Zürich – Der Büroflächenmarkt hat sich die letzten drei Jahre erfreulich entwickelt. Die Nachfrage ist solide und breit aufgestellt, qualitativ genügende Angebote zu marktkonformen Konditionen werden überwiegend absorbiert. Insbesondere war eine starke Nachfrage nach modernen Büroflächen in den Innenstädten spürbar. Zu diesen und weiteren Erkenntnissen kommt die neue Studie von Jones Lang LaSalle Schweiz (JLL) zum Büromarkt in der Schweiz.
Trotz der zuletzt positiven Entwicklungen sind mittelfristig allerdings einige Schleierwolken am Horizont sichtbar. Für die Schweiz und die hier ansässigen Unternehmen besteht eine latente Abhängigkeit vom internationalen Umfeld. Weil der globale Handel schwächelte und Unsicherheiten zugenommen haben, wurden die Wachstumsprognosen von BIP und Beschäftigten nach unten angepasst, was sich auch auf den Büromarkt auswirken dürfte. Nach etwas ruhigeren Jahren werden zudem wieder grössere Bauvolumen auf den Markt kommen. Momentan sieht es so aus, dass sich für eine Vielzahl dieser neuen Flächen Nutzer finden lassen. Es ist jedoch davon auszugehen, dass Verlagerungen stattfinden werden und nach zuletzt rückläufigen Entwicklungen in gewissen Gebieten ein Leerstandanstieg wahrscheinlich wird. Das Leerstandrisiko dürfte bei älteren Liegenschaften an peripheren Standorten am höchsten sein.
Rückgang des Angebots an Büroflächen in Zürich
Das Angebot an Büroflächen in der Region Zürich sank im Jahr 2019 von 4.5% auf 4.0%. Obwohl das Gebiet Zürich Nord eine unverändert hohe Angebotsquote von 17.8% aufweist, konnten in diesem Teilmarkt verschiedene Vermietungen erzielt werden, so dass sich die Angebotsmenge um über 40’000 m² reduziert hat. Anders als in Zürich Nord präsentiert sich die Angebotssituation in den Stadtkreisen 1, 5 und 8. Es fehlt an ausreichenden Angeboten. Im Kreis 1 sind lediglich 1.6% des Bestandes verfügbar.
Genf steht grosser Entwicklungsschub bevor
Im Zuge des Stadtentwicklungskonzepts «Grand Genève 2030» können in der Region Genf in den nächsten zehn Jahren bis zu 900’000 m² zusätzliche Büroflächen gebaut werden. In Anbetracht des bereits heute überdurchschnittlichen Angebots an Büroflächen von 7.3% ist trotz positiven Wachstumsaussichten mit einer weiteren Zunahme der Angebotsquote auf bis zu 10% zu rechnen.
In Bern sind Umnutzungen von Büros augenfällig
Eine Besonderheit im Büromarkt Bern stellen die verschiedenen Transformationen dar, welche im Übrigen auch in Genf beobachtet werden. Mehrere Eigentümer teilen offenbar die Einschätzung, dass für ihre Liegenschaften alternative Flächennutzungen ein höheres Potenzial aufweisen. In Zahlen heisst das: zwischen 2015 und 2020 wurden ehemals 63’000 m² Bürofläche, welche Raum für 3’000 bis 4’000 Arbeitsplätze geboten haben, umgenutzt in ein Design-Hotel, Schulungsräume, Fitnesscenter, Einkaufsflächen und insgesamt über 500 Wohneinheiten. In diesen Liegenschaften waren zuvor die Post, die eidgenössische Alkoholverwaltung, Armasuisse, Swisscom, Hasler AG und EY ansässig.
Basel befindet sich in einem Bauboom
Die Neubauaktivität hat nach etwas ruhigeren Jahren in Basel Fahrt aufgenommen. Die Mieter im Grosspeter Tower und dem Meret Oppenheim Hochhaus sind bereits eingezogen. Namentlich sind das die Kulturabteilung des SRF, Bayer, die Migros Bank, der Coworking-Anbieter Spaces sowie neu der Familienpflegeprodukte- und Hygieneartikel-Vertreiber Kindoh und die BKB. In den nächsten Monaten werden die Flächen im Baloise Park fertig, wo sich neben dem ortsansässigen Versicherer auch BeiGene und EY niederlassen werden.
Im Weiteren wird die Lonza wird ihre Präsenz in Neubauten des Stücki Park verstärken und die Basellandschaftliche Pensionskasse wird das Hochhaus an der Heuwaage durch einen Neubau ersetzen. Ebenso bauen sich Roche und die Helvetia neue Geschäftsstandorte. Die Bautätigkeit stoppt dabei nicht an den Stadtgrenzen von Basel, sondern greift auch auf Allschwil, Arlesheim und Pratteln über. (JLL/mc)
Studie als PDF verfügbar
Die Studie zum Büromarkt in der Schweiz enthält Kapitel zu den Märkten in Zürich, Genf, Bern, Lausanne, Basel und Zug sowie Artikel zu verschiedenen Fokusthemen und kann direkt über jll.ch bezogen werden kann.