiz, der 63 am Schweizer Immobilienmarkt aktive Investoren zu zentralen Themen befragt hat.

Schweiz: attraktiver Standort mit stagnierendem Investitionsvolumen
92% der befragten Investoren betrachten die Schweiz im Jahr 2022 weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Dies lässt sich auf die auch im zweiten Corona-Jahr mehrheitlich stabile Wirtschaft in der Schweiz sowie die geopolitischen Unsicherheiten zurückführen. Dennoch ging die allgemeine Attraktivität in der Wahrnehmung von Investoren gegenüber dem Vorjahr um sieben Prozent zurück (2021: 99%). 8% der Studienteilnehmer meinen, dass die Standortattraktivität der Schweiz im Laufe von 2022 abnehmen wird.

68% der Befragten erwarten, dass das Investitionsvolumen im Jahr 2022 auf hohem Niveau stagnieren wird. Diese Einschätzung lässt sich gemäss den Umfrageteilnehmern primär mit den mangelnden Investitionsmöglichkeiten und der langsamen Erholung der Wirtschaft erklären.

27% der Investoren erwarten, dass das Investitionsvolumen in der Schweiz während dieses Jahres steigen wird. Lediglich 3% der befragten Investoren stimmen der Aussage zu, dass sich das Investitionsvolumen rückläufig entwickeln wird. Im letzten Jahr gingen noch ganze 15% von einem rückläufigen Volumen aus. Insgesamt erwarten Investoren also eine deutlich positivere Entwicklung im Jahr 2022.

Der Hauptfokus der Investoren bleibt weiterhin bei den Wohnimmobilien. «Diese eindeutige Präferenz zeigt sich auch für das Jahr 2022 deutlich, denn das Wohnsegment wird gegenüber anderen Nutzungsarten weiterhin klar favorisiert und liegt bei einer eindrücklichen Mehrheit der befragten Investoren nach wie vor im absoluten Investmentfokus. Auch Logistik- und Gesundheitsimmobilien erfreuen sich wie im Vorjahr vor grosser Beliebtheit», so Tizian Scheidegger, Senior Consultant Real Estate bei EY in der Schweiz.

Nachhaltigkeit wichtig für Kaufentscheide – ESG-Immobilien steigen im Preis
Die grosse Mehrheit der Befragten (89%) stimmt der Aussage voll oder eher zu, dass Nachhaltigkeitskriterien bei Kaufentscheidungen von institutionellen Investoren zukünftig weiterhin eine entscheidende Rolle spielen werden (2021: 94%). Das scheint sich auch auf die Preise entsprechender Immobilien auszuwirken: 75% der Investoren beobachten Preisaufschläge bei ESG-konformen Immobilien. Fast genauso viele der Befragten (70%) glauben, dass die Berücksichtigung von ESG-Kriterien mittel- bis langfristig zu steigenden Renditen führen wird. Das ist eine leichte Erhöhung im Vergleich zum Vorjahr (2021: 62%).

Rund 92% der Befragten streben eine Erstellung von CO2-Bilanzen auf Gebäude- oder Portfolio-Stufe an. Gleichzeitig sind 92% der Befragten der Ansicht, dass die Umsetzung von ESG-konformen Strategien noch am Anfang steht. Die positive Korrelation zwischen der CO2-Thematik und ESG-konformen Strategien kann genutzt werden, um das Vorankommen beider Themenbereiche zu fördern. Mit einer Zustimmung von 100% machen die befragten Investoren deutlich, wie wichtig eine adäquate Datengrundlage für die Realisierung einer solchen ESG-konformen Portfolio-Strategie ist. Ebenso wie Daten, sind auch Standards im Nachhaltigkeitsbereich für Investoren wichtig, um künftig verlässliche ESG-Strategien für ihre Immobilien-Portfolios erarbeiten und etablieren zu können.

Die grosse Mehrheit der Befragten (96%) ist der Meinung, dass die Immobilienbranche hinsichtlich der Energiestrategie 2050 und der damit verbundenen Reduktion der CO2-Emissionen weiter unter Druck steht.

Smarte Infrastruktur und steigende Inflation
Auch für den Immobilienmarkt bleibt die Digitalisierung ein bestimmender Faktor, der sich vor allem auf zukünftige Projekte auswirkt: 97% der befragten Investoren geben an, dass Projektentwickler zukünftig die Anforderungen einer smarten Infrastruktur (Konnektivität, Ladestationen für Autos sowie smarte Energiekonzepte) berücksichtigen müssen. Der konstante Wert von 97% im Vergleich zum Vorjahr bestätigt die kontinuierliche Relevanz der Thematik.

Die derzeit steigende Inflation in den USA und Europa wirkt sich auch auf die Umfrageergebnisse des Trendbarometers aus: Über drei Viertel (77%) der Investoren erwarten, dass die Inflation künftig wieder eine wesentlichere Rolle für den Schweizer Immobilienmarkt spielen wird. Zugleich geben 84% der Umfrage-Teilnehmer an, dass sie Immobilien für prinzipiell geeignet halten, um Schutz vor einer steigenden Inflation zu bieten.

Pandemie – nicht alle Sektoren werden sich erholen
Die befragten Investoren erachten eine Erholung von der COVID-Pandemie in den nächsten drei Jahren über die meisten Immobiliensektoren hinweg als möglich. Die besten Erfolgschancen sich von den Auswirkungen der Pandemie zu erholen, sehen die Befragten mit jeweils 70% für die Ferienhotellerie und die Micro-Living/Serviced Apartments. Unmittelbar gefolgt von Co-Working-Nutzung (66%) und Core-Büroliegenschaften (60%). «Büroimmobilien gewinnen an Attraktivität, indem sie sich von einer reinen Arbeitsumgebung zu einem Ort der verstärkten Teamarbeit und Innovation entwickeln und damit das Zugehörigkeitsgefühl stärken. In naher Zukunft werden sich die durchschnittlichen Laufzeiten von Büromietverträgen aufgrund der Auswirkungen der Pandemie verkürzen», sagt Karl Frank Meinzer, Head Real Estate Switzerland bei EY in der Schweiz.

Laut den Befragten werden sich allerdings einige Sektoren auch langfristig nicht gänzlich erholen können. Die düsterste Prognose machen die Investoren für Büroliegenschaften in Peripherie-Gebieten: 68% der Befragten rechnen nicht damit, dass sich diese Immobilienklasse vollständig erholen wird. Dasselbe gilt laut den Befragten auch für die Sektoren Shopping-Center (58%) und Business Hotellerie (47%).

Ausblick – die Megatrends für den Immobilienmarkt
Bei der Frage, welche Megatrends den Schweizer Immobilienmarkt in den nächsten fünf bis zehn Jahren am meisten beeinflussen werden, stellen sich der demographische Wandel, die Digitalisierung und der Klimawandel als wichtigste Faktoren heraus.

Die Mehrheit der Befragten (94%) ist der Ansicht, dass der demographische Wandel den Schweizer Immobilienmarkt auch in den folgenden Jahren wesentlich beeinflussen wird. Beispielweise führt die Alterung der Bevölkerung zu einem gesteigerten Bedarf an Gesundheitsimmobilien wie Pflegeheimen und Senioren-Residenzen. Und die Abkehr vom klassischen Familienbild hat eine erhöhte Zahl von Alleinstehenden zur Folge, was die Nachfrage im Sektor Micro-Living/Serviced Apartments steigert.

Die Digitalisierung wird weiterhin als relevanter Trend gesehen und findet mit 91% im Vergleich zum letzten Jahr (89%) gar noch mehr Zustimmung der Befragten.

Dass Investoren die Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien als hoch einschätzen, zeigt sich in einem erweiterten Sinn auch bei den Megatrends: Der Megatrend Klimawandel (80%) hat in der Bedeutung im Vergleich zum Vorjahr (83%) leicht abgenommen, ist aber bei den bestimmenden Trends weiterhin mit dabei.

Auch bei den Megatrends schlagen sich die Meinungen zur Inflations-Entwicklung nieder: Im Vergleich zum Vorjahr (69%) sind diesjährig 80% der Befragten der Meinung, dass die Zinsentwicklung in den kommenden 5-10 Jahren den Schweizer Immobilienmarkt massgeblich beeinflusst wird. (EY/mc)

Über das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt von EY
Die Ergebnisse der Studie beruhen auf einer Umfrage von EY Real Estate Schweiz (durchgeführt im Herbst 2021), an der 63 am Schweizer Immobilienmarkt aktive Investoren teilgenommen haben. EY Real Estate Schweiz veröffentlicht das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt jährlich seit 2011. Zu den Befragten Investoren gehören Pensionskassen/Anlagestiftungen, Versicherungen, Immobilienfonds, Privatpersonen/Family Offices, Immobilien AGs und Asset Manager.