Marc Pointet, CEO Ina Invest, im Interview
von Bob Buchheit
Moneycab.com: Herr Pointet, im ersten Halbjahr ergab sich eine schwarze Null. Wie fühlt sich der Markt jetzt gerade an?
Marc Pointet: Der Immobilien-Markt korrigiert sich in die Normalität von «Angebot und Nachfrage», wie wir dies vor den Negativzinsen kannten. Er wird gesund, nach der Fiebrigkeit der letzten Jahre. Dies braucht etwas Zeit. Wir beobachten eine gute Nachfrage nach Flächen für Endverbraucher in urbanen Lagen. Wirtschaftliche und gesellschaftliche Gründe sprechen für Immobilien in den Metropolen der Schweiz.
Die Ausgaben konnten Sie in vielen Bereichen senken. Wo besteht noch weiteres Sparpotenzial?
Es gehört zu den normalen Aufgaben einer Firma die Finanzmittel optimal einzusetzen und die Kosten so niedrig wie möglich zu halten. Daran werden wir weiter arbeiten.
«Wir beobachten eine gute Nachfrage nach Flächen für Endverbraucher in urbanen Lagen.»
Marc Pointet, CEO Ina Invest
Was allerdings deutlich gestiegen ist, sind die Zinskosten. Wird da 2024 für Ina Invest Entspannung bringen?
Wir sind zuversichtlich, dass die Zinsen in der Schweiz einen Höhepunkt erreicht haben. Aus der aktuellen Marktbeobachtung ist sogar eine Senkung im nächsten Jahr denkbar.
Der Verschuldungsgrad liegt bei gut 40 Prozent. Damit ist Ina Invest solide finanziert. Wann kommen die richtig grossen Mieterträge zum Tragen?
Ja, wir sind solide finanziert. Durch die Akquisition von vermieteten Entwicklungsliegenschaften zusammen mit der Fertigstellung der ersten Bauten aus dem Startportfolio haben wir auch eine stabile Ertragsbasis geschaffen. Ina Invest ist auch mit den gestiegenen Zinsen schon heute kostendeckend. Die nächsten grossen Mieterträge werden im 2026 folgen, auf dem Weg dahin werden wir weitere Mehrwerte schaffen und Entwicklungsgewinne generieren.
«Die nächsten grossen Mieterträge werden im 2026 folgen.»
Bei der Dividendenpolitik werden sie wohl weiter Vorsicht walten lassen, oder?
Das Management und der Verwaltungsrat arbeiten gemeinsam daran, die Dividendenfähigkeit zu erlangen.
Ein knappes Viertel sind Büroimmobilien. Wie ist da die Lage?
Wir entwickeln nachhaltige, hybride Immobilien. Also solche, die flexibel auf die zukünftigen Marktbedürfnisse reagieren können. Nehmen Sie als Beispiel einen klassischen Gewerbebau in Brooklyn Ende des 18. Jahrhunderts: Rhythmische Backstein-Lochfassade, flexible Raumaufteilung durch geschickt angeordnete Tragstrukturen, und gute Raumhöhen. In solchen Strukturen sind Sie in Altbauten wie auch in Neubauten für die Zukunft gut gerüstet. Nachhaltig produzierte Kühlung ist ein Muss.
Die Zielmieteinahmen auf Ende des Jahrzehnts für Ihre gesamten Pipeline liegen bei 50 Millionen. Rechne ich da richtig oder mache ich einen Fehler?
Sie rechnen richtig. In unseren Planrechnungen gehen wir von jährlichen Mieteinahmen zwischen 50 und 60 Millionen Franken per Ende des Jahrzehnts aus. Im Wesentlichen sind diese abhängig von der genauen terminlichen Fertigstellung unserer Projekte.
Grösstes Projekt ist «Bredella» in Pratteln beim Bahnhof, welches in den nächsten zwanzig Jahren von einem Industrie- und Gewerbepark in ein lebhaftes Stadtquartier mit fast drei Viertel Wohnanteil umgewandelt werden soll. Wann wird die Promotion beginnen?
Wir vermarkten das Areal schon heute mit dem Bredella-Village und veranstalten Events. Wir sind im regelmässigen Austausch mit unseren Kunden vor Ort, der Bevölkerung, den Behörden und weiteren Stakeholdern. Wir haben bereits viele Interessenten für kommerzielle Flächen. Die konkrete Vermarktung der entwickelten Produkte ist ab 2025 vorgesehen.
«Wir vermarkten das Grossprojekt Bredella schon heute mit dem Bredella-Village und veranstalten Events.»
Sie legen sehr viel Wert auf ESG-Kriterien. Für 2040 sollen für Ihre Neuobjekte die CO2 -Emissionen fürs Bauen bei netto null liegen. Wie wollen Sie das erreichen?
Durch eine Verbesserung der Gebäudehüllzahl sowie des Verhältnisses der Anzahl Parkplätze zur Bruttogeschossfläche, weniger Untergeschosse, eine Optimierung der Bodenplatten und Innenwände als Beispiel für Gewichtsreduktion, Wiederverwendung von Materialien, Einsatz von CO2-negativen Materialien und die Überproduktion von erneuerbarem Strom vor Ort. Dies sind nur ein paar Beispiele eines umfassenden Massnahmenbündels.
Was bedeutet das für die Baukosten?
Die sind höher als die konventionelle Bauweise. Dieses Geld ist aber gewinnbringend angelegt: So kann sich unser Portfolio in einem immer stärker regulierten Markt klar differenzieren. Es profitiert von der steigenden Nachfrage nach nachhaltig betriebenen Flächen, und es entstehen keine «stranded assets». Das alles führt zu höheren Marktwerten – eine nachhaltige Investition für unsere Aktionäre und unsere Umwelt.
