Felix Graber, VR-Präsident Konkordia AG. (Foto: zvg)
von Robert Jakob
Moneycab.com: Herr Graber, die Konkordia beschränkt sich bewusst nur auf den Kanton Luzern. Führt das nicht zu einem Klumpenrisiko?
Felix Graber: Als ausgesprochen regional ausgerichtete KMU nutzen wir den Vorteil, dass wir die regionalpolitischen Entwicklungen und die wirtschaftlichen Zusammenhänge im Kanton sehr gut kennen. Der Vorteil liegt zudem darin, dass in der Verwaltung der Objekte die Wegdistanzen kurz sind. Ein Klumpenrisiko könnte allenfalls dort entstehen, wenn in einem Portfolio nur ein spezifisches Wohnungssegment vorhanden ist. Die Konkordia AG hat jedoch unterschiedlichste Wohnungstypen in verschiedenen Preissegmenten.
Aufgrund der hohen Steuerquote hat der Luzerner doch am Monatsende weniger Geld übrig als der Zuger oder Nidwaldner, aber dennoch sind die Mieten gleichwohl sehr hoch. Wie passt das zusammen?
Aus meiner Sicht sind es weniger die Steuern, welche den Kontostand am Monatsende bestimmen. Das Steuerklima in Luzern ist gut. Die Entwicklung der Krankenkassen- und Versicherungsprämien fallen hier ebenso ins Gewicht. Die Mieten in unseren Objekten sind sehr angemessen. Unser Portfolio umfasst Objekte mit Monatsmieten von weniger als CHF 1’000 bis knapp über CHF 3’000. Wir bieten einer sehr breiten Bevölkerungsschicht attraktive Wohnungen, auch für Rentner oder Alleinerziehende. Unsere tiefe Leerstandquote bestätigt unsere Mietzinspolitik.
«Der Vorteil einer überschaubaren KMU liegt darin, dass man nicht das letzte Renditeprozent aus den Mieten herauspressen muss.»
Felix Graber, VR-Präsident Konkordia AG
Alle Ihre Mietverhältnisse basieren ohne Vorbehaltsklauseln auf dem gesetzlichen Referenzzinssatz. Helfen Sie dadurch, übertriebene Mietzinse auszubremsen?
Der Vorteil einer überschaubaren KMU liegt darin, dass man nicht das letzte Renditeprozent aus den Mieten herauspressen muss. Auch beim Neubauprojekt Wichlern haben wir die Mieten nicht aufs Maximum ausgelegt, und auch diese Mietverhältnisse profitieren von der aktuellen Tiefzinsphase.
Ich kann mir vorstellen, dass die Wechselrate bei Ihren Mietern sehr niedrig ist…
…ja, die Gründe für einen Wohnungswechsel liegen bei unseren Mietern nie beim Mietzins. Es sind vielmehr natürliche Lebensumstände, welche zu einem Wechsel führen: Neuer Arbeitsort, Familiengründung etc. Es gelingt uns auch immer wieder, bestehenden Mietern neue Wohnungen anzubieten, wenn sie das Bedürfnis nach mehr oder weniger Platz haben.
Was passiert, wenn dereinst der Referenzzinssatz steigt? Er kann ja nicht ewig auf dem jetzigen tiefen Niveau bleiben.
Unsere Mieter werden eine Trendwende verstehen können. Sie haben gemerkt, dass wir jede Senkung des Referenzzinssatzes weiter gegeben haben. Eine Trendwende – wenn immer sie kommt – führt dazu, dass die Mieter im Durchschnitt dann wieder 25 – 100 Franken mehr bezahlen müssen, was durchaus verkraftbar ist. Bei einer massiven Trendwende in kurzer Zeit hätten wir auf Grund der langfristigen Fremdfinanzierung noch die Möglichkeit, die Mietzinserhöhung etwas zu verzögern.
Konkordia hat nur wenig gewerbliche Flächen im Portfolio und ist dadurch von den mittlerweile gestiegenen Leerstandsquoten im kommerziellen Bereich nicht betroffen. Liegt Ihre gesamte Leerstandquote weiterhin im Bereich von nur einem Prozentpünktchen?
In der Tat können wir von einer Vollvermietung sprechen. Wir haben auf rund 250 Objekte gerade mal 1 oder 2 Wohnungen im Angebot. Die Gewerbeflächen sind langfristig vermietet und machen rund 10 Prozent der gesamten Mietzinseinnahmen aus. Die Vermietung von Gewerbeflächen ist tendenziell jedoch anspruchsvoller, da sich die Bonität eines Gewerbemieters auf Grund der wirtschaftlichen Entwicklung rasch verschlechtern kann und leider kaum Reserven vorhanden sind.
«Wir hoffen, uns dem Trend des Restaurant-Sterbens von Kriens weiterhin entziehen zu können.»
Wie langfristig ist Ihr Mietverhältnis im hochwertig ausgerüsteten Wirtshaus Wichlern ausgelegt?
Das Wirtshaus Wichlern ist eine Gaststätte mit Tradition. Wir hoffen, uns dem Trend des Restaurant-Sterbens von Kriens weiterhin entziehen zu können. Dies gelingt, dank der Diversifikation im Angebot, der guten Infrastruktur für Schulen und Vereine und der Loyalität vieler Stammgäste, die das kulinarische Angebot schätzen. Wir analysieren jedoch laufend die Trends in der Gastronomieszene und sind im engen Kontakt mit dem Pächter, damit wir hier auch langfristig erfolgreich sind.
Kriens, der Luzerner Südhang sozusagen, hat in den letzten Jahren preislich stark zugelegt. Konkordia hat dort rund um die Fenkern- und Wichlernstrasse zahlreiche Objekte. Sind es diese Immobilien, die bei Ihnen die grösste Wertsteigerung erfahren?
Der Ertragswert unserer Objekte verändert sich auf Grund der Mietzinsentwicklung nicht extrem stark. Mit Wichlern plus haben wir erst vor 2 Jahren 36 Wohnungen neu erstellt. Der Bau von Mehrfamilienhäusern in Minergie-Standard ist verhältnismässig teuer, und so ist die Luft für grosse Wertsteigerungen innert kurzer Zeit eher dünn. Mit Blick auf die Kataster- und Steuerwerte lässt sich aber klar ablesen, dass das gesamte Portfolio der Konkordia AG in den letzten Jahren eine solide Entwicklung nach oben zeigt.
«Jeder will in der Stadt Luzern ein Renditeobjekt kaufen und ist bereit, Fantasiepreise zu bezahlen.»
Wie sehen Ihre Pläne innerhalb der Luzerner Stadtmauern aus?
Mit dem Kauf der Liegenschaften im Maihofquartier haben wir vor gut einem Jahr eine ideale Chance gepackt. Wir werden die Entwicklungsmöglichkeiten dieses Trendquartiers gut beobachten und unsere Investitionen bei der künftigen Sanierung der Liegenschaften danach ausrichten. Der Markt in der Stadt ist sonst ausgetrocknet oder spekulativ beeinflusst. Jeder will in der Stadt ein Renditeobjekt kaufen und ist bereit, Fantasiepreise zu bezahlen. Dies deckt sich nicht mit der Geschäftspolitik der Konkordia AG.
In Dierikon, bei der N4 zwischen Zug und Luzern, stehen an der Zentralstrasse sehr grosse Wohnblöcke von Ihnen. Verdichtetes modernes Wohnen in der Nähe von Verkehrsadern. Ist das unser Wohnen der Zukunft?
Als wir vor rund 10 Jahren in Dierikon als Investoren aktiv wurden, war der Trend noch nicht ganz so deutlich wie heute. Unsere Objekte an der Zentralstrasse sind modern ausgestattet, sehr gut vermietet, und auf der ganzen Entwicklungsachse läuft aktuell viel. Wir sind klar der Meinung, dass verdichtetes modernes Wohnen eine adäquate Wohnform darstellt, die auch bei der Konkordia AG im Fokus liegt. In Kriens haben wir bereits stark verdichtet und konnten dort auf einer Innenhofparzelle 36 Wohneinheiten erstellen. Wenn sich die Gelegenheit auf der erwähnten Achse ergibt, wäre die Konkordia AG geradezu prädestiniert, auch hier verdichtet zu bauen und ihre langfristige Strategie für bezahlbare aber moderne Wohnungen unter Beweis zu stellen.
Konkordia wäre auch bereit, Liegenschaftsverwaltung für Dritte anzubieten. Tut sich da schon etwas?
Wir verfügen über ein eingespieltes und professionelles Team und über eine moderne Infrastruktur. Unsere Verwaltungsprozesse lassen es jederzeit zu, auch fremde Liegenschaften zu verwalten. Derzeit konzentrieren wir uns jedoch auf die weitere Optimierung der eigenen Geschäftsprozesse und bewerben die Liegenschaftsverwaltung für Dritte nicht aktiv. Für Verwaltungstätigkeiten im Umkreis von 20 Kilometern von Luzern sind wir jedoch offen.
Zum Unternehmen:
Die in Luzern ansässige Immobiliengesellschaft Konkordia AG wurde 1924 als Generalagentur für Personen- und Sachversicherungen gegründet. Seit dem Verkauf der Agentur im Jahr 2007 ist Konkordia eine reine Immobiliengesellschaft mit einem Portfolio von 260 Wohn- und Gewerbeliegenschaften in der Stadt Luzern, in Kriens und in Dierikon.
Zur Person:
Felix Graber wurde 1967 geboren. Er lebt mit Ehefrau Andrea Huber und den beiden Kindern in der Stadt Luzern. Ausbildung zum Banker, Studium an der Hochschule Luzern zum dipl. Betriebsökonom FH: Seit 20 Jahren Unternehmensberater mit Schwerpunkten in den Bereichen Qualität, Organisation und Strategie. Felix Graber ist Inhaber und CEO der qualityconsult ag, welche sich auf die Beratung von Finanzdienstleistern spezialisiert hat. In den letzten 10 Jahren hat er bereits vier Banken als CEO ad interim geführt. Zudem ist Graber als unabhängiger Verwaltungsrat tätig, so auch als VR-Präsident der Konkordia AG. Er liebt familiäre Freizeitaktivitäten am und auf dem Vierwaldstättersee und in den Bergen.
