Matthias Hutter, CEO CasaInvest Rheintal AG. (Foto: zvg)
Interview von Robert Jakob
Moneycab: Herr Hutter, in der Überbauung «Wiesen» in Balgach planen Sie zwei Mehrfamilienhäuser inklusive Gewerbeteil. Sind gemischte Überbauungen jetzt auch auf dem Land der Trend?
Matthias Hutter: Es ist tatsächlich so, dass einige mir bekannte Neubauprojekte einen Gewerbeanteil aufweisen. Beim angesprochenen Projekt ist dies allerdings zu relativieren. Die CasaInvest Rheintal AG übernimmt an der Wiesenstrasse in Balgach 28 Mietwohnungen, wobei es im Erdgeschoss des zur Hauptstrasse angrenzenden Gebäudes einen kleinen Gewerbebereich über ca. 210 m2 geben wird. Daneben handelt es sich in der gesamten Überbauung um eine reine Wohnnutzung.
Sie wollen Ihr jetzigen Immobilienportfolio von circa 170 Millionen Franken mittelfristig auf eine Viertelmilliarde ausbauen. Wo finden Sie denn noch gescheite Objekte – hauptsächlich in und um Diepoldsau/Widnau?
Die CasaInvest Rheintal AG ist aus dem Mittelrheintal heraus gewachsen. Mittlerweile haben wir das Tätigkeitsgebiet etwas ausgeweitet und gelangen immer wieder an interessante Investitionsgelegenheiten. Die robuste Angebotsausweitung verbunden mit der Attraktivität von Immobilien als Anlageklasse sorgt allerdings dafür, dass die Möglichkeiten rarer werden.
Immerhin sind die Preise in der Ostschweiz mit 350 bis 1000 Franken pro Quadratmeter Grund nicht so gestört wie in den Kantonen Schwyz, Zug und Zürich…
Es ist richtig, dass die Landpreise in unserer Region nicht mit denjenigen der von Ihnen genannten Regionen vergleichbar sind. Dennoch haben auch die Gemeinden im St. Galler Rheintal in den letzten Jahren eine starke Preisentwicklung mitgemacht. Das Bauland ist merklich teurer geworden, was unmittelbar mit der geringen Verfügbarkeit zusammenhängt. Auffallend sind die grossen Unterschiede innerhalb unserer Region. Die Preisspanne ist enorm.
In der Ostschweiz droht aber sicher keine Überhitzung…
Solche pauschalen Aussagen sind heikel. Grundsätzlich ist es so, dass sich der Ostschweizer Immobilienmarkt etwas gemächlicher entwickelt als beispielsweise der Immobilienmarkt in Zürich und dementsprechend die Preisschwankungen in beide Richtungen weniger ausgeprägt mitmacht. In den vergangenen Jahren war festzustellen, dass die Illiquidität in den Hauptmärkten dazu geführt hat, dass immer mehr Anleger in die Grenzregionen ausweichen, um nach neuen Anlagemöglichkeiten zu suchen. Das hat dafür gesorgt, dass die Preise auch bei uns überdurchschnittlich zugenommen haben.
«Zweifellos ist in der Grenzregion Rheintal ein gewisser Wettbewerb aus dem Vorarlberg zu spüren.»
Matthias Hutter, CEO CasaInvest Rheintal AG
Sind die Baukosten hier tiefer, weil es auch Handwerkerkonkurrenz aus Österreich gibt?
Das würde ich so nicht sagen. Zweifellos ist in der Grenzregion Rheintal ein gewisser Wettbewerb aus dem Vorarlberg zu spüren. Die grosse Mobilität, partielle Überkapazitäten und geringe Margen sorgen dafür, dass dies allerorts so ist und sich nicht auf eine Region reduzieren lässt. Unser Fall ist sicher deshalb speziell, da die Konkurrenz bei einzelnen Arbeitsgattungen tatsächlich auch aus dem Ausland kommt.
Ihre Einschätzung des Immobilienmarktes für die nächsten Jahre ist sehr vorsichtig. Sie sprechen von einem drohenden Angebotsüberhang, weil so viel gebaut wird?
Das ist so. Noch immer drängen sowohl private als auch institutionelle Anleger in unsere Talschaft, welche von den «moderaten» Preisentwicklungen profitieren möchten. Die Anlagemöglichkeiten sind beschränkt und die klassischen Finanzmarktprodukte wie Aktien oder Anleihen leiden unter anhaltendem Vertrauensverlust. Dass die dadurch verursachte hohe Bautätigkeit zu einem immer grösser werdenden Verdrängungskampf führen wird, ist die logische Folge. Während in den Jahren nach der Jahrtausendwende ein gewisser Nachholbedarf an zeitgemässen Wohnungen vorhanden war, sind nun allmählich erste Überkapazitäten in einzelnen Segmenten festzustellen. Aus der Anzahl Baueingaben und -bewilligungen lässt sich zudem ableiten, dass sich dies so schnell nicht ändern wird. Die Frage nach dem «richtigen» Segment ist aktueller denn je.
«Die Angebotsmieten bei Büro- und Detailhandelsflächen mussten nach unten korrigiert werden.»
Insbesondere der Gewerbeobjektmarkt ist anspruchsvoll. Die Mieten sind dort seit bereits seit Jahren unter Druck. Liegt das auch am günstigeren Ausland?
Vor allem die Segmente Büro- und Detailhandelsflächen stehen unter Druck. Während im Büromarkt die Nachfrage durch die konjunkturellen Schwankungen nicht mehr mit dem Angebot Schritt halten konnte, kämpft die Grenzregion Rheintal im Detailhandel mit dem starken Franken und dem damit zusammenhängenden Einkaufstourismus. Die Angebotsmieten in beiden Bereichen mussten deshalb nach unten korrigiert werden.
Wollen Sie in Zukunft den Anteil an Wohnimmobilien an Ihrem Portfolio Richtung 50 Prozent steigern?
Es ist unsere Absicht, den Anteil Wohnimmobilien in Zukunft wieder zu steigern. In den vergangenen Jahren war es schwierig, gute Objekte zu einem vernünftigen Preis am Markt zu finden. Alternativ blieb die Möglichkeit von eigenen Entwicklungsprojekten. Die geplanten Bauvorhaben in Balgach, Heerbrugg und Bad Ragaz werden auf organische Art und Weise dafür sorgen, dass unser Wohnanteil zulegen wird.
Welcher der von Ihnen von Thal bis Eichberg abgedeckten Rheintaler Gemeinden trauen Sie in den nächsten Jahren die grösste Immobilienmarktwertsteigerung zu?
Es ist schwierig, diese Fragen so zu beantworten, doch von der Tendenz her traue ich den fünf Mittelrheintaler Gemeinden Au/Heerbrugg, Balgach, Berneck, Diepoldsau, Widnau aufgrund ihrer Lage und den Entwicklungsmöglichkeiten die grössten Marktchancen zu.
«Selbstverständlich sind wir bemüht, unsere Ausschüttung den Markterwartungen anzupassen. «
Bei einem Jahresgewinn von gut 4,5 Millionen Franken liegt die Kapitalrendite bei rund 8 Prozent. Die Ausschüttungsquote aber nur bei gut zwei Prozent. Ist dieses Verhältnis in Stein gemeisselt?
Nein, in Stein gemeisselt ist das sicher nicht. Die im Verhältnis mit anderen Immobilientiteln unterdurchschnittliche Ausschüttungsrendite hängt damit zusammen, dass die CasaInvest Rheintal AG in den kommenden Jahren weiter wachsen möchte und es keinen Sinn macht, eine hohe Ausschüttung vorzunehmen und im nächsten Zug die Aktionäre um neues Geld anzufragen. Selbstverständlich sind wir bemüht, unsere Ausschüttung den Markterwartungen anzupassen. Ein positiver Effekt unserer Ausschüttung in den vergangenen Jahren war die steuerliche Begünstigung der Rückzahlungen aus Kapitaleinlage.
Wann planen Sie ein, Ihr genehmigtes Kapital zu nutzen?
Wir möchten die Kapitalerhöhung im 2. Quartal 2016 durchführen.
Was passiert mit ihrem Kaufrecht in Bad Ragaz?
Wir beabsichtigen, es im Frühjahr 2016 auszuüben und dann mit der Realisierung des bewilligten Immobilienprojektes zu starten.
Zur Person
Matthias Hutter, Jahrgang 1984, studierte Betriebsökonomie an der FHS St. Gallen und absolvierte eine Ausbildung zum Master of Advanced Studies (MAS) FHO in Real Estate Management. Er amtet nicht nur als Geschäftsführer der CasaInvest Rheintal AG, sondern auch der Sonnenbau Gruppe Diepoldsau. Gleichzeitig ist Matthias Hutter Vorstandsmitglied des Immobilienverbandes SVIT Ostschweiz und des Arbeitgeberverbandes Rheintal.