JLL: Inflationszenarien und Immobilienanlagen

Zürich – Seit der Finanzkrise liegen die Inflationsraten in fast allen Industrieländern konstant auf einem sehr niedrigen Niveau. Während die Zentralbanken früher oftmals der Inflation entgegenwirken mussten, kämpften sie in den letzten Jahren gegen deflationäre Tendenzen. Am Horizont zeichnen sich aber Faktoren ab, die in Zukunft eine Inflationsentwicklung begünstigen könnten. Je nach Inflationsszenario sind Immobilienanlagen unterschiedlich davon betroffen.

Der Blick in die Vergangenheit zeigt, dass mit Ausnahme der Ölkrise bisher ein starker Nachfrageanstieg (ausgelöst durch eine grössere Konsumnachfrage) die häufigste Ursache für erhöhte Inflationsraten darstellte. In der vorherrschenden Konstellation einer COVID-geschwächten Weltwirtschaft mit viel Nachholbedarf und Erholungspotenzial scheint dies auch aktuell der naheliegendste Auslöser von erhöhten Inflationsraten zu sein.

Inflation durch Vertrauensverlust in Geldsystem
Ein anderer Grund könnte in der massiven Ausweitung der Bilanzsummen der meisten Zentralbanken liegen. Mit der Vervielfachung der Geldmenge und dem «Quantitative Easing» haben die Zentralbanken Neuland betreten.

Wenn die Inflation in der Folge mit einer zeitlichen Verzögerung deutlich ansteigen würde, könnten Wirtschaftsakteure zunehmend befürchten, dass die Situation ausser Kontrolle gerät. Zu erwarten wäre eine Flucht in andere Währungen, oder in Realgüter wie Gold oder Immobilien.

Für Immobilienanlagen wären in einem eher unwahrscheinlichen Szenario von Entwertung der Hauptwährungen infolge eines Vertrauensverlustes in das Geldsystem neue Wertfindungsmechanismen zu erwarten, weil Immobilienwerte in alternativen Währungen oder Geldsystemen berechnet oder umgerechnet werden müssten. In der Konsequenz könnten sehr uneinheitliche Immobilienbewertungen resultieren. Zudem wäre davon auszugehen, dass die Marktliquidität massiv abnehmen würde, da Wirtschaftssubjekte in einer Phase von so hohen Unsicherheiten reale Vermögensgegenstände nur aus Not veräussern würden.

Stärkere Konsumnachfrage als wahrscheinlichstes Szenario
Beim wahrscheinlicheren Szenario einer durch einen starken Nachfrageanstieg ausgelösten Inflation wäre ein höheres Zinsniveau zu erwarten, wodurch Immobilien in einer solchen Periode gegenüber anderen Anlageklassen an Attraktivität einbüssen würden. Nach einer langen Phase von Negativzinsen gepaart mit massivem Anlagedruck hätten Investoren wieder mehr Möglichkeiten, in andere rentable Anlagen zu investieren und damit Geld zu verdienen – oder wenigstens nicht mehr Geld zu verlieren. Für Immobilieninvestitionen würde dies neben einem Cashflow-Wachstum auch mit höheren Renditeerwartungen, respektive höheren Diskontierungszinssätzen einhergehen.

Anleger hätten mit Immobilien die Möglichkeit, an der Konjunktur zu partizipieren und gleichzeitig von prognostizierbaren Cashflows in Form von Mieteinnahmen zu profitieren. Innerhalb der Asset-Klasse Immobilien dürften somit konjunkturabhängige Gewerbeimmobilien mit indexierten Mietverträgen im Zuge eines Wirtschaftsaufschwungs an Attraktivität gewinnen, während z.B. Wohnliegenschaften aufgrund der kurzfristig nur bedingt anpassbaren Mietzinsen und der hohen Sensitivität gegenüber Zinserhöhungen zu den Verlierern zählen könnten.

Stärkere Konsumnachfrage als wahrscheinlichstes Szenario
Im Hinblick auf die Auswirkungen erhöhter Inflationsraten auf die Asset-Klasse Immobilien ist die Frage nach einem temporären oder längerfristigen Phänomen entscheidend. Die Inflation ist eine der bedeutendsten makroökonomischen Variablen für Immobilienwerte und kann durch unterschiedliche Faktoren verursacht werden. Je nach Ursache der Inflation werden Immobilienwerte unterschiedlich reagieren.

Hierbei spielt auch die Investitionsstrategie von vielen institutionellen Immobilienanlegern eine zentrale Rolle. Der Schweizer Immobilienmarkt ist geprägt von Anlegern mit eher konservativen und langfristigen «Buy and Hold» Investitionsstrategien. Von solchen Investoren sind auch im Falle von erhöhten Inflationsraten oder steigenden Zinsen kaum Panikverkäufe zu erwarten, wodurch das Risiko einer negativen Preisspirale als niedrig erscheint. Allerdings könnte sich in Bezug auf Neuakquisitionen eine gewisse Zurückhaltung und Marktbeobachtung einstellen, was in Kombination mit der Zurückhaltung bei Devestitionen temporär die Marktliquidität senken könnte.

Gregor Strocka, Managing Director und Head Capital Markets bei JLL Schweiz meint dazu: «Auch wenn in der Schweiz viele Faktoren gegen eine langfristig höhere Inflation sprechen, sollten Immobilieninvestoren dennoch in Szenarien denken und Strategien formulieren, um für allfällig steigende Inflationsraten gewappnet zu sein.»

Der gesamte Artikel von Gregor Strocka, Wischiro Keo und Daniela Tonet ist unter https://www.jll.ch/de/trends-and-insights/investoren frei zugänglich. (JLL Schweiz/mc/ps)