Fundamenta Real Estate steigert Reingewinn im 1. Halbjahr markant
Zug – Die Fundamenta Real Estate AG verzeichnet per 30. Juni 2019 einen Reingewinn von CHF 10.09 Mio., 54.2% mehr als zur Vorjahresperiode (CHF 6.54 Mio.). Dies entspricht einer Eigenkapitalrendite von 4.5% (Vorjahresperiode 4.3%). Die deutliche Verbesserung des operativen Ergebnisses und ein auf den Anlageimmobilien erzielter Neubewertungseffekt haben zu diesem guten Resultat geführt.
Aufgrund der Steuerreform (STAF) mit Steuersatzsenkungen auf kantonaler Ebene reduzierten sich die latenten Steuerverbindlichkeiten einmalig um CHF 0.75 Mio. Operativ erwirtschaftete die Gesellschaft einen um 31.3% höheren Reingewinn (ohne Neubewertungseffekt) von CHF 6.61 Mio. (Vorjahresperi-ode CHF 5.03 Mio.). Dies dank der aktiven Portfolio-Bewirtschaftung mit selektiven Zukäufen, direkter Einflussnahme auf die Ertragslage, Kosteneffizienzen und Risikomanagement.
Erfolg aus Neubewertung
Die Review und Bewertung ausgewählter Bestandsliegenschaften durch Jones Lang LaSalle (JLL) führte zu einem Erfolg aus Neubewertung der Anlageimmobilien (vor latenten Steuern) von insgesamt CHF 4.34 Mio. (Vorjahresperiode CHF 1.90 Mio.). Davon entfielen 1.04 Mio. auf laufende Entwicklungsprojekte sowie CHF 0.95 Mio. auf erfolgreich umgesetzte sowie laufende Repositionierungen von Bestandsliegenschaften.
Durch den planmässigen und selektiven Portfolio-Ausbau erhöhte sich der Liegenschaftsertrag aus Vermietung um 14.6% auf CHF 14.28 Mio. (Vorjahresperiode CHF 12.46 Mio.). Der Fokus der Investitionen lag dabei unverändert auf Wohnimmobilien im mittleren Mietzinssegment. Der bereits hohe Mietanteil konnte leicht von 91.7% (Vorjahresperiode) auf 92.1% erhöht werden. Die Leerstandsquote reduzierte sich deutlich auf 3.4% (Vorjahresperiode 5.1%).
Am Ende der Berichtperiode resultierte ein Net Asset Value (NAV) vor latenten Steuern von CHF 15.69 pro Aktie (Vorjahr CHF 15.74). Der NAV nach latenten Steuern belief sich auf CHF 14.80 (Vorjahr CHF 14.90). Dabei muss die im April der Berichtsperiode erfolgte Ausschüttung aus den Reserven aus Kapitaleinlagen von CHF 0.50 pro Aktie mitberücksichtigt werden. Ausschüttungsbereinigt erhöhte sich der NAV pro Aktie im Geschäftshalbjahr 2019 um CHF 0.40 oder 2.7%, der gewichtete Gewinn pro Aktie wiederum um 14.3% auf CHF 0.40 (Vorjahresperiode CHF 0.35). Ohne Neubewertungseffekt wurde ein gewichteter Gewinn pro Aktie von CHF 0.26 erzielt.
Ausgewogene Finanzierungsstruktur
Kapitalerhöhung (Ausübung Mehrzuteilungsoption im Januar 2019), Ausschüttung und erwirtschafteter Reingewinn führten am Bilanzstichtag zu einer Eigenkapitalbasis von CHF 370.68 Mio. (Vorjahr CHF 369.27 Mio.), was einer soliden Eigenkapitalquote von 44.8% (Vorjahr 48.8%) entspricht. In der Berichtsperiode wurden Interest Rate Swaps (IRS) im Umfang von CHF 48.43 Mio. neu strukturiert. Damit konnte die Asymmetrie der Zahlungsströme wiederhergestellt werden. Die Gesellschaft wird damit bei rund 67% des gesamten IRS-Volumens nicht mehr zusätzlich von Negativzinsen belastet.
Mit dem Erwerb weiterer Renditeliegenschaften und der phasengerechten Finanzierung der laufenden Repositionierungs- und Entwicklungsprojekte ist das zinspflichtige Fremdkapital auf CHF 423.44 Mio. (Vorjahr CHF 355.56 Mio.) angestiegen. Dank eines aktiven Finanzierungsmanagements konnte der durchschnittliche Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten bei steigendem Fremdkapitalbedarf auf 1.0% (Vorjahr 1.2%) gesenkt werden. Die durchschnittliche Zinsbindung (Duration) lag bei 5.1 Jahren (Vorjahr 6.0 Jahre).
Am Bilanzstichtag waren 57% der zinspflichtigen Finanzverbindlichkeiten hauptsächlich durch über 16 Jahre gestaffelte Festhypotheken und Zinsabsicherungsinstrumente (Interest Rate Swaps) fest angebunden.
Portfolio-Ausbau
Im Geschäftshalbjahr 2019 hat die Gesellschaft das Immobilien-Portfolio mit drei weiteren Liegenschaf-ten in den Kantonen Zürich, Bern und Aargau sowie einem Entwicklungsprojekt in Zofingen gezielt er-gänzt. Die neu erworbenen Bestandsliegenschaften weisen einen Marktwert von CHF 48.29 Mio. auf. Unter Berücksichtigung der insgesamt vier Entwicklungsprojekte in Zürich, Schlieren und Zofingen umfasste das Immobilienportfolio am Ende der Berichtsperiode insgesamt 63 Liegenschaften mit 1’782 Wohneinheiten.
Ausblick
Die Gesellschaft erwarb im dritten Quartal 2019 eine weitere Bestandsliegenschaft in Männedorf (ZH) mit einem Marktwert von CHF 17.55 Mio. Das Bestandes-Portfolio erhöhte sich damit auf einen Marktwert von CHF 777.52 Mio. mit einem jährlichen Netto-Soll-Mietertrag von CHF 32.41 Mio.
Die Gesellschaft wird den Portfolio-Ausbau und insbesondere das aktive Bestandes-Management gezielt fortführen. Die Repositionierungen in Zürich und Luzern sollen planmässig im 2. Geschäftshalbjahr 2019 abgeschlossen werden. Weitere Vorhaben in Basel, Bern und Zürich sind in fortgeschrittener Planung. Mit den Repositionierungen wird die Portfolio-Substanz langfristig und nachhaltig gefestigt und die Ertragslage weiter gestärkt.
Die Entwicklungsprojekte in Zürich und Schlieren werden planmässig realisiert, wobei die Fertigstellung des Projekts an der Geibelstrasse in Zürich für das 1. Quartal 2020 vorgesehen ist. Für das Projekt in Schlieren wurde die rechtskräftige Baubewilligung im Januar 2019 erteilt. Der Bau soll im 4. Quartal 2020 fertiggestellt werden.
Das Baugesuch für einen Neubau für das im Dezember 2018 erworbene Entwicklungsprojekt in Zürich (Mutschellenstrasse) wurde im 2. Quartal 2019 eingereicht. Zurzeit rechnen wir mit einer Fertigstellung im 4. Quartal 2021. Im Februar 2019 konnte die Gesellschaft ein weiteres baubewilligtes Entwicklungs-projekt in Zofingen erwerben. Der Baustart erfolgte im Mai 2019 und die Fertigstellung ist für das 2. Quartal 2021 geplant. Die insgesamt vier Entwicklungsprojekte umfassen 147 Wohneinheiten mit einem erwarteten Soll-Mietertrag (aktuelle Projektschätzung oder Akquisitionsbewertung) von jährlich rund CHF 3.12 Mio.
Der Verwaltungsrat der Gesellschaft ist zuversichtlich, die angestrebten Zielwerte auch im Geschäftsjahr 2019 zu erreichen. (Fundamenta/mc)
