Vanessa Muscarà, leitende Researchanalystin von M&G Real Estate. (Foto: zvg)
Zürich – Nach den USA und Grossbritannien wächst mittlerweile auch Kontinentaleuropa solide. Gleichzeitig ziehen die Mieten wieder an, so dass Immobilieninvestments in den wohlhabenden mittelgrossen Städten Anlegern die Möglichkeit bieten, ihre Erträge zu steigern. Zu diesem Ergebnis gelangt eine aktuelle Untersuchung von M&G Real Estate.
Demnach sind es die Verbraucher, die die Konjunkturerholung antreiben. So konnte die Wirtschaft des Euroraums in nunmehr neun Quartalen in Folge wachsen – ein Trend, der vermutlich anhalten wird. Die Immobilienmärkte reagieren darauf teils mit deutlichen Mietpreissteigerungen.
- Einzelhandel: Einzelhandelsgeschäfte in Spitzenlagen sowie Einkaufszentren in den bedeutendsten Städten Europas werden wohl auch weiterhin die höchsten Mietsteigerungen verzeichnen. International agierende Einzelhandelskonzerne strömen nach Europa, um dort von den gestiegenen Konsumausgaben zu profitieren. Die kräftigste Erhöhung der Mieten erwartet M&G Real Estate in südeuropäischen Städten – etwa in Spanien (3,6 Prozent) und Portugal (4,4 Prozent).
- Büroflächen: In den europäischen Grossstädten, aber auch darüber hinaus, dürften die Mietpreise durch die steigende Zahl von Büroarbeitsplätzen beflügelt werden. M&G Real Estate geht für die bevorzugten Geschäftsviertel in den Zentren Barcelonas, Madrids, Stockholms, Kopenhagens und Münchens davon aus, dass die Nachfrage nach zentral gelegenen Büroflächen angesichts des knappen Angebots auch in den nächsten drei Jahren hoch bleiben wird. Deshalb werden die Mieten für solche Objekte wohl noch weiter ansteigen.
- Industrie-Immobilien: Im Logistiksektor, in dem es einen Mangel an entsprechenden Immobilien gibt, rechnet M&G Real Estate mit moderaten Mieterhöhungen, weil Produktionssteigerungen die Nachfrage nach Lagerfläche erhöhen. Einzelhändler bauen ihre eCommerce-Netzwerke immer weiter aus. Auch der nur begrenzte Umfang spekulativer Projektentwicklung bedeutet derzeit für Investoren anhaltend hohe laufende Einnahmen. Zu den attraktivsten Städten zählen in diesem Zusammenhang Dublin, Barcelona und Madrid.
Investitionsvolumen
- Das Investitionsvolumen in Europa wird vermutlich noch höher als im letzten Jahr ausfallen. So beliefen sich die Mittelzuflüsse im ersten Halbjahr auf 67 Mrd. Euro, was gegenüber dem Vorjahr einem Plus von 33 Prozent entspricht. Dank sich verbessernder Fundamentaldaten sowie eines wettbewerbsfähigen Wechselkurses dürfte das Investitionsvolumen insgesamt im Jahr 2015 auf ein Acht-Jahreshoch klettern. Dabei sind Deutschland und Frankreich die stärksten und die liquidesten Märkte.
- US-Investoren engagieren sich in zunehmendem Mass in Europa. Die Mittelzuflüsse aus Amerika entsprachen in den ersten sechs Monaten bereits 70 Prozent des gesamten Investitionsvolumens des Vorjahres. M&G Real Estate geht davon aus, dass dieser Trend – auch wegen des aktuellen EUR/USD-Wechselkursniveaus – auf kurze und mittlere Sicht anhalten wird. Dabei wird der Rückgang der Renditen in der Eurozone durch die anhaltend hohe Nachfrage der Anleger nach Immobilien bestimmt werden. Dies gilt insbesondere für wohlhabende Städte „aus der zweiten Reihe“. So stiegen die Investitionen in deutschen Städten dieser Kategorie im zweiten Quartal von 33 Prozent auf 40 Prozent des Gesamtkapitals.
Vanessa Muscarà, leitende Researchanalystin von M&G Real Estate, erklärt: „Kontinentaleuropa verzeichnet inzwischen ein solides Wirtschaftswachstum einschliesslich einer robusten Konsumnachfrage, einer steigenden Beschäftigung sowie eines sich verbessernden Kreditumfelds. Die gestiegene Vermietungsnachfrage, die im Wesentlichen durch Einzelhändler bestimmt wird, die ihre Präsenz vor Ort noch ausbauen, hat nach unserer Ansicht positive Auswirkungen auf die Mietpreise.“
Dabei sind die Aussichten auf steigende Mieten im Einzelhandel in Spitzenlagen auf kurze Sicht am besten. Aber auch andere Sektoren dürften sich in den nächsten Jahren gut entwickeln. Dadurch wird für Anleger, die angesichts niedriger Anleiherenditen und geringer Basiszinsen nach hohen laufenden Einnahmen Ausschau halten, ein attraktives Investmentumfeld geschaffen. Deutschland ist insbesondere im Bereich Industrie-Immobilien sowie Büroobjekte und Shoppingcenter ein starker Faktor.
Muscarà sagt abschliessend dazu: „Dank der Rekord-Mittelzuflüsse, die Immobilien an europäischen Knotenpunkten momentan verzeichnen, sehen wir vielversprechende Möglichkeiten, unsere Erträge noch zu steigern, indem wir abseits der Grossstädte nach Anlagechancen Ausschau halten. So engagieren wir uns in wohlhabenden mittelgrossen Städten, in denen das Potenzial auf einen Rückgang der Renditen unserer Einschätzung nach in Zukunft vergleichsweise hoch ist.“ (M&G Real Estate/mc/pg)
Über M&G Real Estate
M&G Real Estate ist der Immobilien-Fondsmanagement-Arm von M&G Investments. Mit einem verwalteten Vermögen von über 22,5 Milliarden GBP (30,5 Milliarden Euro) zählt M&G Real Estate zu den 25 führenden Immobilienfondsmanagern weltweit. Das Vermögen ist in einen breit diversifizierten Immobilienbestand in Europa, Nordamerika und Asia-Pazifik investiert (Stand: 30 September 2015). M&G Real Estate verfolgt einen marktführenden Ansatz für nachhaltiges Immobilieninvestment und bewertet und verbessert kontinuierlich die Nachhaltigkeitsperformance der gemanagten Fonds.