von Sandra Willmeroth
Moneycab.com: Herr Balzarini, die PSP Swiss Property hat das vergangene Jahr operativ sehr gut abgeschnitten, dennoch ging der Reingewinn um 44.5% zurück. Was waren die Gründe dafür?
Giacomo Balzarini: Der Rückgang des Reingewinns von CHF 595.0 Mio. im Jahr 2021 um CHF 265.1 Mio. oder 44.5% auf CHF 330.0 Mio. erklärt sich durch die geringere Portfolioaufwertung durch den unabhängigen Schätzungsexperten von CHF 124.9 Mio. gegenüber dem Vorjahr (CHF 464.9 Mio.). Per Mitte 2022 betrug die Aufwertung rund CHF 130 Mio., hauptsächlich aufgrund eines tieferen Diskontierungssatzes sowie positiven Neuvermietungen, das zweite Halbjahr 2022 war dann stabil.
Wie hoch ist der operative Gewinn, der sogenannte Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, ausgefallen?
Der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge belief sich auf CHF 235.7 Mio., was einer Zunahme um CHF 14.6 Mio. oder 6.6% gegenüber 2021 entspricht. Das ist zugleich unser Rekordergebnis. Dazu beigetragen haben insbesondere mehr Mietertrag sowie höhere Erträge aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum.
Was hat sich auf der Kostenseite getan?
Die Kosten sind bei uns seit jeher sehr stabil, das ist wichtig. Kostenseitig sank der Betriebsaufwand um CHF 0.6 Mio. auf CHF 57.7 Mio. Die Finanzierungskosten stiegen um CHF 0.4 Mio. auf CHF 11.6 Mio.
Welche Veränderungen gab es im Portfolio?
Durch gezielte Transaktionen haben wir unser Zürcher und Genfer Portfolio weiter optimiert. Mit Wirkung per 17. Februar 2022 haben wir mit der Swiss Life AG und der Anlagestiftung Swiss Life einen Asset-Swap durchgeführt. Erworben haben wir dabei für insgesamt CHF 67.6 Mio. zwei Geschäftsliegenschaften in Zürich. Im Gegenzug haben wir für insgesamt CHF 59.4 Mio. drei Immobilien in Lausanne und Zürich verkauft. Ferner haben wir Ende Februar 2022, mit Wirkung per 1. Januar 2022, für CHF 64.0 Mio. an bester Innenstadtlage in Genf eine Büroliegenschaften erworben. Per 30. März 2022 haben wir das Entwicklungsprojekt «Grand-Pré» in Genf für CHF 60.5 Mio. verkauft. Hinzu kamen während der Berichtsperiode weitere Verkäufe von Stockwerkeinheiten der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso (Lugano).
«Durch gezielte Transaktionen haben wir unser Zürcher und Genfer Portfolio weiter optimiert.»
Giacomo Balzarini, CEO PSP Swiss Property
Der durchschnittliche Leerstand lag 2022 bei nur noch 3.0%, nach 3.8% im Vorjahr. Werden Sie den Leerstand noch weiter senken können?
3.0% ist ein sehr tiefes Niveau. Aus heutiger Sicht gehe ich nicht davon aus, dass die Leerstandsquote weiter sinken wird; aber sie wird tief bleiben. Wir rechnen per Ende 2023 mit einer Leerstandsquote von unter 4%, was im Peer-Vergleich weiterhin gut ist.
Wagen Sie bereits einen Ausblick auf das Gesamtjahr 2023?
Trotz temporären Mietzinsausfällen aufgrund grösserer Renovationsprojekte erwarten wir im laufenden Jahr einen leicht höheren Liegenschaftsertrag als 2022. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird gegenüber 2022 sinken. Bei den laufenden Projekten wird uns die Baukostenteuerung nur moderat betreffen; PSP Swiss Property hat im Verhältnis zur Portfoliogrösse nur eine kleine Projekt-Pipeline. Alle Projekte sind auf Kurs, was bereits im laufenden Jahr erste Mieterträge bringen wird. Die Betriebskosten werden, wie in der Vergangenheit, relativ stabil bleiben. Aufgrund des höheren Zinsniveaus wird der Finanzaufwand gegenüber 2022 steigen. Wir sind zuversichtlich, dass wir 2023 operativ erneut ein gutes Ergebnis erarbeiten und somit unsere aktionärsfreundliche Dividendenpolitik fortsetzen können. Für das Geschäftsjahr 2023 erwarten wir eine Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 285 Mio. (2022: CHF 293.8 Mio.).
«Trotz temporären Mietzinsausfällen aufgrund grösserer Renovationsprojekte erwarten wir im laufenden Jahr einen leicht höheren Liegenschaftsertrag als 2022»
Sind weitere Akquisitionen geplant?
Unser Fokus bleibt die Weiterentwicklung und Optimierung des bestehenden Portfolios. Akquisitionen kommen nur in Frage, wenn wir darin mittel- bis langfristig einen potenziellen Mehrwert erkennen.
Rechnen Sie mit einer steigenden Nachfrage nach Büroflächen?
Die Nachfrage nach Büroflächen dürfte in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf hoch bleiben, gleichzeitig nimmt das Angebot tendenziell eher ab. Wir haben insofern einen Vorteil, als wir über ein hochwertiges Portfolio an zentralen Lagen verfügen. Dies erlaubt es uns, Vermietungen zu attraktiven Konditionen abzuschliessen.
Welchen Einfluss könnten weiter steigende Zinsen auf Ihr Ergebnis sowie auf den Portfoliowert nehmen?
Vorab das Positive: der Markt für Geschäftsimmobilien in der Schweiz ist insgesamt stabil. Mit dem geänderten Zinsumfeld steigen jedoch die Marktunsicherheiten bezüglich Bewertung der Liegenschaften. Vorerst werden die gestiegenen Zinsen aber nur einen marginalen Einfluss auf unseren Geschäftsgang haben. Im Ergebnis wird der höhere Finanzaufwand insofern kompensiert, als wir die Inflation über die an die Teuerung gekoppelten Mietverträge weiterreichen können. Nach den steten Aufwertungen in der jüngeren Vergangenheit ist eine leichte Bewertungskorrektur ein wahrscheinliches Szenario, auf das wir gut vorbereitet sind. Dank einem niedrigen Verschuldungsgrad von knapp über 30% verfügen wir über einen ausreichenden finanziellen Spielraum, um potenzielle Rückschläge abzufedern.
«Nach den steten Aufwertungen in der jüngeren Vergangenheit ist eine leichte Bewertungskorrektur ein wahrscheinliches Szenario, auf das wir gut vorbereitet sind.»
Nachhaltigkeit ist auch bei Immobilienanlagen ein Thema. Wie ist der nachhaltige Ansatz der PSP Swiss Property?
Nachhaltigkeit-Aspekte sind beim Betrieb der Liegenschaften, aber auch bei umfassenden Renovationen und Neubauten, schon immer ein integraler Bestandteil unserer Tätigkeiten. Ganz aktuell sind wir nun auch mit unserer «Green Finance Policy» auf Kurs. Dabei haben wir im November 2022 unser Green Bond Framework eingeführt, wonach alle ausstehenden Anleihen im Umfang von CHF 1.8 Mrd. in Green Bonds umklassifiziert wurden. Künftige Anleihen werden ebenfalls als Green Bonds emittiert. Ferner haben wir Mitte Februar 2023 unsere Kreditverträge an Nachhaltigkeitsziele gekoppelt und sie zu Sustainability-Linked Loans konvertiert. Somit haben wir unsere gesamte Finanzierungsseite «auf Grün gestellt». Das Fremdkapital ist mit einem Green-Asset-Portfolio verbunden, welches sukzessive nachhaltiger werden soll. Das ist für mich ein echter Meilenstein in unseren Nachhaltigkeitsbestrebungen.
Worauf sind Sie besonders stolz?
Stolz machen mich vor allem unsere Mitarbeitenden. Wir haben eine sehr funktionale Organisation, die Teams arbeiten hervorragend. Der Umstand, dass alle Mitarbeitenden sofort nach Aufhebung der Covid-Regeln (Home Office) zurück am Arbeitsplatz waren, war für mich ein starkes Signal. Ebenfalls stolz macht mich unser Qualitätsportfolio. Während den letzten Jahren ist es uns gelungen, die Qualität unserer Liegenschaften durch umfassende Renovationen und Neupositionierungen weiter markant zu verbessern. Dazu beigetragen haben auch gezielte Käufe und Verkäufe von Immobilien, vorab in unseren Hauptmärkten Zürich und Genf. All diese Massnahmen führen dazu, die Ertragsqualität nachhaltig zu verbessern. Wir werden diesen Fokus auch für die kommenden Jahren beibehalten.