JLL: Der Schweizer Immobilien-Transaktionsmarkt in Zeiten von COVID-19
Zürich – Die geplanten, schrittweisen Aufhebungen der COVID-19 bedingten Restriktionen sorgen für Hoffnung in der Schweizer Wirtschaft. Allerdings herrschen nach wie vor viele Ungewissheiten und besonders die Auswirkungen auf den Immobilientransaktionsmarkt werden kontrovers diskutiert. Eine repräsentative Umfrage des Immobilienberaters Jones Lang LaSalle (JLL) unter den grössten und aktivsten Immobilieninvestoren in der Schweiz bringt nun Licht ins Dunkel. Die Erhebung wurde kurz nach Bekanntgabe der Lockerungsmassnahmen zwischen dem 20.04.2020 und 24.04.2020 durchgeführt. 86 professionelle Investoren, welche in der Schweiz Anlageimmobilien im Wert von CHF 212 Mia. halten und damit rund 71% des Anlagemarktes repräsentieren, haben teilgenommen. Die teilnehmenden Investoren sind kotierte Immobilien-Aktiengesellschaften, Versicherungen, Immobilienfonds, Pensionskassen, Anlagestiftungen sowie vermögende Privatpersonen und Family Offices.
73% der Umfrageteilnehmer gehen von einem mittelfristig gleichbleibend tiefen Zinsniveau in der Schweiz aus, 14% erwarten sogar noch weiter sinkende Zinsen. Da Zinserwartungen den dominierenden Faktor für die Preisfindung bei langfristigen Immobilienanlagen darstellen, unterstützt dieses Ergebnis die Stabilität des Immobilienmarktes.
Trotz der aktuellen Einschränkungen durch COVID-19 beabsichtigen 81% der Investoren an ihren Veräusserungszielen für das Jahr 2020 festzuhalten. Ebenso wollen 83% ihre jährlichen Akquisitionsziele unverändert beibehalten oder sogar teilweise erhöhen. Zwar treten bei Transaktionen vereinzelt Verzögerungen auf und 22% der Umfrageteilnehmer haben aktuell ihre Akquisitionstätigkeiten reduziert, mit 62% bleibt allerdings aktuell die Mehrheit unverändert aktiv und eine Abkühlung des Transaktionsmarktes scheint sich daher vorerst nicht abzuzeichnen.
Rund die Hälfte der Investoren gibt an, die gleiche Zahlungsbereitschaft wie vor der Krise zu haben. 45% der Teilnehmer beabsichtigen zukünftig leicht tiefere Gebote bei Transaktionen abgeben zu wollen (bis -5%). Nur sechs der 86 teilnehmenden Investoren haben eine um mehr als 5% reduzierte Zahlungsbereitschaft. Am Transaktionsmarkt werden sich deshalb bei attraktiven Anlagemöglichkeiten, die bereits vor der Krise eine hohe Nachfrage erfahren haben, keine negativen Preiseffekte durch COVID-19 bemerkbar machen. Der Anteil der Interessenten mit unveränderter Zahlungsbereitschaft dürfte gross genug sein, um bei Transaktionen weiter eine Spitzengruppe zu formen und die Preise stabil zu halten.
Interessanterweise erachten nur sehr wenige Investoren ein vermindertes Angebot oder eingeschränkte Besichtigungsmöglichkeiten als aktuelle Schwierigkeiten bei Transaktionen. Die grössten Herausforderungen sind vor allem exogener Natur und betreffen rechtliche Herausforderungen (offene Mieterbegehren), Cashflow-Unsicherheiten (schwer einschätzbare zukünftige Leerstände) oder Bewertungsunsicherheiten seitens der externen Bewerter.
Core-Liegenschaften bleiben trotz bereits sehr tiefer absoluter Renditen die Lieblinge des Marktes. Wohnnutzungen und Büroliegenschaften an A-Lagen werden derzeit in Bezug auf ihr Risiko-Rendite-Verhältnis am attraktivsten eingeschätzt. An dritter Stelle folgt die «Trend-Anlage» Logistik. Schlusslichter sind gemäss den Umfrageteilnehmern Stadthotels, Ferienhotels (alpin) und Shopping-Center. Diese weisen derzeit das schlechteste Risiko-Rendite-Profil auf und sind von der Pandemie besonders stark betroffen, da die kurz- bis mittelfristig erzielbaren Cashflows mit grossen Unsicherheiten verbunden sind.
Wie wirkt sich die aktuelle Corona-Krise auf Ihre aktuelle Akquisitionstätigkeit in der Schweiz aus?
Der Schweizer Immobilientransaktionsmarkt behauptet sich damit ein weiteres Mal als sehr krisenfest in unsicheren Zeiten. Gregor Strocka, Leiter Transaktionen bei JLL in der Schweiz, kommentiert dazu: «Die Umfrageergebnisse bestätigen unsere aktuellen Beobachtungen bei laufenden Transaktionen. Nachfrage- und Preiseffekte sind bei attraktiven Akquisitionsgelegenheiten nicht zu beobachten und auch operativ lassen sich Transaktionen unverändert durchführen».
Zu beachten ist, dass die Mehrheit der befragten Investoren annimmt, dass bis zum Ende des Jahres 2020 alle Einschränkungen des öffentlichen Lebens durch COVID-19 aufgehoben sein werden. Jede unerwartete Krisenverlängerung – sei es durch neue Ansteckungswellen, Mutationen oder Verzögerungen bei den Entwicklungen medizinischer Gegenmittel – würde für eine neue Ausgangslage sorgen. (JLL/mc/ps)
Die vollständige Auswertung zur Umfrage kann https://www.jll.ch/de/trends-and-insights/research/der-schweizer-immobilientransaktionsmarkt-in-zeiten-von-covid19 heruntergeladen werden.
