Zürich – Der Helvetica Swiss Living Fund (HSL Fund) profitiert im ersten Halbjahr 2023 von der grossen Nachfrage nach Wohnraum. Der Vermietungsstand konnte auf den Rekordwert von 97.0 Prozent gesteigert werden und zeugt von erstklassigem Immobilienmanagement.
Der Helvetica Swiss Living Fund hat sich als einer der führenden nicht börsennotierten Fonds in der Schweiz mit Fokus auf Wohnimmobilien etabliert. Trotz der bestehenden Unsicherheit im Markt zeigte der Fonds Beständigkeit. Es ergab sich marktbedingt eine Korrektur des Verkehrswertes des Portfolios um 0.9 Prozent auf rund CHF 810 Millionen. Der Fonds verfügt über ein solides Bestandsportfolio von 62 Wohnimmobilien und umfasst 1’838 Wohnungen im tiefen Mietzinsquantil von 40 Prozent an gut erreichbaren regionalen und nationalen Wirtschaftszentren mit starkem Bevölkerungswachstum. Das langfristige Wertschöpfungspotenzial ist somit beträchtlich. Das Portfolio wurde in der Berichtsperiode aufgrund des herausfordernden Marktumfeldes nicht weiter ausgebaut.
Die steigende Nachfrage nach Wohnraum wirkt sich merklich auf den Fonds aus, mit 155 erfolgreich wieder vermieteten Wohnungen seit Jahresbeginn. Insgesamt stehen somit per Mitte Jahr noch 42 Wohnungen leer. Der Vermietungsstand konnte von 95.2 auf 97.0 Prozent gesteigert werden, was dem höchsten Vermietungsstand seit Lancierung des Fonds entspricht. Dieser Anstieg ist Beleg für die aktiven Bemühungen des Asset Management um erstklassige Mieterbeziehungen und das fortgesetzte Engagement für ein herausragendes Immobilienmanagement. Diese positive Entwicklung zeigt sich bei den annualisierten Mieteinnahmen, die von CHF 28.9 Millionen auf CHF 29.5 Millionen gestiegen sind – ein Zuwachs um CHF 0.6 Millionen. Diese Zahlen verdeutlichen die robuste Performance des Helvetica Swiss Living Fund in einem herausfordernden Marktumfeld.
Erfolgsrechnung – Steigerung der Mieteinnahmen
Das Portfolio erzielte bis im Juni 2023 höhere Mietzinseinnahmen von CHF 14.5 Mio., was einer Steigerung von CHF 3.6 Mio. gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 entspricht. Dies zeigt das volle Ertragspotential der im Vorjahr erworbenen Liegenschaften. Die Aufwendungen stiegen um CHF 5.1 Mio. auf CHF 9.6 Mio., welche auf die höheren Aufwendungen für die im Vorjahr erworbenen Liegenschaften und gestiegene Zinskosten zurückzuführen ist. Die Finanzierungskosten wurden mit durchschnittlich 1.62 Prozent verzinst, was auf die Zinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank SNB zurückzuführen ist. Das Portfolio verzeichnete eine Abwertung von CHF 7.7 Mio. unter der Position «nicht realisierte Kapitalverluste».
Vermögensrechnung – Verkehrswerte leicht rückläufig
Per Bilanzstichtag nahmen die Verkehrswerte der Liegenschaften um 1 Prozent auf CHF 810.2 Mio. ab, während das Gesamtfondsvermögen CHF 819.7 Mio. betrug. Die flüssigen Mittel sanken um CHF 2.2 Mio. auf CHF 1.2 Mio., während die sonstigen Vermögenswerte um CHF 0.1 Mio. auf CHF 6.7 Mio. zunahmen. Anteile an anderen Immobilienfonds wurden im Umfang von rund CHF 1.5 Mio. gehalten. Nach Abzug der Verbindlichkeiten und Liquidationssteuern resultierte ein um CHF 15.1 Mio. tieferes Nettofondsvermögen von CHF 431.6 Mio. Die Fremdfinanzierungsquote lag bei 45.85 Prozent, unter dem im Fondsvertrag festgelegten Grenzwert von 50 Prozent.
Performance – marktbedingter Druck auf Rendite
Der HSL Fund verzeichnete im ersten Halbjahr einen Rückgang des Kurses um 5.3 Prozent von CHF 113.00 auf CHF 107.00 pro Anteil. Dies entspricht einer Netto-Performance von minus 2.3 Prozent, unter Berücksichtigung der im ersten Halbjahr für das Geschäftsjahr 2022 ausbezahlten Ausschüttung von CHF 3.45. Im ersten Halbjahr verringerte sich der Nettoinventarwert von CHF 116.37 um CHF 3.94 auf CHF 112.43 pro Anteil, woraus eine um im Vergleich zum Halbjahr 2022 um 3.28 Prozentpunkte tiefere Anlagerendite von -0.43 Prozent resultiert. Die Eigenkapitalrendite sank gegenüber dem Halbjahr 2022 um 3.10 Prozentpunkte auf -0.42 Prozent. Der Abschlag auf den Nettoinventarwert liegt bei 4.8 Prozent.
Ausblick – Börsenkotierung bleibt strategisches Ziel für 2024
In Anbetracht des herausfordernden Immobilienmarktes legt der HSL Fund die Priorität auf die weitere Erhöhung des Vermietungsstandes, Anpassung der Mieterträge an den steigenden Referenzzinssatz, die konsequente Realisierung von Potenzialen in den Liegenschaften, um eine weiterhin attraktive Rendite für die Investoren zu erzielen. Der HSL Fund bleibt auch weiterhin auf das Marktsegment für bezahlbaren Wohnraum spezialisiert. Dies spiegelt sich im tiefen Mietzinsquantil von 40 Prozent wieder, in welchem die Wohnungsmieten angesiedelt sind. Die Fondsleitung geht davon aus, dass diese Positionierung zu weiterem Wachstum bei den Mieteinnahmen führen und sich somit positiv auf die Mieterträge des Fonds auswirken wird. Die durchschnittliche jährliche Mieterfluktuationsrate im Fonds liegt bei 15 Prozent, was eine zusätzliche Möglichkeit bietet, bei Mieterwechseln die Mieten mit minimalen Investitionen substanziell zu erhöhen.
Zudem plant der HSL Fund die Veräusserung von Liegenschaften im Wert von schätzungsweise CHF 100 Mio. Der Erlös wird in erster Linie zum Abbau der Verschuldung und damit zur weiteren Senkung der Finanzierungskosten verwendet werden, mit dem Ziel, den Anteil der Fremdfinanzierung zum Jahresende auf ca. 39 Prozent zu senken. Diese Risikomanagement-Massnahmen werden Auswirkungen auf die Distributionskapazität des Fonds im laufenden Geschäftsjahr haben. Aufgrund aktueller Marktbedingungen wurde die vorgesehene Kapitalerhöhung in das nächste Geschäftsjahr verlegt. Trotz der Verschiebung der Kapitalerhöhung bleibt die geplante Börsenkotierung des Fonds bis Ende 2024 ein strategisches Ziel. (Helvetica/mc)