Immobilienmärkte werden weltweit transparenter
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Zürich – Zweidrittel der Immobilienmärkte weltweit haben in den vergangenen zwei Jahren Fortschritte in Bezug auf ihr Transparenzniveau gemacht. Zu diesem Ergebnis kommt der neunte Global Real Estate Transparency Index (GRETI) 2016 von JLL und LaSalle Investment Management, der 109 Märkte weltweit umfasst. Auf die zehn vom GRETI als „sehr transparent” eingestuften Länder entfallen 75% des globalen Investitionsvolumens in Gewerbeimmobilien. Das zeigt deutlich, welch grossen Einfluss Transparenz auf Immobilien-Investitionsentscheidungen hat.
Eine Reihe wichtiger Faktoren liegt diesen Fortschritten zugrunde. Sie bilden den Rahmen für weitergehende Fragen, die durch hohe oder geringe Transparenz aufgeworfen werden:
- Kapital-Allokationen in Immobilien nehmen zu. JLL prognostiziert, dass innerhalb der nächsten zehn Jahre mehr als US$1 Billionen den Sektor ins Visier nehmen werden, gegenüber US$700 Mrd. aktuell. Diese Zunahme ist gleichbedeutend dem Verlangen der Investoren nach weiteren Verbesserungen der Immobilien-Transparenz. Sie erwarten eine Parität der Standards gegenüber anderen Asset-Klassen.
- Eine Verbesserung geht generell mit einer Zunahme von Direktinvestitionen aus dem Ausland und der Nutzer-Aktivität einher. Investoren und Unternehmen haben zur Beschleunigung von Transparenz-Reformen beigetragen. Regierungen haben erkannt, dass eine geringe Transparenz Auswirkungen auf ausländische Investments, langfristige Wachstums-Aussichten und die Lebensqualität der Bürger hat.
- Zunehmend wird erkannt, dass Transparenz in der Immobilien-Praxis eine wichtige Rolle bei der Kapitalbildung, der Finanzierung kommunaler Projekte, aber auch für die Verbesserung der Lebensqualität in vielen Kommunen spielt. Darauf basieren die Sicherheit der Eigentumsrechte an Immobilien, sichere Wohngebiete und Arbeitsstätten und das Vertrauen darauf, dass Vermittler ehrlich und professionell handeln.
- Die Technologie ist einerseits der Motor für die Digitalisierung von vielerlei Immobilien-Daten, andererseits macht sie es möglich, dass diese Daten verbreitet und analysiert werden können. Verbesserte Datenerfassungs-Techniken ermöglichen eine feinere und aktuellere Bewertung von Immobilienmärkten.
Schweiz: Verbesserungspotenzial bei Marktdaten
Die Schweiz gehört zu den „transparenten“ Märkten, wobei sich vor allem die Transparenz in den indirekten Immobilienmärkten, aber auch das solide Vertrags- und Grundbuchrecht positiv auswirken. Im relativen Vergleich ist die Schweiz in den letzten beiden Jahren jedoch von Rang 10 auf Rang 14 abgerutscht und musste Deutschland, Singapur, Schweden und Polen an sich vorbeiziehen lassen. Der Hauptgrund wieso die Schweiz keinen absoluten Spitzenplatz im JLL-Transparenzindex einnimmt ist die mangelnde Datenverfügbarkeit zu vielen wichtigen Segmenten des direkten Immobilienmarktes. Es existiert zum Beispiel mit Ausnahme einzelner Kantone kein etabliertes Verzeichnis getätigter Transaktionen kommerzieller Immobilien und viele Deals werden gar nicht erst veröffentlicht. Zudem mangelt es im Vergleich zu anderen Immobilienmärkten an Transparenz im Hypothekargeschäft.
Verbesserungspotenzial hat die Schweiz auch bei der Transparenz von Immobilienbewertungen und Transaktionsprozessen. Während einige institutionelle Immobilienanleger wie kotierte Fonds und Aktiengesellschaften in den letzten 10 bis 15 Jahren grosse Fortschritte in diesen Bereichen gemacht haben, hinken andere institutionelle Investorengruppen und private Investoren – trotz teilweise beträchtlicher Marktanteile – der Entwicklung hinterher. Jan Eckert, CEO JLL Schweiz meint dazu: „In angelsächsischen Ländern wird der Corporate Governance vor allem bei Immobilientransaktionen oft mehr Bedeutung zugemessen als in der Schweiz. In diesen Ländern ist es üblich für Transaktionen spezialisierte Makler und Berater beizuziehen, um so nachweisbar einen optimalen Transaktionsprozess für die Investoren zu gewährleisten. In der Schweiz herrscht noch verbreitet das Do-it-yourself-Prinzip“. (JLL/mc/pg)
