Zürich – Die Bautätigkeit von Mietwohnungen bleibt in der Schweiz trotz der COVID-19-Krise und der daraus folgenden tieferen Wohnungsnachfrage hoch. Dagegen sinkt die Bautätigkeit von Wohneigentum aufgrund des anhaltenden Negativzinsumfelds weiter.
Als unmittelbare Folge der COVID-19-Krise und des Lockdowns ging die Anzahl Baugesuche und Baubewilligungen im März und April stark zurück. Hinzu kommt, dass in den Kantonen Genf, Freiburg, Neuenburg, Waadt und Tessin während dem Höhepunkt der Pandemie keine Informationen zu Bauvorhaben mehr veröffentlicht wurden. Damit wurde der Rückgang der Baugesuche und Baubewilligungen anfangs stark überzeichnet. Mittlerweile stellen wieder sämtliche Kantone Informationen zu den geplanten Bauvorhaben zur Verfügung, und die Daten für das ganze 2. Quartal ermöglichen die Folgen von COVID-19 auf die Wohnbautätigkeit genauer zu analysieren.
Auf dem Mietwohnungsmarkt hat sich COVID-19 nur kurzzeitig auf die Baubewilligungen ausgewirkt. Zwar musste schweizweit im 1. Quartal 2020 im Vergleich zum Vorquartal ein Rückgang von 21% verzeichnet werden. Aber bereits im 2. Quartal konnte dieser Rückgang mit einem Plus von 15% grösstenteils wieder wettgemacht werden (Abb. 1). Wird das gleitende Mittel über vier Quartale betrachtet, ist die Delle im 1. Quartal praktisch nicht mehr erkennbar. Vielmehr zeigt sich ein Anstieg der Baubewilligungen von Mietwohnungen (MWG) um 12% seit dem 2. Quartal 2019.
Die wieder steigende Bewilligungstätigkeit ist auch Folge der vielen Grossprojekte, für die Ende 2018 und im Verlauf von 2019 Baugesuche eingingen und die erst jüngst bewilligt wurden. Insgesamt erwarten wir in den kommenden 6 bis 18 Monaten eine Ausweitung des Mietwohnungsbestands um 1.1%. Zum Vergleich: Vor einem Jahr lag dieser Wert noch bei 1.0%. Abgesehen von leichten Verzögerungen auf den Baustellen in diesem Frühling dürfte COVID-19 daher kaum Folgen auf die erwartete Ausweitung im Mietwohnungsmarkt haben.
Im Gegensatz dazu ist die Anzahl Baugesuche im 2. Quartal noch gesunken. Dies ist in erster Linie auf den April zurückzuführen, wo Gesuche für weniger als 1600 Mietwohnungen eingereicht wurden. Dies entspricht lediglich 64% der mittleren Monatssumme seit Anfang 2012. Seit Mai liegt die Anzahl Baugesuche aber bereits wieder über diesem Mittelwert (Abb. 2). Projektentwickler und Investoren lassen sich also nicht durch einen COVID-19-bedingten Nachfrageschock abschrecken, denn das Negativzinsumfeld dürfte nun noch länger anhalten. Bei dieser Ausgangslage bleiben Investitionen in Mietwohnungen trotz weiter ansteigenden Leerständen aus Anlegersicht attraktiv.
2021 dürfte die erwartete Mietwohnungsausweitung insbesondere rund um Zürich sowie in den Regionen Zug und Luzern hoch ausfallen (Abb. 3). Aber auch in grossen Teilen der Kantone Aargau, Solothurn sowie Schaffhausen bleibt die Produktion auf hohem Niveau. In der Mehrheit dieser Regionen fällt die erwartete Ausweitung zudem höher aus als vor einem Jahr. Dagegen ist in der Westschweiz, mit Ausnahme des Genfersee-Hinterlandes auf Freiburger und Waadtländer Boden, nur in wenigen Regionen mit einer hohen Mietwohnungsbautätigkeit zu rechnen. Und im Kanton Tessin, der bereits vor COVID-19 ein grosses Überangebot verzeichnete, ist lediglich in der Region Bellinzona eine grosse Anzahl an neuen Mietwohnungen geplant. In vielen ländlichen und alpinen Regionen sind dagegen nur wenige neue Projekte in der Pipeline.
Anhaltender Rückgang der Bautätigkeit bei Eigentum
Anders als im Mietwohnungsmarkt muss bei Eigentumswohnungen (EWG) und Einfamilienhäusern (EFH) auch in den nächsten ein bis zwei Jahren mit einer sinkenden Bautätigkeit gerechnet werden. So haben die Baubewilligungen im gleitenden 4-Quartals-Mittel einen neuen Tiefststand erreicht (Abb. 1). Innert Jahresfrist wurden lediglich noch rund 11’800 Eigentumswohnungen sowie 5750 Einfamilienhäuser bewilligt. Damit liegt die erwartete Ausweitung in den kommenden 6 bis 18 Monaten noch bei 0.8% des Bestands an Wohneigentum. Und auch die jüngsten Werte der Baugesuche zeigen keine Trendwende (Abb. 2). Solange das Negativzinsumfeld anhält und die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern hoch bleibt, dürften vielerorts weiterhin eher Mietwohnungen anstatt Eigentumswohnungen realisiert werden, weil das für die Entwickler einfacher ist.
Im Gegensatz zum Mietwohnungsmarkt fällt die derzeitige Eigentumsproduktion damit zu tief aus. So liegt die Anzahl bewilligter Wohneinheiten heute um 46% tiefer als noch 2008, obwohl die Rahmenbedingungen in Bezug auf die Nachfrage nach Wohneigentum immer noch ausserordentlich gut sind. Die Hypothekarzinsen sind nicht weit weg von ihren historischen Tiefstständen, und mit der Verlängerung des Negativzinsumfelds wird sich an den tiefen Hypothekarzinsen nicht so schnell etwas ändern. Entsprechend hoch bliebt der Wunsch nach Wohneigentum. Dies zeigt sich auch im Preiswachstum bei Wohneigentum, das bisher von den Folgen von COVID-19 unberührt geblieben ist. Lediglich die hohen kalkulatorischen Finanzierungsregeln wirken dämpfend – sowohl auf die Nachfrage als auch das Preiswachstum. (Credit Suisse/mc/ps)