Bern – Renditeliegenschaften haben in den letzten Jahren einen sehr starken Preisschub erlebt. Nun scheint klar, wie man auf die Bremse treten will: Die Banken haben mit ihren Vorschlägen zur Selbstregulierung Gehör gefunden. Die Finanzmarktaufsicht (Finma) hat am Mittwoch die von der Bankiervereinigung (SBVg) vor wenigen Wochen eingereichten Vorschläge angenommen. Diese gehen im Urteil der Behörde «in die richtige Richtung».
Demnach wollen Schweizer Banken künftig bei der Hypothekenvergabe für Miethäuser oder weitere Renditeobjekte von den Kreditnehmern künftig Eigenmittel von mindestens 25 Prozent des Belehnungswerts verlangen, statt nur 10 Prozent wie bisher. Ausserdem sollen die Kreditnehmer ihre Hypothekarschuld innert maximal 10 Jahren (bisher 15) auf zwei Drittel des Belehnungswertes amortisieren.
Renditeliegenschaften sind Immobilien, die von Investoren als Geldanlage gehalten werden – etwa Mehrfamilienhäuser. Von den Anpassungen nicht betroffen sind selbstgenutzte Liegenschaften. Die neuen Regeln dürften Anfang 2020 in Kraft treten, sofern auch der Bundesrat einverstanden ist.
Banken unter Druck
Die Banken beschränken sich wohl nicht ganz freiwillig. Sie stehen schon länger unter Druck der Finma und der Nationalbank, ihren Risikoappetit bei der Vergabe von Hypotheken für Renditeliegenschaften zu zügeln. Die SNB etwa schaut seit mehreren Jahren genauer hin und warnt seit Ende 2017 immer lauter.
Denn das Segment gilt schon länger als «Sorgenkind» und die Preise sind viel stärker gestiegen als bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern. Der Grund: Angesichts der tiefen Zinsen haben institutionelle Anleger in den letzten Jahren verstärkt Wohnungen gekauft und weitervermietet, was Sorgen vor einer möglichen Blase schürte.
Und ein scharfer Preiszerfall würde einige Institute in Schieflage bringen. Daher schlug der Bundesrat im Frühjahr 2019 verschärfte Kapitalvorschriften vor. Banken sollten besagte Hypotheken mit mehr Eigenkapital unterlegen und damit ihre Widerstandsfähigkeit für den Fall der Fälle stärken.
Gleichzeitig signalisierte das Finanzdepartement im April, man würde eine verstärkte Selbstregulierung vorziehen. Diese Einladung nahm die Bankiervereinigung Mitte Juli an und reichte ihre nun abgesegneten Vorschläge bei der Finma ein.
Finma: Ja, aber
Die von den Banken vorgelegten Anpassungen sind im Urteil der Finma «insgesamt moderat», gingen aber in die richtige Richtung. Ganz zufrieden ist die Finanzmarktaufsicht aber offenbar nicht.
Denn die SBVg schliesse in ihrer Definition des Begriff «Renditeimmobilien» das sogenannte «Buy-to-let»-Segment, also den privaten Zweitimmobilienbesitz, nicht explizit ein. Dabei handelt es sich um Wohnungen und Einfamilienhäuser, die von Privatpersonen gekauft wurden, um sie weiterzuvermieten.
Dieses Segment mache aber rund einen Viertel aller Wohnrenditeobjekt-Finanzierungen von Banken aus und sollte daher von den Banken gleichbehandelt werden. Geschehe dies nicht, verlören die verschärften Regeln an Wirksamkeit.
Banken wehren sich
Die Bankiervereinigung wehrt sich: Der Einbezug von «Buy-to-let» würde nur wenig bringen. Bereits heute weise der «überwiegende Teil» der fraglichen Immobilien eine Belehnungsquote von weniger als 75 Prozent auf und erfülle damit auch die neuen Anforderungen.
Die Zahlen der Finma seien also aus einer risikobasierten Sicht stark zu relativieren, erklärte Markus Staub, Leiter Prudenzielle Regulierung bei der SBVg, auf Anfrage der Nachrichtenagentur AWP. Zudem stehe der bei den Banken dafür anfallende Aufwand für die Umstellung in keiner Relation zum zusätzlichen Nutzen.
Insgesamt aber setze die Branche mit der angepassten Selbstregulierung «eine Massnahme um, die rasch und gezielt wirke», erklärte die Bankiervereinigung in einem Communiqué. Und man leiste einen wichtigen Beitrag für einen weiterhin stabilen Finanzplatz. (awp/mc/pg)