JLL: «Unerwartet starke Nachfrage nach Büroflächen»
Der Pandemieausbruch brachte unsere Welt aus dem Gleichgewicht und diverse eingespielte Muster wurden aufgebrochen, so auch unsere Arbeitsgewohnheiten. Einige prognostizierten bald, dass das Büro zukünftig nicht mehr benötigt wird. Andere prophezeiten umgekehrt, dass Büroräumlichkeiten noch wichtiger werden. Anita Bleiker, Head Landlord & Tenant Representation bei JLL Schweiz in Zürich, ist unmittelbar am Puls von Bürogebäuden und Unternehmen, welche diese Flächen nutzen.
Anita Bleiker, wie hat sich der Büromarkt in Zürich in den letzten Monaten entwickelt?
Der Jahresbeginn verlief überraschend gut, der Markt zeigte eine hohe Dynamik. Im CBD und ausserhalb der Stadt Zürich kam es zu diversen Mietvertragsabschlüssen: Zum Beispiel mietete 4B 1’000 m2 in Wallisellen, Coca-Cola 3’400 m2 im Glattpark oder Farmy fast 7’000 m2 in Spreitenbach. Bei diesen Vermietungen bestätigt sich, dass das Büro nach wie vor als ein wichtiger Arbeitsort betrachtet wird. Diese Beobachtung machen wir nicht nur in der Schweiz, sondern sehen das in ganz Europa. Bemerkenswert ist im Übrigen auch, dass sich die Spitzenmieten von Büroflächen über die ganze Pandemiezeit halten konnten und in Europa durchschnittlich um 0.5% gestiegen sind.
War diese Entwicklung zu erwarten?
Nicht unbedingt in diesem Ausmass. Die Vorzeichen waren zwar schon seit letztem Herbst da, weil sich einige Unsicherheitsfaktoren entschärfen liessen und sich dadurch die Grundlage für Managemententscheidungen verbesserte. Ich bin jedoch positiv überrascht, dass wieder langjährige Mietverträge mit 10-jähriger Laufzeit abgeschlossen werden.
«Es ist schon erstaunlich: Über ein Jahrzehnt war es für Unternehmen ein kompetitiver Vorteil, wenn man hybride Arbeitsmodelle anbieten konnte. Innerhalb von nur zwei Jahren wird es heute von vielen Arbeitnehmern als Standard erwartet.»
Das hört sich fast euphorisch an. Ist damit alles wieder beim Alten?
Einige Firmen sagen uns, dass sie gewisse Herausforderungen spüren, die Mitarbeitenden wieder zurück ins Büro zu bringen und dies nur langsam vor sich geht. Umgekehrt sind andere bereits seit Monaten wieder fast komplett zurück. Es ist schon erstaunlich: Über ein Jahrzehnt war es für Unternehmen ein kompetitiver Vorteil, wenn man hybride Arbeitsmodelle anbieten konnte. Innerhalb von nur zwei Jahren wird es heute von vielen Arbeitnehmern als Standard erwartet.
Spüren Sie grundsätzlich veränderte Bedürfnisse der Mieter?
Ja auf jeden Fall. Fast alle Interessenten machen sich Gedanken zu sogenannten neuen Arbeitsformen. Auch Firmen, die uns mit Vertragsverlängerungen beauftragen, sind sehr auf Optimierungen der Büroräumlichkeiten fokussiert. Sie haben gemerkt, dass wenn der Arbeitsplatz eine gewisse Anziehungskraft ausstrahlt, die Mitarbeitenden auch einfacher zurückzuholen sind. Ebenso haben Nachhaltigkeitskriterien spürbar an Gewicht gewonnen. Für die meisten Firmen sind Zertifizierungen nicht nur erwünscht, sondern zum Teil sogar erforderlich. Dabei werden international anerkannte Nachhaltigkeitslabels gegenüber nationalen deutlich bevorzugt.
Weil Firmen in der Frühphase der Pandemie ihre Standortentscheide aufgeschoben haben, stellen wir nun vermehrt fest, dass kurzfristig Flächen benötigt werden. Dies kollidiert dann oft mit den aktuell längeren Ausbauzeiten.
Weshalb dauern Mieterausbauten länger?
Längere Lieferzeiten für bestimmte Materialen sind aktuell ein Hauptproblem, ebenso die teilweise gestiegenen Kosten. Zudem muss man für den Erhalt der Baubewilligung je nach Gemeinde unterschiedlich lange warten, was das Ausbauprojekt zusätzlich verzögert.
Wie können Immobilieneigentümer diesen neuen Anforderungen begegnen?
Sie können Vorleistungen erbringen und Flächen weitestgehend ausbauen. Dabei besteht allerdings ein Risiko von Fehlinvestitionen an den effektiven Bedürfnissen der Mietinteressenten vorbei. Deshalb sollten solche Vorleistungen wohlüberlegt sein. Man sollte dafür unbedingt nahe an den künftigen Mietern sein und deren Bedürfnisse kennen. Tendenziell können kleinere Flächen dem Grundriss entsprechend ausgebaut werden, wenn eine gewisse Flexibilität für nachträgliche Adaptionen offengelassen wird. Bei Grossflächen können Eigentümer bereits einen Standard-Mieterausbau baubewilligen lassen, sodass die teilweise lange dauernde Bewilligungsphase ausgelassen oder stark verkürzt werden kann.
