Jessica Brackmann, Fund Managerin vom Procimmo Swiss Commercial Fund II, im Interview
Von Helmuth Fuchs
Moneycab: Frau Brackmann, Ende März soll der Fonds Procimmo Swiss Commercial Fund II (Procimmo 2) an der SIX gelistet und für ein breites Anleger-Publikum geöffnet werden. Wer ist das Zielpublikum für den Fonds, wie viel Geld soll die Kotierung bringen und wie sollen die neuen Mittel eingesetzt werden?
Jessica Brackmann: Mit der Börsenkotierung wird der Fonds einem viel breiteren Anlegerkreis zugänglich gemacht. Konnten zuvor nur qualifizierte Anleger in das spezifische Immobiliensegment der Gewerbe-, Industrie- und Logistikimmobilien investieren, bietet sich nun auch den «Retail»-Kunden diese Möglichkeit.
«Das Hauptziel des Fonds ist, weiterhin eine steuerbefreite Dividende von mindestens CHF 5.00 pro Anteil auszuschütten und mit Zukäufen das Portfolio zu vergrössern.» Jessica Brackmann, Fund Managerin vom Procimmo Swiss Commercial Fund II
Nach einer erfolgreichen Aufbauphase ist der Fonds jetzt solide ausgerichtet und umfasst derzeit ein Portfolio von 33 Objekten mit einem Marktwert von über CHF 560 Mio. Mit der Kotierung werden dem Fonds direkt keine neuen finanziellen Mittel zugeführt. Allerdings wird zuvor eine Kapitalerhöhung durchgeführt, die der Senkung der Fremdfinanzierungsquote, für neue Immobilienakquisitionen aber auch für laufende Bauprojekte dient. Als Volumen für die Kapitalerhöhung haben wir uns rund CHF 60 Mio. zum Ziel gesetzt.
Der von Ihnen bewirtschaftete Fonds erhöhte im letzten Jahr die Anlagerendite auf 6.49% (gegenüber 6.15% im 2019) und die Ausschüttungsrendite auf 4.06% (gegenüber 3.94% im 2019). Welche Ziele haben Sie für dieses Jahr mit dem Procimmo 2?
Das Hauptziel des Fonds ist, weiterhin eine steuerbefreite Dividende von mindestens CHF 5.00 pro Anteil auszuschütten und mit Zukäufen das Portfolio zu vergrössern. Zudem wünschen wir uns natürlich mit der Börsenkotierung auch eine viel höhere Wahrnehmung im Markt und in der Folge eine zunehmend breitere Investorenbasis.
Weshalb wollen Sie kurz einen Monat vor der Publikumsöffnung Ende Februar noch eine Kapitalerhöhung durchführen?
Die Mittel, welche bei der Kapitalerhöhung dem Fonds zugeführt werden, sollen wie oben erwähnt zur Reduzierung der Fremdfinanzierungsquote, für neue Akquisitionen aber auch für laufende Bauprojekte verwendet werden. Das Ziel ist es, den Fonds insbesondere durch die Senkung der Fremdkapitalquote für die anschliessende Börsenkotierung noch stabiler auszurichten.
Die Coronakrise sorgt für einen signifikanten Rückgang des BIP. Mögliche Geschäftsaufgaben und eine gebremste Arbeitsmarktentwicklung könnten sich zudem negativ auf den Bereich der Gewerbe- und Industrieimmobilien auswirken. Wie schätzen Sie die Situation ein, welche Entwicklung erwarten Sie bis Ende 2021?
Beim letzten Abschluss des Berichtsjahres per 30. September 2020 waren über 575 Mieter in Liegenschaften des Fonds eingemietet, welche in ganz unterschiedlichen Branchen tätig sind. Diese sehr breite Mieterschaft, aber auch ein WAULT von über 6 Jahren tragen dazu bei, dass das Mietzinsausfallrisiko eher gering ist.
«Unter unseren Mietern befinden sich auch Profiteure der Coronakrise: Der grösste Mieter im Portfolio ist zum Bespiel ein Produzent von Corona-Testbehältern.»
Zu Schlüsselmietern pflegen wir einen persönlichen Kontakt und einen regen Austausch, so dass wir Anzeichnen von einem verlangsamten Geschäftsverlauf zeitnah wahrnehmen und entsprechend darauf reagieren können. Unter unseren Mietern befinden sich auch Profiteure der Coronakrise: Der grösste Mieter im Portfolio ist zum Bespiel ein Produzent von Corona-Testbehältern. Viele unserer Mieter bieten zudem Lager- und Logistik- Dienstleistungen an, welche in letzter Zeit einen enormen Nachfrageüberschuss kannten. Andere Mieter profitieren auch von einem erhöhten Bedarf an Möbeln. All dies stimmt uns bezüglich 2021 positiv.
Bis anhin haben Sie für Ihren Fonds vor allem kommerziell genutzte Immobilien ausserhalb von Stadtzentren, jedoch in wirtschaftsaktiven Regionen berücksichtigt. Wie hat sich diese Strategie in den letzten Monaten bewährt, wo werden Sie eventuell Anpassungen vornehmen?
Sie hat sich meiner Meinung nach gut bewährt. Die Anlagestrategie des Fonds besteht unter anderem ja auch darin, günstige Mietflächen für KMU anzubieten. In jetzigen Zeiten von Corona mit wirtschaftlichen Unsicherheiten scheuen sich Unternehmen aber häufig vor grossen Neuinvestitionen und suchen Sparpotenziale. Mit unseren flexiblen Mietflächen können wir genau auf solche Bedürfnisse eingehen. Wir haben in den letzten Monaten deshalb eine stabile Nachfrage verzeichnet und im letzten Geschäftsjahr über 21’000 m2 an Flächen neu vermieten können.
«Verkäufe von Liegenschaften werden in den kommenden Monaten keine Priorität haben, es werden aber sicherlich Opportunitäten geprüft.»
Die Probleme mancher «Retail»-Anbieter, die von Zwangsschliessungen betroffen waren, kannten wir glücklicherweise nicht, zumal wir ja wie erwähnt auf Immobilien im Bereich Gewerbe, Industrie und Logistik fokussieren. Auch in Zukunft werden günstige Mietflächen an verkehrstechnisch gut erschlossenen Lagen gefragt sein – deshalb halten wir an unserer Strategie fest.
Die Performance Ihres Fonds hängt wesentlich damit zusammen, wie gut es gelingt, möglichst viel Fläche zu vermieten und den Mietausfall zu minimieren. Wie haben sich die Verkaufs- und Marketingaktivitäten in der Krise verändert?
Der Fonds befand sich bisher in einer Wachstumsphase und bildete sich zu einem soliden Portfolio heran, so dass Akquisitionen und nicht Verkäufe bislang im Fokus standen. Erst im Oktober 2020 wurde seit der Lancierung des Fonds im Jahr 2014 der erste Verkauf getätigt, bei welchem ein Preis deutlich über dem Marktwert erzielt wurde. Weitere Verkäufe von Liegenschaften werden in den kommenden Monaten keine Priorität haben, es werden aber sicherlich Opportunitäten geprüft.
Bezüglich der Vermietung haben wir bereits 2020 unsere Aktivitäten verstärkt, insbesondere über unsere Schwesterfirma SEG Solutions SA. Dabei setzen wir einerseits auf ein qualifiziertes Team, welches die Stärken unseres Produktes genau kennt, andererseits auf ein breites Netzwerk, aber auch auf unsere eigene Erfahrung im Bereich der Gewerbeflächen, was es uns als Vermögensverwalterin letztlich ermöglicht, ein Produkt anzubieten, welches auf den Nutzer sehr gut abgestimmt ist.
Krisen bieten auch immer Chancen auf der Käuferseite. Welche Strategie verfolgen Sie auf der Akquisitionsseite, welches Wachstum möchten Sie bis Ende 2021 umgesetzt haben?
Bis Ende 2020 konnten wir keine Preisnachlässe bei Gewerbeimmobilien in der Deutschschweiz vermerken. Vielmehr warten gemäss unserer Erfahrung potenzielle Immobilienverkäufer in diesem Segment derzeit noch ab, wie sich die Wirtschaft mittelfristig entwickelt. Wir sind aber stetig im Austausch mit Vermarktern sowie Immobilieneigentümern, um attraktive Investitionsmöglichkeiten zu eruieren.
«Die letzten Monate haben gezeigt, dass unser Unternehmen digital sehr gut aufgestellt ist. Wir konnten ohne Unterbruch oder Qualitätsverlust aus dem Homeoffice agieren.»
Für 2021 haben wir das Ziel, Liegenschaften mit einem Marktwert von CHF 60 bis 80 Mio. zu erwerben, welche unseren Anforderungen an Nutzung, Lage aber auch unseren Renditevorstellungen entsprechen. In der Vergangenheit haben wir hierbei die Fondsrendite über das Wachstum gestellt, was unseren Anlegern in Form von hohen Dividenden zugutegekommen ist. An dieser Strategie werden wir festhalten.
Die Coronakrise hat der Digitalisierung in einigen Bereichen (Ausbildung, Meetings, Home Office…) einen mächtigen Schub verleiht. Wie sieht das im Immobiliensektor aus, wo stehen Sie bei der Digitalisierung, welche kommenden Entwicklungen haben aus Ihrer Sicht das grösste Potenzial, Ihre Arbeit nachhaltig zu verändern?
Die letzten Monate haben gezeigt, dass unser Unternehmen digital sehr gut aufgestellt ist. Wir konnten ohne Unterbruch oder Qualitätsverlust aus dem Homeoffice agieren.
Unter anderem arbeiten wir mit dem Programm «Immopac», welches uns über eine direkte Schnittstelle zu unseren Immobilienbewirtschaftern einen schnellen Zugriff auf alle relevanten Daten für das Portfoliomanagement liefert. Unsere Partner haben digitale Prozesse integriert, so dass sämtliche Dokumente in digitaler Form zur Verfügung gestellt und bearbeitet werden können.
Die grössten Potenziale sehe ich noch im Bereich Bau bei den Entwicklungen um das «BIM», da hierdurch frühzeitig genauere Daten über ein Bauprojekt zur Verfügung stehen und Entscheidungen auf einer genaueren Datengrundlage getroffen werden können. Im Bereich der Mieterbetreuung sehen wir bei unseren Partnern in der Bewirtschaftung spannende Entwicklungen, welche wir sehr begrüssen, sei es zu bestehenden Mietverhältnissen oder zu Neuvermietungen.
