Jan Eckert, CEO Schweiz von Jones Lang LaSalle (JLL), im Interview
Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Herr Eckert, das Ende der Pandemie hat zu sehr unterschiedlichen Reaktionen in Unternehmen geführt. Während bei einigen das Homeoffice weiterhin eine wichtige Komponente bleibt und die Mitarbeitenden dies auch nicht missen wollen, wird bei anderen die Rückkehr ins Büro zur Erleichterung der Angestellten wieder forciert. Welche Tendenz überwiegt aus Ihrer Sicht, wie wirkt sich das auf Ihr Geschäft aus?
Jan Eckert: Die eine Tendenz, welche für alle Unternehmen gilt, gibt es nicht. Tatsache ist aber, dass sich viele Firmen in den letzten drei Jahren mit ihren Flächenbedürfnissen und Arbeitsplatzkonzepten auseinandergesetzt haben, und dies auch weiterhin tun werden. In der Mehrheit haben sich bisher hybride Lösungen durchgesetzt, welche im Einklang mit der jeweiligen Unternehmenskultur stehen.
«Wir blicken auf ein herausforderndes Jahr mit positiven und negativen Überraschungen zurück. In der Schweiz konnten wir erneut verschiedene Talente für uns gewinnen und das Wachstum vorantreiben.» Jan Eckert, CEO Schweiz, Head Capital Markets DACH bei JLL
Unser Geschäft ist davon massgeblich tangiert, da die Bürovermittlung einer unserer Hauptpfeiler ist. Einerseits vermieten wir im Auftrag von Immobilieneigentümern Flächen, andererseits suchen wir für Unternehmen geeignete Bürostandorte und sind damit unmittelbar am Puls der veränderten Bedürfnisse. Wir müssen uns jeweils genau überlegen, welche Büroräume zu welchen Nutzern passen, um den gegenseitigen Ansprüchen bestmöglich gerecht zu werden und so eine Basis für eine erfolgreiche Vertragsverhandlungen zu legen.
Vor einem Jahr hielten Sie im Interview mit uns fest, dass Sie vor allem das starke organische Wachstum fortsetzen möchten. Wie hat sich der Plan erfüllt bezüglich Umsatz und der Anzahl der Mitarbeitenden, wie präsentiert sich die Schweiz im internationalen Vergleich der Gesellschaften?
Wir blicken auf ein herausforderndes Jahr mit positiven und negativen Überraschungen zurück. In der Schweiz konnten wir erneut verschiedene Talente für uns gewinnen und das Wachstum vorantreiben. Wir sind mittelfristig zuversichtlich, dass das so weitergeht. Kurzfristig spüren wir die Auswirkungen der Zinswende, was sich aktuell in einer reduzierten Transaktionsaktivität bemerkbar macht. Im internationalen Vergleich bietet der Schweizer Immobilienmarkt ein überschaubares Wachstumspotenzial, dafür eine hohe Stabilität. JLL ist dieses Jahr erneut gewachsen und beschäftigt seit kurzem über 100’000 Mitarbeitende weltweit.
Nebst dem rein funktionalen Aspekt eines Bürogebäudes werden die Vorstellungen, wie wir arbeiten, immer bedeutender. Wie unterscheidet sich das Büro der Zukunft von demjenigen vor 10 Jahren, welche Neuerungen der Arbeitsplatzkonzepte werden die stärksten Veränderungen bewirken?
Vor 10 Jahren sassen wir entweder am persönlichen Arbeitsplatz oder in einem Sitzungszimmer. Heute und noch mehr in Zukunft werden wir unsere Arbeitstätigkeiten an ganz unterschiedlichen Orten erbringen. Das Büro mag in vielen Fällen das Zentrum bleiben, wir werden dort allerdings zunehmend den Arbeitsplatz mit anderen teilen und uns für spezifische Tätigkeiten in eine Telefonkabine oder einen Projektraum zurückziehen. Zweifellos werden wir mehr von Zuhause oder unterwegs arbeiten.
Büros werden technologisch aufgerüstet und eine Arbeitsatmosphäre erlauben, in der sich Mitarbeitende wohlfühlen. Wir werden in Zukunft noch mehr in ESG-Lösungen investieren und intelligente Technologien nutzen. Das Büro bleibt das Zentrum des Ökosystems Arbeit. Es stärkt die Zusammenarbeit, treibt Innovationen voran, stärkt die Unternehmenskultur und ermöglicht die beruflichen Entwicklungen.
Die Inflation ist in der Schweiz moderat, im umliegenden Ausland teilweise massiv angestiegen, die Leitzinsen befinden sich nach langer Zeit der Negativzinsen wieder im positiven Bereich. Welchen Einfluss hat dies auf den Immobilienmarkt und die Finanzierungsseite von neuen Objekten?
Grundsätzlich sind viele der dominierenden Investoren im Schweizer Immobilienmarkt weniger stark von höheren Finanzierungskosten betroffen, als dies in ausländischen Märkten der Fall ist. Das sorgt für eine gewisse Stabilität und Stressresistenz.
«Zweifellos werden wir mehr von Zuhause oder unterwegs arbeiten.»
Stärker spürbar ist allerdings der deutlich reduzierte Spread der Immobilienrenditen zu 10-jährigen Bundesobligationen, welche im letzten Jahr in den positiven Bereich gekippt sind und seit September mehrheitlich über 1.0% liegen. Unter einer nominalen Betrachtung haben Bundesanleihen gegenüber Immobilien an Attraktivität gewonnen, was den Kapitalzufluss in den Immobilienmarkt in den letzten sechs Monaten gehemmt hat. Folge dessen ist weniger frisches Kapital für Immobilienanlagen verfügbar.
Zuvor haben Zinserhöhungen auf der Nachfrageseite jeweils zu abnehmenden Aktivitäten geführt. Wie sieht es diesmal aus, wie wirkt sich die Erhöhung auf das Verhalten von JLL aus?
Die Zinswende stellt am Immobilienmarkt eine Trendwende dar. Das hat zu einer gewissen Verunsicherung geführt und einige Akteure sind seither zurückhaltender und nehmen eine beobachtende Position an der Seitenlinie ein.
«Sobald die Orientierungsphase am Immobilienmarkt und die Rekalibrierung der Preisniveaus beendet ist, dürfte wieder mehr Kapital in die Assetklasse Immobilie zurückkehren.»
Der Investitionsschwerpunkt liegt nicht mehr länger in der Null- und Negativzinsflucht, sondern beim Inflationsschutz und der Realzinssicherung. Je länger das inflationäre Umfeld anhält, desto mehr werden sich Versicherer, Vorsorgeinstitute und private Sparer mit dem Kaufkraft- und Vermögensverlust auseinandersetzen und auf Anlagen setzen, welche bestmöglichen Schutz vor der Teuerung bieten. Sobald die Orientierungsphase am Immobilienmarkt und die Rekalibrierung der Preisniveaus beendet ist, dürfte wieder mehr Kapital in die Assetklasse Immobilie zurückkehren.
Der Markt ist klar anspruchsvoller geworden, als Berater sind wir da noch mehr gefordert. Das bietet aber durchaus auch Chancen, weil mehr Expertise gefragt ist und wir über ein hochqualifiziertes Team verfügen.
Startups und Tech-Unternehmungen bieten ihren Mitarbeitenden oft nebst begeisternder Architektur auch einen wirklichen Lebens- und Innovationsraum nach neuesten wissenschaftlichen Erkenntnissen an. Noch viel öfter werden jedoch gesichts- und fantasielose Zweckbauten in einem völlig austauschbaren Design erstellt. Welchen Stellenwert haben bei JLL Architektur und Design, die ihr Umfeld aufwerten, mit welchen bekannten Architekten arbeiten Sie zusammen?
Es sind keineswegs nur Startups und Tech-Unternehmen, die die Bedeutung von attraktiven Arbeitsplätzen erkannt haben, diese decken auch nur einen Bruchteil der gesamten Bürolandschaft ab. Es geht aber nicht um plakatives Design und nette Architektur. Unsere Beratungsteams setzen sich mit Arbeitspsychologen, Ergonomen, Business Analysten und natürlich auch Architekten zusammen. Hier geht es um Lösungen, wie Unternehmen und ihre Mitarbeiter besser zusammenarbeiten, besser kommunizieren und die höhere Produktivität in einem Kontext von hoher Arbeitszufriedenheit umgesetzt wird.
PropTechs (Startups im Immobilienbereich) schreiben auch in der Schweiz erstaunliche Erfolgsgeschichten (zum Beispiel Archilyse, Houzy, PriceHubble, Nomoko oder smino). JLL Spark Global Ventures hat schon über 340 Millionen US-Dollar in mehr als 40 PropTechs investiert. Wie viele davon sind in der Schweiz, was müssen Startups unternehmen, um von JLL Sparks unterstützt zu werden?
Wir sind auch in einigen wenigen Schweizer Prop Techs investiert. Der Fokus von Spark ist vor allem auf Geschäftsmodelle fokussiert, die eine globale Skalierung aufweisen. Auch sind es nicht ausschliesslich reine Finanzinvestitionen. Wir prüfen auch, inwieweit JLL als Plattform für diese globale Distribution geeignet ist.
Der Immobiliensektor ist über den Bau (überwiegend Beton) und die nachfolgende Nutzung (Heizung, Energieverbrauch) einer der grössten CO2-Emittenten. Finanzinstitute kommen unter Druck, aus Industrien mit hohem CO2-Verbrauch auszusteigen. Wie geht JLL dieses Problem an, bei bestehenden und geplanten neuen Gebäuden?
Es gibt fast kein institutionelles, und auch immer weniger private Portfolios, die nicht ihre CO2 Absenkungspfade und die in den Gebäuden gebundenen grauen Energien in ESG Audits prüfen.
Das Anlageverhalten hat sich diesbezüglich stark geändert und ESG Audits sind inzwischen Standard in Transaktionen. Eines der Probleme ist, wie mit den Kosten im Rahmen der zukünftigen Performance der Immobilien umgegangen wird. Was ist überwälzbar, was nicht und wie wird es finanziert? Hier gibt es keine Pauschalregelungen oder Berechnungen, jedes Objekt ist anders, leider.
«Wir sind auch in einigen wenigen Schweizer Prop Techs investiert. Der Fokus von Spark ist vor allem auf Geschäftsmodelle fokussiert, die eine globale Skalierung aufweisen.»
Im Neubau wird sehr viel Gewicht auf CO2 neutrale Baustoffe wie Holz, aber auch immer mehr recycelte Baustoffe gelegt. Schwieriger ist es bei den gebauten Beständen. Im schlimmsten Fall verlieren Gebäude ihre Handelbarkeit. Wir sprechen bereits über «stranded Assets», welche zu Problemfällen mutieren und unter Umständen sehr starken Wertreduktionen ausgesetzt sind.
Im übrigen wird es äusserst wichtig sein, dass die öffentliche Hand zusammen mit der Immobilienindustrie Lösungen und Infrastrukturen erarbeitet. Beispielsweise sind Fernwärmenetze, an denen sich die verschiedenen Gebäude anschliessen können, absolut entscheidend, um das Umsetzungstempo von CO2 Neutralen Massnahmen zu beschleunigen. Städte wie Kopenhagen beweisen, wie es pragmatisch, wenig politisch und sachbezogen umsetzbar ist. Kopenhagen wird 2024 CO2 neutral sein. Wenn jeder seinen Brenner im Keller erst am Ende der Nutzungsperiode ersetzt, werden wir die Pariser Ziele nicht zeitgerecht erreichen.
Welche Technologien werden Ihrer Meinung nach die Immobilienbranche in der näheren Zukunft prägen, wie kommen die innerhalb von JLL zur Anwendung?
Die Immobilienbranche ist innovativer und wandlungsfähiger als allgemeinhin angenommen. Aber viele Innovationen und Technologien, die zur Anwendung kommen, sind vielleicht weniger spektakulär als in anderen Industrien. Wenn ich allein die letzten Jahre Revue passieren lasse, wie stark Digitalisierung und Technologisierung im Bereich der Immobilien vorangeschritten ist und natürlich auch bei uns JLL, dann kann man schon von einen stillen Revolution sprechen.
«Wenn jeder seinen Brenner im Keller erst am Ende der Nutzungsperiode ersetzt, werden wir die Pariser Ziele nicht zeitgerecht erreichen.»
Zum Schluss des Interviews haben Sie zwei Wünsche frei, wie sehen die aus?
Wir hatten und haben uns mit einigen sehr schwerwiegenden Themen in der jüngeren Vergangenheit zu befassen. Ich bin eigentlich Optimist und glaube an das Gute und Positive im Menschen. Ich wünsche mir wirklich, dass wir die Krisen und Kriege mit Vernunft und Verantwortung zeitnah lösen. Wenn es dafür auch den zweiten Wunsch braucht, gebe ich ihn dazu.
