Zürich – Die Preiserwartung der Akteure im Schweizer Immobilienanlagemarkt hat sich deutlich abgeschwächt. Fast die Hälfte der Umfrageteilnehmer des jährlich von KPMG Schweiz erhobenen Swiss Real Estate Sentiment Index erwartet für die nächsten zwölf Monate stagnierende Preise. Rund ein Viertel geht von sinkenden Preisen aus. Mit Ausnahme der Spezialimmobilien wird für sämtliche kommerziellen Anlagesegmente ein Preisrückgang erwartet.
KPMG hat im Rahmen des Swiss Real Estate Sentiment Index (sresi) bereits zum sechsten Mal in Folge Investoren und Bewerter zum Schweizer Anlageimmobilienmarkt befragt. Der aggregierte sresi notiert über alle Teilnehmergruppen bei 15.2 Indexpunkten (pt). Dies entspricht einer Verschlechterung gegenüber dem Vorjahr um 44% (-11.9 pt).
Optimistische Wirtschaftsaussichten
Der Preiserwartungsindex ist mit 10.3 pt. im Vergleich zum Vorjahr (39.1 pt.) markant gesunken, liegt aber noch über den negativen Werten der Jahre 2013 und 2014. Dieser Index misst die Erwartung der Umfrageteilnehmer zur Entwicklung der Preise am Immobilienanlagemarkt über die nächsten zwölf Monate. Die Umfrageteilnehmer rechnen also mit einem Ende der Preisrallye im Immobilienanlagemarkt.
Die Einschätzung der Entwicklung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist mit 34.6 pt. deutlich optimistischer als noch im letzten Jahr (-20.9 pt.) und liegt damit nach zwei negativen Jahren wieder im positiven Bereich.
Preisschere zwischen Lagequalitäten öffnet sich wieder
Die Schere zwischen den verschiedenen Lagequalitäten hat sich 2017 wieder geöffnet. Während der Preisindex für zentrale Lagen um -18.5 pt. auf 65.5 pt. und jener für Mittelzentren um -19.4pt. auf neu negative -5.7 pt. abnimmt, weisen periphere Lagen mit einer Reduktion um 37% auf -97.8 pt. den im Vergleich zum Vorjahr deutlichsten Indexrückgang auf.
Der Preiserwartungsindex für Wohnimmobilien hat um -34.8 pt. klar abgenommen und mit 36.0 pt. – nach dem Höchststand von 70.8 pt. im Vorjahr – den tiefsten Stand seit Beginn der Erhebung im Jahr 2012 erreicht. 46% aller Befragten rechnen mit zunehmenden Preisen.
Der Preiserwartungsindex für Verkaufsimmobilien ist seit Beginn der Studie negativ und weist einen rückläufigen Trend auf. In der aktuellen Umfrage hat er mit -111.7 pt. (2016: -100.6 pt.) den bisherigen Tiefststand erreicht. Die rückläufigen Umsatzzahlen im stationären Handel schlagen sich auf die Einschätzungen der Umfrageteilnehmer nieder. Für die übrigen kommer-ziellen Nutzungssegmente werden ähnliche Preisentwicklungen wie im Vorjahr erwartet.
Die Preiserwartungen für zentrale Lagen reflektieren sich auch in der Aufschlüsselung nach Wirtschaftszentren. Für sechs der acht Wirtschaftszentren werden zunehmende Preise prognostiziert. Mit Ausnahme von Lugano und St. Gallen werden von den Umfrageteilnehmern wie bereits im Vorjahr in allen Wirtschaftszentren zunehmende Preise erwartet.
Regulierungen, Zinsen und sinkende Werte als Risiken
Im Vergleich der letzten fünf Jahre liegt die allgemeine Risikowahrnehmung 2017 auf dem tiefsten Stand. Die Gefahr des Einflusses von Zinsrisiken und sinkende Immobilienwerte werden dagegen als akuter als im Vorjahr eingestuft. Das grösste Risiko orten die Umfrageteilnehmer nach wie vor in einer Verschärfung von Regulierungen. 53% der Teilnehmer erwarten für die nächsten zwölf Monate eine Erhöhung des Marktrisikos.
42% der befragten Investoren sind bereit, in den kommenden 12 Monaten zumindest partiell höhere Risiken bei ihren Immobilieninvestitionen einzugehen (Vorjahr: 36%). 91% der Umfrageteilnehmer erwarten einen abnehmenden Flächenbedarf für Verkaufsflächen. 70% gehen davon aus, dass der Bedarf nach Verkaufsflächen aufgrund des technologischen Wandels weiter abnehmen wird, 21% gehen sogar von einer starken Abnahme aus.