Am Markt für Rendite-Immobilien ziehen dunklere Wolken auf
Zürich – Jahrelang kannten die Preise für Immobilien nur eine Richtung – klar nach oben. Doch nun fallen die Preise vor allem für Mehrfamilienhäuser. Eine Korrektur zeichnet sich ab.
Seit der ersten Zinserhöhung der Schweizerischen Nationalbank (SNB) Mitte Juni hat der Preisanstieg für Renditeliegenschaften, wie Mehrfamilienhäuser auch genannt werden, einen Vollstopp eingelegt, sagte Donato Scognamiglio, Chef des Immobiliendienstleisters IAZI, am Mittwoch an einer Pressekonferenz. Seitdem seien sie um 3,4 Prozent gefallen. Und es zeichneten sich nochmals stärkere Rückgänge ab.
Grund dafür sind die gestiegenen Zinsen, die sich negativ auf die Bewertungen von Immobilien auswirken, wie Scognamiglio erläuterte. So verlangen die Investoren angesichts der höheren Zinsen auch mehr Rendite. Und dadurch sinken die Bewertungen von Renditeliegenschaften.
Börsenverluste und strenge Regulierungen
Dazu kommen die Bestimmungen der Beruflichen Vorsorge (BVG), die für Immobilien eine Höchstquote von 30 Prozent vorschreiben. Diese werde gemäss einer Studie der Credit Suisse derzeit von rund 25 Prozent der Vorsorgeeinrichtungen aber übertroffen. Schuld daran ist die Korrektur an den Finanzmärkten. Da Aktien und Obligationen im laufenden Jahr stark an Wert verloren haben, ist die Quote automatisch gestiegen. Und dies müssen die Vorsorgeeinrichtungen wieder ins Lot bringen. Daher könnte es vermehrt zu Verkäufen kommen, sagte der IAZI-Chef weiter. Zudem würden einige grosse Marktteilnehmer keine Käufe mehr tätigen. In die Bresche sprängen andere Investoren – aber zu tieferen Preisen.
Zudem haben die Kursverluste an den Aktienmärkten auch die Anteile der Immobilienfonds erfasst. Diese haben wie Aktien gut einen Fünftel ihres Werts verloren und weisen nun einen Abschlag, ein Disagio, gegenüber ihrem inneren Wert auf. Darin sieht Scognamiglio eine latente Gefahr, wenn die Fonds gezwungen seien, Immobilien zu verkaufen.
Eine zusätzliche Gefahr sind die Eigenmittelvorschriften für die Banken nach Basel III. Diese verlangen unter anderem eine mehr risikogewichtete Eigenmittelunterlegung für Immobilienkredite. Zudem muss die Bewertung etwa bei fallenden Preisen etwa infolge von Zinserhöhungen, bei einer Rezession oder einem Rückgang der Einwanderung angepasst werden.
Allerdings haben sich die Banken aufgrund der verschärften Eigenmittelvorschriften dagegen abgesichert. Private Eigenheimbesitzer müssen Hypothekarzinsen von 5 Prozent stemmen können.
Preise für Wohneigentum weniger betroffen
Privates Wohneigentum ist bisher davon kaum betroffen. Aber die Angebotspreise stiegen ebenfalls nicht mehr. Bei Eigentumswohnungen sind sie zuletzt um 2,2 Prozent gesunken und bei Einfamilienhäusern erwartet der Experte eine Seitwärtsbewegung.
Einfamilienhäuser seien weiterhin begehrt, sagt Scognamiglio. Die Zahl der Interessenten sei einfach etwas geringer. Allerdings habe der Anstieg der Hypothekarzinsen die Situation für Kaufwillige erschwert. Die Eigenheimbesitzer bekämen dies dann auch zu spüren, wenn sie ihre Festhypotheken zu höheren Zinsen erneuern müssten. (awp/mc/pg)
