Zürich – Das Zinsgefüge ist in Bewegung gekommen. Die Phase stetig sinkender Zinsen scheint vorüber. Damit stellt sich für Hypothekarnehmer die Frage nach der optimalen Hypothekarstrategie. Weil die mittel- und langfristigen Zinsen in den nächsten Quartalen weiter ansteigen dürften, rücken Absicherungsmöglichkeiten in den Vordergrund, wie die Credit Suisse in ihrem Immobilienmonitor für das 2. Quartal 2018 schreibt.
Bewegung herrscht auch auf dem Hypothekarmarkt selber. Die Digitalisierung erweist sich als Türöffner für neue Anbieter und kurbelt das Vermittlergeschäft an. Dadurch steigt die Konkurrenz im Hypothekargeschäft, dessen Wachstum sich in den letzten Jahren mehr als halbiert hat. An der Kreditvergabe liegt es also nicht, dass auf dem Markt für Wohnrenditeliegenschaften ein Ungleichgewicht entstanden ist.
Die Zeiten stetig sinkender Zinsen gehören der Vergangenheit an. Mitte 2016 scheinen die Hypothekarzinsen ihr Allzeittief erreicht zu haben. Seither bewegen sie sich zwar etwas erratisch aber in der Tendenz auf einem leicht ansteigenden Pfad nach oben. Hintergrund der graduellen Erhöhung sind die weltweit verbesserten Konjunkturaussichten. Allerdings haben sich erst die mittel- und langfristigen Zinssätze erhöht. Die Geldmarktsätze dagegen dürften aufgrund der Negativzinspolitik der Schweizerischen Nationalbank bis mindestens 2019 fest auf ihrem Allzeittief verankert bleiben. Für die Hypothekarkreditnehmer ist der Moment gekommen, sich über ihre Hypothekarstrategie Klarheit zu verschaffen.
In der Vergangenheit hat sich eine Fix-Hypothek nur in sehr wenigen Fällen ausbezahlt. Ein solcher Fall könnte aber jetzt vorliegen, denn die Zinssätze der Fix-Hypotheken sind noch immer auf historisch sehr tiefen Werten, dürften aber in den kommenden ein bis zwei Jahren gemäss den Prognosen der Ökonomen der Credit Suisse rascher ansteigen als die Geldmarkthypotheken. Hypothekarnehmer, die eine Absicherung gegen Zinsanstiege ins Auge fassen, sind deshalb gut beraten, nicht zu lange mit dem Entscheid für oder wider eine Fix-Hypothek zuzuwarten.
Umbruch auch auf dem Hypothekarmarkt
Die Digitalisierung sorgt für neuen Schwung auf dem Immobilien- und Hypothekarmarkt. Knapp zwei Dutzend Anbieter verfügen mittlerweile über Online-Angebote, mit denen Hypotheken teilweise oder vollständig auf dem digitalen Kanal abgewickelt werden können. Dank des digitalen Schaufensters lassen sich plötzlich auch Kundensegmente ausserhalb des angestammten Marktgebiets ansprechen, was die Konkurrenz erhöht. Der Einsatz digitaler Technologien verändert auch die Struktur des Hypothekarmarktes. Die einzelnen Prozessschritte der Kreditvergabe werden zunehmend entbündelt und lassen sich damit outsourcen. Dies eröffnet zusätzliches Marktpotenzial sowohl für neue als auch für alteingesessene Anbieter. Denn Hypotheken sind dank der Tiefzinsphase auch für Anleger interessant geworden, die nicht über die notwendigen Abwicklungskapazitäten verfügen, diese aber gerne von Dritten beziehen würden.
Ganz generell haben institutionelle Investoren wie Pensionskassen und Versicherungen Hypotheken als Anlageform wiederentdeckt – auch wenn sie erst einen Marktanteil von gut 5 % auf sich vereinen. Renditen von einem halben bis zu einem ganzen Prozent sind mit Blick auf das eingegangene Risiko attraktiv und dürften das Interesse an diesem Geschäft aufrechterhalten. Die voranschreitende Digitalisierung ist aber auch Türöffner für neue Akteure, was sich z.B. im stark wachsenden Vermittlungsgeschäft zeigt. Neben klassischen Vermittlern, beispielsweise Architekten oder Immobilienpromotoren, sind vor allem auch neue digitale Plattformen entstanden. Teils handelt es sich dabei um bestehende Anbieter, etwa Online-Immobilienmarktplätze oder auch Verbände, teils aber auch um junge, innovative Startups.
Gedrosselte Wachstumsdynamik auf dem Hypothekarmarkt
Die intensive Wohnbautätigkeit beschränkt sich praktisch ausschliesslich auf den Mietwohnungsmarkt. Im Wohneigentum ist die Bautätigkeit dagegen seit Jahren rückläufig, wozu die verschärfte Regulierung einen wesentlichen Beitrag geleistet hat. Das Wachstum des Hypothekarvolumens hat sich entsprechend abgeschwächt. Im Vergleich zum langfristigen Mittel der letzten 30 Jahre von nominal 5,4 % wächst das Volumen an Hypotheken von Privatpersonen aktuell mit rund 2,5 % weniger als halb so kräftig. Zur Drosselung haben neben den hohen Immobilienpreisen auch die höheren Kapitalanforderungen beigetragen sowie die verschärften Amortisationsrichtlinien, die eine raschere Rückführung der Belehnungsquote auf zwei Drittel des Belehnungswerts vorsehen.
Trotz dem schwächeren Wachstum nimmt die Verschuldungsquote der Privathaushalte und Firmen gemessen am Bruttoinlandprodukt weiter zu. Dies ist jedoch nicht neu und lässt sich seit 1975 beobachten. Mittlerweile ist die Verschuldungsquote auf einem Niveau angelangt, das der Schweiz einen Spitzenplatz im internationalen Vergleich sichert. Insofern ist es zu begrüssen, dass im letzten Jahr die Verschuldungsquote erstmals seit sieben Jahren nur noch unterdurchschnittlich angestiegen ist. Dies dürfte auch für die nächsten Jahre so bleiben, denn der graduelle Wiederanstieg der Hypothekarzinsen wird das Wachstum des Hypothekarvolumens bremsen und damit dazu beitragen, die Gefahr einer übermässigen Ausweitung des Kreditvolumens zu begrenzen.
Aufgepasst beim Wohnungsmix
Die Zeiten, in denen auf dem Mietwohnungsmarkt alles, was erbaut wurde, auch reissenden Absatz fand, sind vorbei. Steigende Leerstände sind Zeugen eines wachsenden Überangebots. Die Investoren bemühen sich deshalb, ihre Wohnungen besser auf die aktuellen Bedürfnissen der Mieter anzupassen. Aufgrund des allgemein bekannten Trends zu kleineren Haushalten sind sie dazu übergegangen, vermehrt Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen zu bauen. Besonders Wohnungen mit drei Zimmern sind bei den Planern und Bauherren beliebt und machen gegenwärtig über 30 % der Neuzugänge aus. Die Wohnungsgrösse in der vermeintlich goldenen Mitte droht jedoch zwischen Stuhl und Bank zu fallen. Drei-Zimmer-Wohnungen erfüllen oftmals weder das Bedürfnis eines Familienhaushalts nach einer genügend grossen Wohnung noch dem Wunsch eines Paarhaushalts nach einer Wohnung zu möglichst überschaubaren Kosten. Entsprechend weist die Drei-Zimmer-Wohnung von allen Wohnungsgrössen mit 1,76 % bereits die höchste Leerstandsziffer auf. Eine Umkehr dieses Trends ist nicht in Sicht. Immobilieninvestoren sind also gut beraten, nicht blindlings den Wohnungsmix anderer zu kopieren. (CS/mc/pg)