Heinz Stübi, VR-Präsident Thurella Immobilien AG, im Interview
von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Stübi, die traditionsreiche Thurella ist seit Frühjahr nur noch eine Immobiliengesellschaft. Sie verwalten jetzt dafür 22’000 Quadratmeter Baufläche. Was ist frühmorgens Ihr erster Schritt?
Heinz Stube: Die Thurella Immobilien AG ist aus der Abspaltung der nicht-betrieblichen Immobilien der Thurella AG entstanden, bevor deren Aktien von der Orior-Gruppe erworben wurden. Der Verwaltungsrat der Thurella Immobilien AG hat einen Grossteil der operationellen Tätigkeiten an professionelle Dritte delegiert. So kümmert sich eine externe Immobilienverwaltung um die Verwaltung der Mietverhältnisse und den Unterhalt der Gewerbeliegenschaft. Die Umnutzung wird von Mettler2Invest selbständig vorangetrieben. Die Tätigkeiten des Verwaltungsrats konzentrieren sich auf die Steuerung der Prozesse.
Priorität hat für Sie sicherlich die Zonenplanänderung, richtig?
Das ist korrekt. Die Gemeindeversammlung, welche über die Umzonung entscheidet, findet am 13. November 2018 statt. Es gilt zudem, das Vorprojekt bis dahin fertigzustellen und dem Gemeinderat Egnach einen Gestaltungsplan vorzulegen, welcher danach den Prozess der Vorprüfung bei den kantonalen Behörden bestehen soll.
«Eine externe Immobilienverwaltung kümmert sich um die Verwaltung der Mietverhältnisse und den Unterhalt der Gewerbeliegenschaft.»
Heinz Stübi, VR-Präsident Thurella Immobilien AG
Sie waren bereits vorher lange Jahre im Verwaltungsrat der Thurella, als es noch um Säfte ging. Es muss für Sie tröstlich sein, dass das alte Mostereigebäude denkmalgeschützt ist….
Das traditionelle Mostereigebäude in Egnach ist nicht nur ein Zeitzeichen. Ich empfinde es auch als schönen und erhaltenswerten Bau. Mit dem kantonalen Denkmalschutz wurde bereits die genaue Schutzwürdigkeit abgeklärt. Dieser beschränkt sich im Wesentlichen auf die Fassade. Das Mostereigebäude wurde in die Gesamtplanung einbezogen und es soll als Leuchtturm für die entstehende Zentrumssiedlung dienen.
Stösst die gemischte Nutzung, Königsweg für solche Grossprojekte, im kleinen Egnach nicht an eine Art Grenze?
Das neue Baureglement der Gemeinde Egnach sieht eine Gewerbenutzung von mindestens 25% der EG-Fläche in der Zentrumszone vor. Mit der Gemeinde Egnach und dem Zürcher Stadtplanungsbüro intosens urban solutions wurde ein Nutzungskonzept für das Areal entwickelt. Die zusätzlich zu generierende Gewerbefläche liegt in einem Umfang, welcher eine erfolgsversprechende Umsetzung möglich machen sollte. Es gilt zu bedenken, dass mit dem bestehenden und verbleibenden Bürogebäude auf dem Thurella-Areal ein grosser Teil der Anforderungen bereits erfüllt sind.
Welche Möglichkeit bestünde, Tagestouristen einzubinden?
Dieser Punkt ist in das Nutzungskonzept eingeflossen. Das Gelände liegt direkt am vielbefahrenen Seeradweg. Durch eine gelungene Gestaltung des neu entstehenden Hochstamm-Platzes vor dem Mostereigebäude soll der Dorfeingang attraktiv erscheinen und der Platz zum Verweilen und Besuch des Gewerbes einladen.
«Das Vorprojekt sieht einen Stockwerkseigentum-Anteil von einem Drittel vor.»
Ich nehme an, die meisten Wohnungen auf dem Areal werden Mietwohnungen sein…
Es wird ein vernünftiger Mix von Stockwerkseigentum und Mietwohnungen angestrebt. Egnach ist eine Gemeinde mit hohem Wohneigentumsanteil. Darauf gilt es Rücksicht zu nehmen. Das Vorprojekt sieht einen Stockwerkseigentum-Anteil von einem Drittel vor.
Die Immobilienpreisindizes von Fahrländer Partner Raumentwicklung (FPRE) zeigen, dass sich die Transaktionspreise in der Schweiz im 2. Quartal 2018 gerade bei Eigentumswohnungen um über 7 Prozent zurückgebildet haben. Ist das ein Problem?
Diese Preisentwicklung gilt es differenziert zu betrachten. Die Ostschweiz zeigt einen etwas anderen Trend. Es gilt längerfristig zu denken, da das Projekt etappiert über die nächsten drei bis sechs Jahre realisiert werden soll.
«Der Ostschweizer Immobilienmarkt entwickelt sich stabil»
Gibt es ein Zielband für das Verhältnis Gewerbe zu Mietwohnungen?
Das Baureglement der Gemeinde gibt, wie bereits erwähnt, das Minimum an Gewerbefläche von einem Viertel vor. Gemäss Vorprojekt sollen über das gesamte Areal circa 15 Prozent der Geschossflächen als ruhige Gewebeflächen dienen.
Was schwebt Ihnen für das neue Restaurant auf dem Areal vor?
Das neue Restaurant ist im Erdgeschoss des Mostereigebäudes geplant. Dabei soll der Charme des Industriegebäudes als Treiber des Konzeptes dienen.
Wie gestaltet sich Ihre Suche nach einem Investor?
Thurella Immobilien AG wird nicht selbst weiter in die Entwicklung des Areals investieren und hat bereits mit Mettler2Invest eine Kaufoption vereinbart. M2I entwickelt das Projekt selbständig weiter. Dieses Vorgehen hat den Umgang mit den Gemeindebehörden wesentlich vereinfacht.
Buchhalterisch ist die neue Thurella-Aktie 26,93 Franken wert. Nimmt man den aktuellen Aktienkurs zur Basis, bewertet die Börse die Thurella-Aktie höher und damit die Zukunftspläne positiv. Wo liegen die grössten Risiken?
Der realisierbare Wert ist klar abhängig von einer erfolgreichen Umzonung und einem genehmigten Gestaltungsplan. Ein Teil der daraus entstehenden Wertsteigerung ist bereits im heutigen Buchwert enthalten.
Zum Gesprächspartner:
Heinz Stübi ist Präsident des Verwaltungsrats der Thurella Immobilien AG und war als CFO verschiedener Schweizer Industriegesellschaften tätig. Seit 2006 übt er als selbständiger Unternehmer verschiedene Mandate als Interim-CFO, Coach für Change-Management und finanzielle Transparenz sowie als Verwaltungsrat aus. Als Mitglied des Verwaltungsrats der Thurella AG leitete er die erfolgreiche Sanierung und das Projekt zur Umnutzung des nicht mehr betriebsnotwendigen Areals in Egnach. Im Immobiliensektor amtiert er heute neben dem Mandat bei der Thurella Immobilien AG auch als Mitglied des Verwaltungsrats der 4B Fenster und Fassaden. Bis 2017 war er Mitglied des Verwaltungsrats und Vorsitzender des Prüfungsausschusses der Zug Estates Holding.
