von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Leuthold, in Amerika läuft es für viele Bürger alles andere als rund – warum sollen Investoren gerade jetzt in US-Immobilien gehen?
Manuel Leuthold: Der US-amerikanische Immobilienmarkt bietet aus verschiedenen Gründen attraktive Geschäftschancen. Da ist einmal die Verlagerung von Eigentum zu Miete. Die Eigentumsquote betrug 2016 lediglich 63.7 Prozent und ist damit auf dem tiefsten Stand seit mehr als 30 Jahren. Die Marktnachfrage für Mietobjekte ist höher als das Angebot. Wir haben hohes Wachstum bei den Mieterträgen, niedrige Leerstandsquoten im Mehrfamilienhaussektor und robustes Wachstum des sekundären und tertiären Marktes.
Tertiäre Immobilienmärkte oder C properties klingt aber fast wie „subprime“…
Die Subprime-Krise war vor allem eine Schuldenfrage und unser Verschuldungsgrad auf das Portfolio ist mit etwa 60 Prozent vernünftig. Hingegen zeichnen sich die tertiären wie auch die sekundären Märkte in den USA durch zahlreiche positive Kriterien für Investoren aus. Sie sind charakterisiert durch hohes Mietwachstum, eine solide wirtschaftliche Basis, niedrige Arbeitslosigkeit, niedrige Kriminalitätsraten, geringe Leerstände sowie eine vielfältige Mieterbasis. In diesem Segment ist die Nachfrage mit vorrangig Mietern im mittleren Einkommenssegment grösser als das Angebot.
«Wir haben hohes Wachstum bei den Mieterträgen, niedrige Leerstandsquoten im Mehrfamilienhaussektor und robustes Wachstum des sekundären und tertiären Marktes.»
Manuel Leuthold, VR-Präsident Varia US Properties
Gilt für Varia die klassische Devise „Im Einkauf liegt der Gewinn“?
Wir sehen nach wie vor interessante Kaufmöglichkeiten in unserem Marktsegment. Diese wollen wir mit weiteren Zukäufen und der gezielten Portfolioerweiterung nutzen und unseren Anleger zugänglich machen. Unser Fokus liegt auf Immobilien, die wertmehrende Massnahmen wie Sanierung, Rennovation und andere betriebliche Massnahmen zulassen. Die Wertsteigerungsstrategie erleichtert nicht nur die Vermietung der Wohneinheiten, sondern ermöglicht auch Mieterhöhungen und Wertzuwachs.
Verbuchen Sie oft bereits ein Jahr nach dem Kauf einer Liegenschaft einen Aufwertungsgewinn?
Im Rahmen der Wertsteigerungsstrategie investieren wir erheblich in die Sanierung der Wohneinheiten und in die Verbesserung von Gemeinschaftsflächen sowie von Freizeiteinrichtungen. Das eröffnet unseren Anteilseignern in einem Zeitraum von meist zwölf bis 18 Monaten vielversprechende Ertragsperspektiven. Unser Immobilienportfolio wird zudem halbjährlich vom unabhängigen Immobiliendienstleister Colliers International bewertet.
Bei einem Portfoliobestand von einer halben Milliarde US-Dollar per Mitte 2017 erzielten Sie Mieteinnahmen von 26,2 Millionen. Das macht ja über 10 Prozent Bruttorendite pro Jahr.
Das zeigt einerseits, dass wir mit unserer Investmentstrategie auf dem richtigen Weg sind. Andererseits sind die Benchmarks zwischen den USA und Schweiz unterschiedlich und somit nur schwer miteinander vergleichbar. Unsere Strategie ist jedoch so konzipiert, dass sie unseren Anlegern eine hohe Rendite bringen kann. Insgesamt sind die Renditen für unsere Anlagestrategie in den Staaten höher als sie es in der Schweiz wären.
«Die Benchmarks zwischen den USA und Schweiz sind sehr unterschiedlich und nur schwer miteinander vergleichbar.»
Wie sehen Sie selbst Ihre augenblickliche Leerstandsquote von 4,7 Prozent?
Wir sind zufrieden, denn damit liegen wir im Durchschnitt. Ein Teil unserer Leerstandsquote ist auch auf die laufenden Arbeiten im Rahmen der Wertsteigerungsstrategie zurückzuführen.
Die Preise pro Wohneinheit sind in dem Mietsegment, das Varia bedient, zwar tief und die Mieteinnahmen prozentual hoch, aber haben Sie nicht auch immer sehr hohe Rennovations- und Unterhaltskosten?
Wir erwerben hauptsächlich Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial. Indem wir diese umfassend sanieren, können wir die Qualität unserer Immobilien verbessern, Mietsteigerungen erzielen und den Wert der akquirierten Objekte erhöhen. Diese Wertsteigerungsstrategie greift und erzielt Zusatzerlöse, welche die ursprünglichen Erwartungen übertreffen. Dabei achten wir stets auf ein Gleichgewicht zwischen den Renditen und den Investitionen, die wir zu tätigen haben.
Gibt es Gegenden in den USA, wo sie gar nicht hinwollen?
Unsere Investmentstrategie fokussiert auf Mehrfamilienhäuser in sekundären und tertiären Märkten in städtischen Regionen mit wachsenden Beschäftigungszahlen und anhaltendem Bevölkerungswachstum. Aufgrund der äusserst günstigen demografischen Entwicklung und Wachstumsprognosen sind Immobilien im Süden und Westen der USA besonders stark gefragt. Insgesamt ist unser Portfolio breit in den USA gestreut, um die verschiedenen regionalen Chancen wahrzunehmen. Weniger Potential sehen wir derzeit in Regionen im Nordosten.
Sieht man sich auf der Landkarte die Lage Ihrer Mietwohnblocks an, so befinden die sich wie auf einer Gerade von Nordwesten bis Südosten. Das ist also gewollt…
Bieten sich Chancen, die unserer vorhin skizzierten Investmentstrategie entsprechen, wollen wir diese wahrnehmen. Dabei achten wir auf eine räumliche und regionale Diversifikation unseres Portfolios.
Vom Hurricane Irma blieben Sie ja verschont. Wird es aber für das nächste Geschäftsjahr dennoch für Varia zu Anpassungen bei den Versicherungsprämien kommen?
Wir hatten mit Irma wirklich grosses Glück. Nachdem der Hurrikan auf Land traf, nahm seine Intensität schnell ab, was uns zugutekam. Bisher haben wir nur minimale Schäden zu melden. Wir arbeiten mit unseren Teams vor Ort zusammen, um die beste Lösung zu finden.
Sie investieren nicht direkt, sondern über Mehrheitsanteile an Zwischenfirmen. Hat dies vor allen Dingen steuerliche Gründe, und ist Ihnen diese Struktur transparent genug?
Wir haben eine Struktur gewählt und etabliert, die insbesondere im Interesse unserer Investoren ist. Sie ist leicht nachvollziehbar und transparent, was rechtliche und steuerliche Fragen betrifft, vor allem was die US-Steuerpflicht anbelangt. Insgesamt hat sich die Struktur in den vergangenen Jahren bewährt.
Wie steuerfreundlich oder –feindlich sind Varia US Properties für Schweizer Steuerbürger?
Schweizer Investoren können in vielerlei Hinsicht von einem Investment in Varia US Properties profitieren: Als an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiertes Unternehmen unterliegt Varia der Schweizer Finanzberichterstattung und Rechnungslegung und somit hohen Standards an Vorschriften und bewährten Geschäftspraktiken.
Zur Person:
Manuel Leuthold ist seit 2017 Präsident des Verwaltungsrates und seit 2016 Mitglied des Verwaltungsrates von Varia US Properties. Leuthold ist ebenfalls Verwaltungsratspräsident von Compenswiss (Ausgleichsfonds AHV/IV/EO), Präsident der Vereinigung für Wirtschaftsförderung des Kantons Waadt und Mitglied des Verwaltungsrates der Clinique Générale Beaulieu Holding SA in Genf. Von 2012 bis 2015 arbeitete er als Chief Administration Officer bei der Edmond de Rothschild Gruppe und war Präsident von Edmond de Rothschild Real Estate SICAV. Zuvor war er während insgesamt 27 Jahren (1984 bis 2011) in verschiedenen Positionen bei der UBS tätig. Leuthold besitzt einen Master in Rechtswissenschaften und einen Master of Science der Wirtschaftswissenschaften der Universität Genf.
Zu Varia US Properties:
Varia US Properties AG ist eine Schweizer Immobiliengesellschaft, die ausschliesslich im US-amerikanischen Mehrfamilienhaussektor tätig ist. Das 2015 gegründete Unternehmen erwirbt, hält, umstrukturiert und positioniert Immobilien in Metropolregionen der USA neu, um damit stabile Mieterträge und Wertzuwachs zu erzielen.