Luzern – Der Wohnimmobilienmarkt im Kanton Luzern zeigt sich zurzeit zweigeteilt: Einerseits ist das Angebot beim Wohneigentum – insbesondere bei Einfamilienhäusern – vielerorts knapp und die Preise entsprechend in einem Aufwärtstrend, anderseits sind immer mehr Mietwohnungen auf dem Markt, was zu vermehrten Leerständen und sinkenden Mieteinnahmen führt. Dies geht aus der jährlich erscheinenden Studie «Luzerner Immobilienmarkt» hervor, von der Luzerner Kantonalbank AG (LUKB) in Zusammenarbeit mit Wüest Partner AG herausgegeben wurde.
Eigentumswohnungen – Preise steigen weiter
Mit der stetigen Zuwanderung wächst die Luzerner Bevölkerung und damit verbunden das hohe Interesse für Stockwerkeigentum. Dank nach wie vor günstigen Finanzierungskonditionen besteht auch eine hohe Zahlungsbereitschaft für Eigentumswohnungen. Allerdings stehen aktuell nur 3.5 % des Bestandes zum Verkauf und die Bautätigkeit bei Eigentumswohnungen liegt immer noch leicht unter dem seit der Jahrtausendwende gemessenen Durchschnitt. Entsprechend sind die Preise gestiegen: Die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen lagen im Herbst 2018 um 3.6 % über dem Vorjahreswert (Schweizer Durchschnitt: 2.4 %). «Wir gehen davon aus, dass die angebotenen Eigentumswohnungen weiterhin guten Absatz im Markt finden», blickt Patrick Schnorf, Leiter Marktresearch und Partner bei Wüest Partner AG, in die nahe Zukunft. «Die Beschäftigungsperspektiven für die ganze Zentralschweiz sind günstig und die Region ist beliebt – deshalb bleiben die Vermarktungschancen für Wohneigentum intakt.»
Einfamilienhäuser – grosse Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage
Der Wunsch nach einem Einfamilienhaus mit Umschwung ist im Kanton Luzern ungebrochen hoch. Gesucht sind vor allem Objekte in gut erschlossenen Gemeinden mit direkten Verbindungen zu den Luzerner Arbeitsplatzzentren. Das sind vor allem die Agglomerationsgemeinden und die Region um den Sempachersee. Die grosse Nachfrage zeigt sich auch im Internet: Auf jedes Objekt im Luzerner Einfamilienhausmarkt, das im Internet ausgeschrieben ist, fallen mehr als vier Suchabos. (Schweizer Durchschnitt: zwei Suchabos pro Inserat). Entsprechend wurden mittelgrosse Einfamilienhäuser im dritten Quartal 2018 um 5.2 % teurer gehandelt als im Vorjahr. Patrick Schnorf hat klare Vorstellungen zur Preisentwicklung: «Im Kanton Luzern hat es kaum mehr freie Baulandparzellen. Das Angebot für neuwertige, frei stehende Einfamilienhäuser wird damit immer knapper bei anhaltendem Kaufinteresse. Das dürfte die Preise weiterhin nach oben treiben.»
Mietwohnungen – rege Bautätigkeit bewirkt Druck auf die Mietpreise
«Aus Renditeperspektiven sind Investitionen in Wohnimmobilien oft noch rentabler als klassische Wertanlagen. Deshalb fliessen nach wie vor hohe Summen in den Bau von Wohnimmobilien. Das führt zu einem grossen Mietwohnungsangebot, was die Mietwohnungspreise unter Druck bringt», stellt Patrick Schnorf fest und ergänzt: «Die Preisreduktionen bei Neuvermietungen betrugen letztes Jahr im Durchschnitt 0.9 %.» Trotzdem stehen im gesamten Kanton Luzern rund 2’000 bewilligte Mietwohnungen in der Entwicklungspipeline.
Trend zu Mietwohnungen – Leerstände als Folge
Eigenkapitalstarke Investoren setzen im gegenwärtigen Tiefzinsumfeld auf Mehrfamilienhäuser und damit auf Mietwohnungen. Die Folge der seit 2009 mehr oder weniger konstant zunehmenden Bautätigkeit im Kanton Luzern sind Leerstände. Dies bestätigt auch Daniel Stocker, Immobilien-Experte der LUKB: «Die Zahl der leer stehenden Wohnungen im Kanton Luzern stieg seit 2009 auf aktuell 2814 Einheiten – und der Trend wird sich fortsetzen.» Bis 2024 sind in Grossprojekten in der Stadt Luzern, in Ebikon, Emmen und Horw sowie in Kriens über 6200 neue Wohnungen geplant. Im gleichen Zeitraum werden auch mehrere Hundert Wohnungen in Malters, Meggen, Root, Gisikon sowie rund um Sursee entstehen. Daniel Stocker geht davon aus, dass das prognostizierte Bevölkerungswachstum nicht ausreichen wird, um dieses Angebot zu absorbieren und folgert: «Es zeichnet sich ab, dass Investoren und Vermieter den Gürtel künftig enger schnallen müssen.»
Wohnungsproduktion zielt teilweise am Markt vorbei
Im Kanton Luzern erzielen drei Viertel der Erwerbstätigen ein Jahreseinkommen von unter 76’000 Franken und nur weniger als zehn Prozent verdienen pro Jahr 106’000 Franken und mehr. «Diese Zahlen sind wichtig für die Einschätzung des Marktpotenzials», meint Daniel Stocker. «Aus den Einkommensverteilung lässt sich ableiten, für wie viele Haushalte welche Miet- und Hypothekarzinsen potenziell tragbar sind. Wir stellen fest, dass viel Wohnraum für Besserverdienende gebaut wurde und wird, obschon die Nachfrage aufgrund der Einkommensverhältnisse limitiert ist.» Die Folge ist eine Überproduktion von Mietwohnungen, was zu Leerständen an ungünstigen Standorten und bei Altbauwohnungen führt.
Mietwohnungsmarkt auf die Bedürfnisse der Mieter ausrichten
Daniel Stocker sieht einen Lösungsansatz darin, dass die zukünftigen Investitions- und Bauvorhaben noch stärker als bisher auf die Bedürfnisse der Mieterschaft ausgerichtet werden: «Nicht jeder Mieter ist bereit, für hochwertige Bodenbeläge, grosszügige Nasszellen oder zusätzliche technische Features mehr zu bezahlen. Es empfiehlt sich also, die Wahl des Wohnungsmixes und die Ausstattung der Wohnungen auf die Budgets und Zahlungsbereitschaft der zukünftigen Nutzer abzustimmen.» (mc/pg)