Helvetica Swiss Commercial Fund – Beständigkeit in schwierigem Marktumfeld
Zürich – Der Helvetica Swiss Commercial Fund (HSC Fund) hat das erste Halbjahr 2023 in einem herausfordernden Marktumfeld erfolgreich abgeschlossen. Der Vermietungsstand konnte auf 95.2 Prozent gesteigert werden und befindet sich auf dem höchsten Stand seit vier Jahren.
Trotz der bestehenden Unsicherheit im Markt zeigte der Helvetica Swiss Commercial Fund Beständigkeit. Infolge Leitzinserhöhungen und Abkühlung der Transaktionstätigkeit ergab sich im Bestandsportfolio marktbedingt eine Reduktion der Verkehrswerte um 0.8 Prozent von rund CHF 756.2 Mio. auf rund CHF 750.0 Mio. Der Fonds verfügt über ein solides Bestandsportfolio von 35 attraktiven kommerziell genutzten Immobilien. Im Berichtszeitraum wurden keine neuen Immobilien erworben. Die jährlichen Mietzinseinnahmen wuchsen von CHF 43.3 Mio. um CHF 0.5 Mio. auf CHF 43.8 Mio. infolge von im Berichtszeitraum erfolgten Mietzinsanpassungen.
Dies aufgrund einer Erhöhung des Landesindexes für Konsumentenpreise und einer leichten Steigerung des Vermietungsstandes. Dieser befindet sich auf dem höchsten Stand seit vier Jahren. Der hohe Vermietungsstand ist Beleg für die aktiven Bemühungen des Asset Management um erstklassige Mieterbeziehungen und das fortgesetzte Engagement für ein herausragendes Immobilienmanagement und verdeutlichen die robuste Performance des Helvetica Swiss Commercial Fund in einem herausfordernden Marktumfeld.
Erfolgsrechnung – Anstieg der Gesamterträge
Im ersten Halbjahr 2023 stiegen die Mietzinseinnahmen um CHF 0.1 Mio. auf CHF 21.3 Mio. und die sonstigen Erträge von CHF 0.2 Mio. auf CHF 0.3 Mio., was zu einem Anstieg der Gesamterträge von CHF 21.4 Mio. auf CHF 21.7 Mio. führte. Die Aufwendungen stiegen um CHF 1.5 Mio. auf CHF 7.9 Mio., hauptsächlich aufgrund gestiegener Finanzierungskosten der verzinslichen Verbindlichkeiten, die durchschnittlich mit 1.56 Prozent verzinst wurden, was auf Zinserhöhungen der SNB zurückzuführen ist. Es wurden keine realisierten Kapitalgewinne erzielt, während nicht realisierte Kapitalverluste von CHF 6.8 Mio. als Abwertung auf dem Portfolio erfasst wurden.
Vermögensrechnung – Nettofondsvermögen leicht gesunken
Der Verkehrswert des Portfolios sank um CHF 6.1 Mio. auf CHF 750.0 Mio. per 30. Juni 2023, hauptsächlich aufgrund von Marktwertanpassungen abzüglich aktivierter Investitionen. Das Gesamtfondsvermögen betrug CHF 768.0 Mio., wobei die flüssigen Mittel um CHF 1.3 Mio. auf CHF 1.2 Mio. reduziert wurden, während die sonstigen Vermögenswerte um knapp CHF 1.0 Mio. auf CHF 13.6 Mio. zunahmen. Nach Abzug der Verbindlichkeiten und Liquidationssteuern ergab sich ein Nettofondsvermögen von CHF 491.5 Mio., was einer Abnahme von CHF 17.4 Mio. gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Fremdfinanzierungsquote stieg leicht auf 30.71 Prozent.
Performance – Anlagerendite von 1.19 Prozent
Im ersten Halbjahr sank der Kurs der Fondsanteile von CHF 98.00 um brutto 9.2 Prozent auf CHF 89.00. Dies entspricht, unter Berücksichtigung der im ersten Halbjahr ausbezahlten Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2022 von CHF 5.35, einer Netto-Performance von minus 4.0 Prozent. Der Abschlag auf den Nettoinventarwert liegt bei 21.4 Prozent. Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von CHF 5.35 pro Anteil und dem Gesamterfolg im ersten Halbjahr reduzierte sich der Nettoinventarwert von CHF 117.19 um CHF 4.01 auf CHF 113.18 pro Anteil. Die Eigenkapitalrendite sank im Vergleich zum Halbjahr 2022 von 3.12 Prozent auf 1.14 Prozent, während die Anlagerendite bei 1.19 Prozent lag, eine Abnahme gegenüber der Vergleichsperiode um 2.08 Prozentpunkte.
Ausblick – Nachhaltigkeit im Mittelpunkt
Die weiterhin positive wirtschaftliche Entwicklung in der Schweiz und eine sehr hohe Indexierungsquote des Fonds von über 94 Prozent lassen weiteres Wachstum bei den Mieteinnahmen erwarten, was sich positiv auf die Erträge des Fonds auswirken wird. Des Weiteren steht unser Engagement für Nachhaltigkeit im Mittelpunkt unserer Geschäftstätigkeit. Angesichts der Ergebnisse der schweizweiten Abstimmung über ein Klimaschutzgesetz und erwarteter Verschärfung von Nachhaltigkeitsvorschriften haben wir unsere Nachhaltigkeitsstrategie auf die veränderte Ausgangslage hin überprüft. Die Fondsleitung hat entschieden, dass alle Immobilien ein GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) erhalten, um ihren Energieverbrauch zu ermitteln, Transparenz zu schaffen und Energiepotenziale aufzuzeigen. An verschiedenen Standorten und Liegenschaften des Portfolios werden Sanierungs- und Nachhaltigkeitsprojekte umgesetzt.
Trotz diverser Massnahmen zur langfristigen Ertrags- und Wertsteigerung, ist mit einer weiteren marktbedingten Reduktion der Verkehrswerte zu rechnen. Im aktuellen Marktumfeld, gekennzeichnet von steigenden Zinsen, sieht sich der Fonds ebenfalls steigenden Finanzierungskosten gegenübergestellt. Angesichts der Finanzierungsstruktur des Fonds hat eine gründliche Bewertung unserer Finanzierungsstrategie dazu geführt, dass die Fondsleitung ihren kurzfristigen Finanzierungsansatz bis auf weiteres beibehält. Die derzeitige im Markt mehrheitlich vertretene Prognose deutet auf einen stabilen Ausblick für kurzfristige Zinssätze hin, mit der Möglichkeit eines Abwärtstrends im kommenden Jahr.
Um die Fremdfinanzierungssquote zu reduzieren, plant die Fondsleitung Immobilien im Wert von rund CHF 30 Mio. zu veräussern. Mit dem Ziel, die Fremdfinanzierungsquote in einem ersten Schritt auf rund 28% bis zum Jahresende zu senken und diese dann in einem weiteren Schritt mit zusätzlichen Verkäufen bis auf 25% zu reduzieren.
In Anbetracht des herausfordernden Marktumfeldes liegt somit der Fokus auf der Steigerung der Mieterträge durch Erhöhung des Vermietungsstandes, Anpassung an die Teuerung, die konsequente Realisierung von Potenzialen in den Liegenschaften, um eine weiterhin attraktive Rendite und Ausschüttung für unsere Anleger zu erzielen. Für das Geschäftsjahr 2023 erwartet Helvetica eine Ausschüttung auf dem Niveau der Vorjahre. (Helvetica/mc)
